Comment fonctionne une procédure de saisie immobilière ? Plus particulièrement lorsque le bien immobilier en question est au sein d’une copropriété ?
Article :
La procédure de saisie immobilière en copropriété est un processus juridique complexe visant à recouvrer les créancesimpayées par un copropriétaire. Encadrée par le code des procédures civiles d’éxécution, elle se déroule en plusieurs étapes clés.
Tout commence par un commandement de payer délivré par un huissier au débiteur.
Si le paiement n’est pas effectué dans le délai imparti, le créancier peut initier la saisie immobilière avec l’aide d’un avocat.
Ensuite, le créancier poursuivant assigne le débiteur à comparaître devant le juge de l’exécution, qui fixe la date de l’audience pour examiner la validité de la saisie.
Lors de l’audience, le juge peut ordonner la vente forcée de l’immeuble et fixer les conditions de la vente, y compris le prixde mise à prix.
La vente se fait par adjudication aux enchères publiques, dirigée par un commissaire-priseur. Le produit de la vente est ensuite distribué entre les créanciers selon un ordre de priorité établi par le juge.
Les acteurs principaux de cette procédure incluent le syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires, et le créancier, qui cherche à recouvrer les sommes dues. Le copropriétaire débiteur est celui dont le bien est saisi pour non-paiement des charges.
La transparence et l’équité du processus sont assurées à chaque étape.
Quelles sont les différentes Étapes de la procédure de saisie immobilière ?
Commandement de payer : La procédure commence par un commandement de payer délivré par un huissier au débiteur. Ce document ordonne au copropriétaire de régler ses dettes dans un délai de 30 jours.
Saisie immobilière : Si le paiement n’est pas effectué, le créancier poursuivant peut engager la saisie immobilière. Un avocat est alors nécessaire pour représenter le créancier devant le tribunal.
Assignation à comparaître : Le créancier doit assigner le débiteur à comparaître devant le juge de l’exécution. Cette assignation précise la date de l’audience où le juge examinera la validité de la saisie.
Audience et jugement : Lors de l’audience, le juge peut ordonner la vente forcée de l’immeuble. Le jugement fixe également les conditions de la vente et le prix de mise à prix.
Adjudication : La vente de l’immeuble se fait par adjudication aux enchères publiques. Le commissaire-priseur dirige la vente et l’immeuble est adjugé au plus offrant.
Distribution du prix : Une fois la vente réalisée, le produit de la vente est distribué entre les créanciers selon un ordre de priorité établi par le juge.
Par la suite, et sur requête de l’adjudicataire, le juge chargé des saisies immobilières constate la purge des hypothèques pris sur l’immeuble et ordonne la radiation des inscriptions correspondantes au service chargé de la publicité foncière.
Quel est le rôle des différents acteurs en droit de la saisie immobilière ?
Syndic : Représente les intérêts du syndicat de copropriété et peut initier la procédure en cas d’impayés.
Créancier : Partie qui demande le recouvrement des sommes dues.
Copropriétaire débiteur : Propriétaire de l’immeuble saisi pour non-paiement de ses charges.
Avocat : Représente les parties devant le tribunal.
Huissier : Délivre les commandements de payer et les actes nécessaires à la procédure.
Juge : Statue sur la validité de la procédure et les modalités de vente.
Quelles sont les différntees étapes de l’adjudication ?
L’adjudication se déroule en plusieurs étapes cruciales :
Publication des annonces : La vente doit être annoncée publiquement, généralement par voie de presse et affichage.
Dépôt des offres : Les personnes intéressées par l’achat de l’immeuble déposent leurs offres sous pli cacheté.
Vente aux enchères : Lors de l’audience, les enchères sont ouvertes et le bien est attribué au plus offrant.
Surenchère : Dans certains cas, une surenchère de 10% du prix peut être déposée dans les 10 jours suivant l’adjudication.
Paiement : L’adjudicataire doit régler le montant de l’enchère dans les délais impartis, généralement sous 60 jours.
Quelques conseils pratiques en droit de la saisie immobilière :
Pour gérer un dossier de saisie immobilière à Fréjus, il est crucial de consulter un avocat maitrisant le droit immobilier et le recouvrement de créances, que ce soit au stade amiable ou judiciaire.
FAQ :
1. Qu’est-ce qu’une saisie immobilière en copropriété ? La saisie immobilière en copropriété est une procédure judiciaire permettant à un créancier de recouvrer ses créances impayées en faisant vendre un bien immobilier appartenant à un copropriétaire débiteur.
2. Qui peut initier une procédure de saisie immobilière ? Le créancier, qui peut être le syndicat des copropriétaires ou tout autre créancier ayant une créance impayée, peut initier la procédure.
3. Quel est le rôle du juge dans la saisie immobilière ? Le juge de l’exécution contrôle la validité de la procédure, fixe les conditions de vente de l’immeuble et tranche les litiges éventuels.
4. Que se passe-t-il si le copropriétaire débiteur paie ses dettes avant l’audience ? Si le débiteur paie ses dettes avant l’audience, la procédure de saisie immobilière est arrêtée et l’immeuble n’est pas vendu.
5. Quels sont les délais pour contester une décision de saisie immobilière ? Le copropriétaire débiteur peut faire appel de la décision dans un délai de 15 jours après le jugement d’adjudication.
En résumé, la procédure de saisie immobilière en copropriété est une démarche rigoureuse visant à garantir le paiement des créances par la vente forcée d’un bien immobilier.
Les différents acteurs et les étapes spécifiques assurent la transparence et l’équité du processus.
Fort heureusement le débiteur peut etre utilement conseillé pour trouver la solution la plus adaptée à sa situation, et ce, sans que le créancier ne « rafle » tout le prix d’adjudication.
Laurent LATAPIE Avocat entreprises en difficulté 2021
La saisie immobilière est une procédure juridique complexe permettant à un créancier de se faire payer à telle date en faisant vendre un bien immobilier appartenant à un débiteur.
Encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution, cela se déroule en plusieurs étapes impliquant différents acteurs du monde judiciaire.
Dans cet exposé, nous détaillerons les étapes clés et les aspects juridiques des saisies immobilières.
Saisie immobilière : étapes et procédures :
La saisie immobilière est une procédure d’exécutions forcées permettant au créancier de récupérer sa créance en faisant vendre un bien immobilier (immeuble, maison…) appartenant au débiteur.
Cela est régie par des règles strictes définies dans le Code des procédures civiles d’exécution.
Les étapes de la saisie immobilière du lieu de résidence principale ou autres biens
1/ Le commandement de payer valant saisie immobilière :
Cela débute par la délivrance d’un commandement de payer valant saisie par un huissier de justice.
Ce document ordonne au débiteur de payer la somme due dans un délai de huit jours. À défaut de paiement, le bien est saisi. Ce commandement est ensuite publié au service de la publicité foncière pour informer les tiers de la saisie.
2/ L’audience d’orientation :
Une fois le commandement de payer délivré, une audience d’orientation est fixée par le juge des exécutions.
Lors de cette audience, le juge examine la situation et décide des modalités de la vente du bien immobilier.
La représentation par avocat est obligatoire,
Il peut ordonner soit une vente amiable, soit une vente forcée aux enchères publiques.
3/ La vente amiable :
La vente amiable est une possibilité accordée au débiteur de vendre son bien à un prix fixé par le juge.
Le débiteur dispose alors d’un délai pour trouver un acheteur.
Si la vente amiable échoue, la vente forcée est enclenchée.
4/ la vente forcée ou la vente aux enchères publiques :
Les ventes forcées se déroulent aux enchères publiques.
Le créancier poursuivant doit déterminer un montant de mise à prix, validé par le juge.
Cette mise à prix correspond généralement à la valeur estimée du bien.
La vente est annoncée publiquement et se déroule au tribunal.
Quel est le rôle du juge de l’éxécution ?
Le juge de l’exécution joue un rôle central dans la saisie.
Il supervise l’ensemble du processus, depuis l’audience d’orientation jusqu’à la vente du bien.
Qu’est ce que le créancier poursuivant ?
Le créancier poursuivant est celui qui initie la saisie.
Il doit être représenté par un cabinet d’avocats et suivre les procédures légales strictes pour garantir que ses actions soient validées par le tribunal.
La place du débiteur ?
Le débiteur est la personne qui possède le bien immobilier saisi.
Il a la possibilité de régler sa dette pour arrêter la procédure ou de coopérer pour la vente amiable de son bien.
Il peut aussi se défendre pour contester la demande du créancier.
Il peut aussi trouver d’autres solutions.
Le rôle de l’avocat ?
L’avocat joue un rôle essentiel en représentant le créancier ou le débiteur.
Il conseille son client sur les démarches à suivre, prépare les documents nécessaires et plaide lors des audiences.
De nombreuses solutions sont possibles pour éviter une vente du bien immobilier, résidence du débiteur,
Qu’est ce que le commandement de payer valant saisie immobilière ?
Ce document doit être signifié au débiteur et publié au service de la publicité foncière. Il marque le début de la saisie.
(défaut de publication d’un commandement valant saisie immobilière, en prononce la nullité)
La publication des actes
Les différents actes de la procédure, notamment le commandement de payer et les décisions du juge, doivent être publiés pour informer les tiers et garantir la transparence du processus.
La vente du bien immobilier et sa mise à prix :
Le montant de mise à prix est déterminé par le juge de l’exécution lors de l’audience d’orientation.
Ce montant doit refléter la valeur réelle du bien et est généralement basé sur une expertise.
La publicité de la vente aux enchères publiques
La vente du bien doit être annoncée publiquement, généralement par des affiches et des annonces dans les journaux, pour attirer le maximum d’acheteurs potentiels.
L’adjudication du bien immobilier
Lors de la vente aux enchères, les enchérisseurs proposent leurs offres.
Le bien est adjugé à la personne offrant le prix le plus élevé.
Si aucune offre n’atteint le montant de mise à prix, la vente peut être annulée ou reportée.
Quels sont les délais et les recours ?
Le processus de saisie est soumise à des délais stricts à chaque étape pour assurer son bon déroulement.
Le respect de ces délais est crucial pour la validité de la procédure.
Le débiteur ou toute autre partie intéressée peut contester les décisions du juge de l’exécution en faisant appel.
Les recours doivent être formés dans des délais précis et selon des formes spécifiques.
Que retenir de la procédure de saisie immobilière ?
La saisie est une procédure juridique rigoureuse permettant au créancier de récupérer ses créances en faisant vendre un bien immobilier du débiteur.
Cette procédure implique plusieurs acteurs clés, notamment le juge de l’exécution, le créancier, le débiteur et leurs avocats.
Chacune des étapes de la procédure, depuis le commandement de payer jusqu’à la vente du bien, est strictement encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution pour garantir la transparence et l’équité du processus.
Pour une mise en œuvre réussie, il est crucial que toutes les parties respectent les délais, les formalités et les décisions du juge.
La saisie immobilière demeure une procédure complexe nécessitant l’assistance de professionnels du droit pour naviguer efficacement à travers ses nombreuses étapes.
Enfin, la collaboration avec un avocat spécialisé en droit immobilier et en saisie immobilière est fortement recommandée pour naviguer dans ce processus complexe et protéger au mieux les intérêts de chaque partie.
En conclusion, les saisies immobilières nécessitent une compréhension approfondie des lois et différentes étapes.
Le respect des règles établies par le Code des procédures civiles d’exécution est crucial pour assurer une résolution équitable et efficace des créances impayées par la vente des biens immobiliers.
Le rôle de l’avocat est déterminant.
L’avocat joue un rôle essentiel dans les saisies immobilières, intervenant à divers moments clés pour représenter et défendre les intérêts de ses clients, qu’ils soient créanciers ou débiteurs.
Pour le débiteur, l’avocat peut tenter de négocier avec le créancier pour éviter la saisie. Si le processus de ventes forcées est inévitable, il peut plaider pour une vente amiable, permettant au débiteur de vendre sa maison dans de meilleures conditions.
Durant la procédure, l’avocat intervient aussi lors de la publication des actes de saisie et de la préparation de la vente aux enchères.
Il assiste son client durant l’adjudication, vérifiant que toutes les formalités sont respectées.
Si un adjudicataire est trouvé, l’avocat veille à ce que les droits de son client soient protégés et qu’un jugement ou décret valide la vente.
Après l’adjudication, l’avocat peut intervenir en cas de surenchère pour défendre les intérêts de son client.
Il s’assure que le titre de propriété soit correctement transféré à l’adjudicataire et que les créanciers soient payés conformément aux règles légales.
L’avocat est indispensable pour naviguer dans la complexité juridique de la saisie immobilière.
De la rédaction des actes à la représentation en justice, en passant par la gestion des publications et des ventes, son rôle est crucial pour garantir un processus équitable et efficace.
Quelques termes à connaître
Assignation: Acte juridique par lequel une personne (demandeur) convoque une autre (défendeur) devant un tribunal pour qu’il réponde à une demande en justice. C’est le début officiel d’une procédure judiciaire.
Créance: Droit qu’a une personne (créancier) d’exiger d’une autre (débiteur) le paiement d’une somme d’argent ou l’exécution d’une prestation. C’est une obligation financière ou contractuelle.
Titre exécutoire: Document délivré par une autorité compétente (tribunal, notaire) qui permet de contraindre une personne à exécuter une obligation (paiement, restitution) sous peine de saisie ou d’exécution forcée.
Surenchère: Offre supérieure à une première offre, souvent dans le cadre d’enchères ou de ventes aux enchères publiques, visant à acquérir un bien en augmentant le prix initial proposé.
Comment fonctionne une procédure de saisie immobilière ? Qu’en est-il en cas de vente du bien dont le prix d’adjudication ne couvre pas la créance du créancier dans son intégralité ? le créancier peut-il encore poursuivre le débiteur pour la dette résiduelle ? Quelles solutions pour le débiteur ?
Article :
Il convient de s’intéresser aux problématiques spécifiques dans l’hypothèse ou une procédure de saisie immobilière est enclenché par un créancier afin de procéder à la réalisation du bien immobilier du débiteur, mais que le prix d’adjudication ou de vente amiable ne couvre pas la dette due par le débiteur saisi.
En effet, lorsqu’un débiteur ne parvient pas à honorer ses engagements financiers, une procédure de saisie immobilière peut être déclenchée par le créancier.
Toutefois, il arrive parfois que la vente du bien immobilier saisi ne couvre pas la totalité de la dette.
Cet article explore en profondeur les différentes étapes de la procédure de saisie immobilière, les rôles des intervenants, et les conséquences pour le débiteur lorsque la vente ne suffit pas à rembourser la créance.
La procédure de saisie immobilière
La procédure de saisie immobilière débute par un commandement valant saisie délivré par un huissier de justice. Ce document informe le débiteur qu’une procédure de saisie est engagée contre lui et qu’il dispose d’un certain délai pour régulariser sa situation.
Rappelons les dispositions de l’article L311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, qui édicte que :
« Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.«
La procédure de saisie immobilière est constituée de plusieurs étapes importantes, savoir :
Commandement de payer : Le débiteur reçoit un commandement de payer par voie d’huissier. Si le débiteur ne s’acquitte pas de sa dette dans le délai imparti, la procédure de saisie est enclenchée.
Commandement valant saisie : Après l’expiration du délai, l’huissier délivre un commandement valant saisie, mentionnant la date et l’heure de l’audience d’orientation.
Audience d’orientation : Le juge de l’exécution fixe les modalités de la vente du bien. Cette audience permet de décider si la vente sera amiable ou forcée.
Vente du bien immobilier : La vente peut être réalisée aux enchères publiques ou de gré à gré si les parties sont d’accord.
Vente amiable ou vente forcée
Vente amiable : Si le juge et les parties s’accordent, le bien peut être vendu de gré à gré. Cette option peut parfois permettre d’obtenir un prix de vente plus élevé, réduisant ainsi l’impact de la dette résiduelle.
Vente forcée : À défaut d’accord, le bien est mis en vente forcée aux enchères publiques. Le prix de vente est souvent inférieur à celui du marché, augmentant le risque de non-couverture de la dette.
Quel est le rôle du juge de l’exécution ?
Le juge de l’exécution joue un rôle central dans la procédure de saisie immobilière.
Il fixe les modalités de la vente lors de l’audience d’orientation et veille au respect du code des procédures civiles d’exécution.
Le juge peut également accorder des délais de paiement supplémentaires au débiteur.
Quel est le rôle de l’huissier de justice et du commissaire de justice ?
L’huissier de justice est chargé de délivrer les commandements et de superviser la procédure de saisie.
Depuis la réforme de 2022, les commissaires de justice (fusion des huissiers et des commissaires-priseurs) peuvent également intervenir dans ces procédures.
Quel est le rôle de l’avocat ?
L’assistance d’un avocat est indispensable pour le débiteur et le créancier afin de défendre leurs intérêts respectifs durant la procédure.
Il convient de rappeler que la représentation par avocat est obligatoire de telle sorte que si le débiteur souhaite se défendre il doit impérativement prendre un avocat.
Si la vente immobilière ne couvre pas les dettes, quelles conséquences ?
Il est malheureusement fréquent que le prix de vente d’un bien immobilier saisi soit insuffisant pour couvrir la totalité de la créance.
Dans ce cas, le débiteur reste redevable du solde de la dette, appelé dette résiduelle.
Quels sont les recours du créancier ?
Le créancier dispose de plusieurs options pour recouvrer la dette résiduelle :
Poursuite de l’exécution forcée : Le créancier peut engager d’autres mesures d’exécution forcée, comme la saisie sur salaire ou la saisie de comptes bancaires.
Négociation amiable : Un accord peut être trouvé pour étaler le paiement de la dette résiduelle.
Le débiteur peut-il se protéger en se mettant en surendettement ?
Si le débiteur est dans une situation de surendettement, il peut saisir la commission de surendettement qui pourra recommander des solutions adaptées, voire effacer une partie de la dette.
En résumé, il convient de rappeler qu’une procédure de saisie immobilière est une procédure complexe et lourde de conséquences pour le débiteur.
Lorsque la vente du bien ne couvre pas la dette, les implications financières peuvent être sévères et durables.
Il est crucial pour les débiteurs de bien comprendre leurs droits et d’envisager toutes les solutions possibles, y compris la négociation amiable et les recours en cas de surendettement.
Les créanciers, quant à eux, doivent s’assurer que toutes les procédures sont scrupuleusement respectées pour maximiser leurs chances de recouvrer les sommes dues.
Par ailleurs, un certain nombre de questions sont régulièrement posées par les clients, à savoir :
1. Qu’est-ce qu’un crédit maison et comment est-il lié à un prêt hypothécaire ?
Un crédit maison est un type de prêt hypothécaire où le propriétaire utilise son bien immobilier comme garantie.
En cas de non-paiement, le créancier peut engager une saisie immobilière pour recouvrer la dette.
2. Quels sont les droits du propriétaire lorsque son bien est hypothéqué ?
Le propriétaire conserve le droit de disposer de son bien, mais il doit respecter les conditions du prêt.
En cas de défaut de paiement, le créancier peut engager une procédure de saisie immobilière.
Il est conseillé de consulter un avocat pour comprendre les implications légales et les options disponibles.
3. Comment se déroule la mise en œuvre d’une saisie immobilière ?
La saisie immobilière commence par un acte de commandement de payer délivré par un huissier, suivi d’une assignation devant le tribunal.
Un juge prend alors des décisions sur la vente du bien pour couvrir la somme due. Un titre exécutoire est nécessaire pour engager cette procédure.
4. Qu’est-ce qu’une assignation en saisies immobilières ?
L’assignation en saisie immobilière est un acte juridique par lequel le créancier invite le débiteur à comparaître devant le tribunal.
Elle détaille la nature des detteset les raisons de la saisie.
Il est crucial de consulter des avocats spécialisés pour préparer sa défense.
5. Quelle est la somme minimale pour laquelle des saisies immobilières peut être initiée ?
Il n’y a pas de somme minimale légale pour initier une saisie immo.
Toutefois, les coûts associés à la procédure peuvent influencer cette décision.
En général, pour des dettes de plusieurs milliers d’euros, le créancier peut juger pertinent de recourir à cette mesure.
6. Quels sont les recours pour le recouvrement d’une dette hypothéquée ?
En cas de non-paiements, le créancier peut demander le recouvrement des dettes par la saisie du bien hypothéqué.
D’autres options incluent la négociation d’un nouveau plan de paiements ou la vente volontaire du bien par le débiteur pour éviter la saisie forcée.
Ces questions et réponses fournissent un aperçu des aspects essentiels liés aux crédits maison, prêts hypothécaires, et saisies immobilières.
Un emprunteur en difficulté tarde à régulariser ses arriérés. Désormais domicilié en Suisse il ne reçoit pas le courrier de déchéance du terme et tente par la suite de régulariser la situation en réglant le temps de la procédure près de 40% de sa créance. Sans succès ? exemple jurisprudentiel de la Cour d’appel d’Amiens.
Exemple jurisprudentiel de saisie immobilière internationale. Procédure de saisie enclenchée à la demande d’une banque luxembourgeoise, sur la base d’un acte de prêt authentique pour des fonds libérables en euros, francs suisses et en yens, contre sa débitrice autrichienne propriétaire d’une demeure à Saint-Tropez. Quel droit appliquer ? Entre règles internationales, dispositions européennes et Convention de Rome, lorsque le droit local propre à l’Alsace-Moselle vient impacter tout simplement le droit français.
Quels sont les moyens de défense d’une SCI de construction dans le cadre d’une saisie immobilière ? Entre qualité à agir, erreur de TEG et rupture abusive de crédit, bon nombre de moyens sont à opposer à l’établissement préteur, et à défaut, des solutions alternatives à la saisie existent,
Article :
Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la Cour d’Appel d’Aix en Provence en ce mois de septembre qui vient aborder la capacité qu’à une SCI de construction, de se défendre en droit de la saisie immobilière, dans le cadre de mesures d’exécution,
Si bon nombre de SCI sont des SCI familiales, la question peut également se poser concernant des SCI de construction vente,
Car il est bien évident que même les SCI de construction vente, S.C.I.C.V, peuvent rencontrer des difficultés avec leur établissement prêteur,
La SCI de construction peut alors se retrouvée attrait dans une procédure de saisie immobilière, aux fins de vente amiable ou de vente aux enchères, que le créancier n’a pas manqué d’engager sur la seule base d’une déchéance du terme et d’un acte authentique.
Cet arrêt est intéressant car il vient aborder trois questions spécifiques à savoir ;
Ø La qualité à agir du créancier poursuivant
Ø La validité du T.E.G
Ø L’hypothèse de la responsabilité de l’établissement financier qui aurait commis des fautes notamment en ne soutenant pas son partenaire économique, la SCI de construction vente,
Dans cette affaire, par acte notarié en date du 2 juin 2010 le Banquier, le Crédit du Nord, avait consenti à une SCI de construction vente un prêt d’un montant en principal de 2 400 000 euros dont le remboursement était garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle.
Le 5 janvier 2016, un deuxième établissement, la Société Marseillaise de crédit, venant aux droits du premier établissement préteur, le Crédit du Nord, avait fait signifier à la SCI de construction en question, un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur une somme de 297 895,06 euros obtenu selon décompte établi le 3 septembre 2015.
L’assignation à comparaitre devant le juge de l’orientation
C’est dans ces mêmes circonstances que le deuxième établissement, a fait signifier une assignation à comparaitre devant le Juge de l’orientation pour une audience du 29 mars 2016.
L’objectif de la procédure est simple: saisir le bien immobilier et envisager tantôt une vente amiable, tantôt une vente aux enchères publiques,
C’est dans ces conditions qu’à l’audience, la SCI de construction vente résiste contre les mesures d’exécution et conteste la qualité à ester en justice du créancier poursuivant dans le cadre de sa procédure de saisie
I/ Sur la qualité à agir :
En effet la SCI de construction vente considérait qu’il appartenait à la deuxième banque, la Société Marseillaise de Crédit de justifier d’une qualité et d’un intérêt à poursuivre le débiteur dans le cadre de la procédure
La qualité de la banque à poursuivre le débiteur
Ceci était d’autant plus justifié que dans le cadre de son intervention, cette dernière précisait bien qu’elle intervenait sur la base d’une convention d’apports partiels.
Cette argumentation du débiteur saisi me semble parfaitement légitime car il n’y a aucune raison que le demandeur ne justifie pas de sa qualité.
Le fait qu’il y ait une convention d’apports partiels ne donne pas forcément une légitimité au nouveau créancier de saisir le bien,
Moyens de défense de la SCI de construction
En effet, la SCI de construction vente considère à l’audience qu’il incombe à l’établissement financier, demandeur, de démontrer dans la procédure non seulement de l’apport partiel d’actif mais doit également justifier, au sein de cet apport partiel, la ligne de créance de la SCI de construction,
Or, telle preuve n’était pas rapportée,
Le créancier expliquant seulement de ce que le traité d’apport partiels d’actifs découlait d’un regroupement géographique de leurs activités par la SA Crédit du Nord, préteur et la Société marseillaise de crédit,
Lequel traité d’apport partiel d’actif avait été approuvé par l’assemblée générale de ses actionnaires, le 19 octobre 2012.
Qu’en est il du traité d’apport partiel?
Pour autant, cela était-il suffisant pour justifier d’une qualité à ester en justice à l’audience ?
Or, curieusement, la Cour d’Appel considère que l’organisme financier réponds de sa qualité à ester en justice sans même procéder à quelques vérifications que ce soit en prenant tout simplement pour acquis les déclarations du banquier,
Il convient de rappeler qu’en procédure, le demandeur doit rapporter la preuve de sa qualité et doit par voie de conséquence démontrer que cette convention d’apports partiels comprend bien la créance de la SCI de construction vente concernée,
Dès lors, le Juge ne peut se retrancher derrière une simple présomption et rien qu’en cela, la décision est contestable,
II/ Sur le Taux effectif global :
Deuxièmement, sur la question spécifique du T.E.G, l’arrêt de la Cour est tout aussi décevant car il se retranche derrière la problématique de la prescription et se refuse à toute interprétation du contrat.
Dans cette affaire, il convient de rappeler qu’au visa de l’article 1907, l’intérêt conventionnel, qui doit être fixé par écrit, peut excéder celui de la loi toutes les fois où celle-ci ne le prohibe pas,
La violation des dispositions d’ordre public édictées dans le seul intérêt de l’emprunteur est sanctionnée par la nullité relative de la clause de stipulation des intérêts conventionnels, par une action qui s’éteint si elle n’a pas été exercée dans les cinq ans.
Le demandeur, à l’audience, soulève la prescription de la demande de nullité de la stipulation contractuelle au motif que le point de départ de la prescription est fixé au moment de l’octroi du crédit survenu en juin 2010.
Les juges du second degré rappellent toutefois que le délai de 5 ans de la prescription des actions liées au contentieux du T.E.G, court, en cas d’octroi d’un crédit immobilier à un consommateur ou à un non professionnel, à compter du jour où l’emprunteur a connu ou aurait dû connaître l’erreur ou l’irrégularité qu’il invoque, à savoir la date de la convention lorsque l’examen de la teneur de l’acte permet de la constater ou sinon, celle de sa révélation à l’emprunteur
La prescription de la contestation du TEG
La jurisprudence est claire sur ce point comme le rappelle un arrêt de la 1ère chambre civile du 1er mars 2017 pourvoi n°16-10142.
Pour autant, la Cour d’Appel écarte les prétentions de la SCI de construction, dans un raisonnement en deux temps,
Que précise le contrat de prêt?
En premier lieu, elle considère que la lecture du contrat de prêt ne permet pas de conclure, contrairement à ce que soutient la SCI de construction vente que le taux d’intérêt EURIBOR était fixé sur la base d’une année de 360 jours (dite année Lombarde), lequel aurait été sanctionné, s’agissant d’un mode de calcul se répercutant sur le T.E.G dans l’offre de prêt, par la déchéance du droit aux intérêts conventionnels, et qu’aucun chiffrage différent ne permet d’en apporter la preuve contraire.
Bien plus, en second lieu, les juges du second degré considère que la SCI de construction ne peut se prévaloir d’une absence de spécification portant sur la détermination du T.E.G, qui lui serait apparue postérieurement au contrat, de sorte qu’il doit être retenu que le point de départ de son action ne peut être reporté dans le temps,
Dès lors, la prescription quinquennale, qui court à compter de l’acte du 2 juin 2010, était acquise le 2 juin 2015, soit bien antérieurement à la signification du commandement de payer valant saisie immobilière survenue le 5 janvier 2016.
Cela est parfaitement regrettable car, là encore, il est bien évident que la SCI de construction vente, qui signe un contrat de prêt, n’est pas en mesure quelle que soit sa spécificité de procéder à des vérifications d’usage quant à la validité du T.E.G et part sur la présomption que celui-ci serait juste.
In fine, personne ne vérifie si le T.E.G est juste, et ce, pour une raison bien simple.
Tout emprunteur, sauf à être spécialiste en finance et en calcul actuariel, n’est pas en mesure de procéder aux vérifications d’usage et n’a pas d’autre choix que de faire confiance à l’organisme préteur.
En tout état de cause, si cela était abordé, cela serait pris par l’établissement bancaire comme un sentiment de défiance qui se refuserait à ce moment là à tout financement.
Pour autant les juges du fond préfèrent se retrancher sur la problématique de la prescription pour éviter de trancher une difficulté concrète qui a vocation à impacter les droits même du créancier,
Or, il n’est pas rare de constater que c’est lors de la signification du commandement de payer valant saisie immobilière dans lequel est prévu un décompte que les montants évoqués semblent particulièrement importants et déstabilisent l’emprunteur.
Le point de départ de la prescription pourrait démarrer à ce moment là, au jour de la révélation de l’erreur,
Pour autant, rares sont les jurisprudences qui laissent à penser que le point de départ de la prescription pourrait être le décompte fourni dans le commandement de payer valant saisie immobilière alors même que c’est à ce moment là que l’établissement financier fournit un nouveau décompte réactualisé avec une ventilation entre capital principal et intérêts et frais divers et variés.
III/ Sur la responsabilité de la banque :
Sur la question de la responsabilité de l’organisme préteur, là encore l’arrêt de la Cour est décevant car il convient de rappeler que la SCI de construction vente avait rencontré des difficultés financières et n’avait eu cesse de se rapprocher de son créancier afin d’envisager des accords financiers pour assurer soit un nouveau financement soit la mise en place de délai permettant à la SCI de construction de traverser une crise conjoncturelle qui la mettait en difficulté.
La SCI de construction reprochait à l’établissement bancaire de s’être retranchée dans un silence patenté et en refusant d’apporter toutes réponses positives ou négatives.
Pour autant, là encore, la Cour préserve le créancier préteur,
Elle considère que le prêt consenti par la banque à la SCI de construction avait vocation à financer son activité professionnelle et le Juge de l’Exécution a retenu avec justesse que cette société ne pouvait utilement reprocher à l’établissement bancaire une rupture abusive du concours bancaire au visa de l’article L 312-10, devenu L 313-34 du Code de la Consommation,
La Cour va plus loin et considère que l’établissement financier n’a pas retiré abusivement son concours comme il lui en est fait reproche, mais à l’opposé, a accepté à plusieurs reprises d’accorder, bien au delà de la date initiale d’échéance du remboursement du seul prêt consenti qui devait survenir le 31 mars 2012, des délais de paiement à la SCI de construction et notamment pour lui permettre de procéder à la vente d’un appartement, selon la proposition que celle-ci lui avait présentée, ce qui n’a pas été suivi d’effet et a mis le créancier en droit de refuser de procéder à un refinancement.
Qu’il s’ensuit la confirmation du jugement et la vente aux enchères du bien en question.
Le créancier peut donc poursuivre sa procédure et saisir le bien immobilier de la SCI,
Il est particulièrement regrettable de constater que la Cour suit sans difficulté les seules explications de l’organisme prêteur alors même que sur le terrain factuel, celle-ci ne répondait pas sur les hypothèses de refinancement ou de suspension des échéances afin de trouver une solution amiable.
A bien y comprendre, l’établissement financier serait effectivement gagnante à ne pas prendre position et à garder le silence.
Cela donne toute latitude à cette dernière par la suite d’apporter toutes réponses utiles devant la Cour d’Appel au détriment du débiteur.
Pour autant, cette jurisprudence demeure intéressante, à plus d’un titre,
En premier lieu, elle aborde en son sein trois problématiques récurrentes en droit de la saisie immobilière, et relatifs à :
Ø La qualité du créancier poursuivant à ester en justice
Ø La validité du T.E.G
Ø L’hypothèse de la responsabilité de l’établissement bancaire qui aurait commis des fautes notamment en ne soutenant pas son partenaire économique, la SCI de construction vente,
Ensuite, elle rappelle qu’il appartient au débiteur saisi, qu’il s’agisse d’un simple particulier, d’une SCI ou bien encore d’une SCI de construction vente, de se défendre en soulevant devant le juge de l’orientation l’ensemble des moyens de fait et de droit à sa portée,
Car il est bien évident que si les juridictions du fond sont parfois sévères contre les débiteurs qui ont eu le « malheur » de ne plus payer les établissements de crédit, il n’en demeure pas moins que bon nombre de jurisprudences permettent aux débiteurs de se défendre, et d’empêcher des saisies immobilières, lorsque le créancier pousse à la vente amiable ou à la vente aux enchères,
Ceci d’autant plus, que même en cas d’échec, des solutions existent,
Encore plus en présence de SCI, qu’il s’agisse de SCI familiale ou de SCI de construction vente,
9 ans après la déchéance du terme, un établissement bancaire peut-il engager une procédure de saisie immobilière ? Le créancier ne serait-il pas prescrit ? Quelles sont les incidences des deux procédures de surendettement initiées par le débiteur dans ce laps de temps ?
Article :
Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la Cour d’Appel d’Aix en Provence en juin dernier qui vient aborder la problématique de l’enchevêtrement d’une procédure de saisie immobilière avec une procédure de surendettement afin de savoir s’il est possible d’évoquer la prescription de la créance nonobstant les actes liés à la procédure de surendettement et au plan qui a été octroyé en son temps.
Quels sont les faits ?
Dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière entreprise par la banque à l’encontre des époux L concernant un bien situé dans le Var, le Juge de l’Exécution de l’Immobilier avait, le 22 novembre 2019 :
validé la procédure,
constaté une créance de 227 315,97 euros selon décompte arrêté au 15 décembre 2017
ordonné la vente forcée des biens.
Le titre exécutoire invoqué était un acte authentique de prêt établi le 18 novembre 2005, pour un montant emprunté de 205 644 euros.
Les consorts L entendaient soutenir la prescription de la procédure de saisie immobilière alors même qu’ils avaient fait l’objet de deux procédures de surendettement.
Prescription de la créance
La question était de savoir si l’enchevêtrement des actes permettait d’envisager une prescription.
En effet la déchéance du terme était intervenue le 19 février 2009 sur la base d’un acte notarié du 18 novembre 2005 et l’on ne pouvait que légitimement s’interroger sur la prescription de la procédure de saisie immobilière initiée sur la base d’un commandement de payer, signifié le 16 février 2018 soit 9 ans plus tard.
Les consorts L considéraient que la banque était prescrite en ses demandes sur le fondement de l’article L 137-2, du Code de la Consommation qui précise que « L’action des professionnels pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. »
La créance de la banque au titre de l’acte notarié du 18 novembre 2005 avait été fixée au passif des époux L à hauteur de 193 196,46 euros au principal avec intérêts au taux contractuel à compter du 19 février 2009 et de 13 523,75 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de la même date, par jugement contradictoire du 5 octobre 2010 rendu après citation délivrée le 2 avril 2010.
Qu’en est-il de la procédure de surendettement ?
Il résultait des documents versés aux débats que les époux L avaient déposé un dossier de surendettement le 24 juillet 2009 lequel a été déclaré recevable le 26 août 2009 et avait abouti à des recommandations, comprenant un rééchelonnement des créances sur une durée de 24 mois afin de permettre aux époux L de vendre leur bien immobilier, aujourd’hui saisi, estimé à 360 000 euros établies par la commission le 10 décembre 2011 et auxquelles le Juge d’instance avait conféré force exécutoire par ordonnance du 9 mai 2012.
Surendettement sur surendettement ne vaut ?
Par la suite, les époux L avaient de nouveau déposé un dossier de surendettement le 9 mai 2014, alors qu’ils venaient juste d’être destinataires d’une mise en demeure de la banque en date du 28 avril 2014.
Or, la commission de surendettement avait déclaré irrecevable ce nouveau dépôt de dossier de surendettement, irrecevabilité confirmée, malgré leur recours exercé le 30 juin 2014, par jugement du Juge d’instance en date du 17 décembre 2015, date à laquelle la prescription biennale avait recommencé à courir.
Par la suite, le créancier justifiait de la délivrance aux époux débiteurs d’un commandement aux fins de saisie-vente en date du 11 août 2016, et ce, bien avant la délivrance du commandement valant saisie immobilière délivré le 16 février 2018.
C’est dans ces circonstances que le Juge de l’Exécution avait considéré qu’il n’y avait pas lieu de considérer que la prescription est acquise et les époux avaient été déboutés de leurs demandes à ce titre.
A hauteur de Cour d’Appel, les consorts L avaient souhaité apporter des précisions complémentaires
Sur appel de cette décision, la Cour dans un arrêt en date du 22 octobre 2020 avait d’ailleurs ordonné une réouverture des débats et invité les parties à :
-s’expliquer sur le contexte dans lequel a été rendu un jugement le 5 octobre 2010 par le Tribunal d’Instance et à communiquer l’acte d’assignation, afin de vérifier s’il constitue un titre exécutoire en justifiant également de sa signification
-présenter leurs observations sur l’éventuelle modification du délai de prescription qui serait alors s’agissant d’un jugement de condamnation et donc d’un titre exécutoire, non plus biennale mais décennale
-à toutes fins dans le cadre de surendettement justifier d’un accusé de réception pour la lettre de caducité en date du 28 avril 2014
Il importe de préciser à ce stade que Monsieur L avait rencontré de graves problématiques de santé et pris du retard dans la défense de ses intérêts.
Problème de santé et validité de la procédure d’appel
L’ordonnance de clôture avait été rendue le 9 mars 2021 et ce n’est que postérieurement que les appelants avaient déposé de nouvelles conclusions, le 23 mars 2021.
Par requête, les époux L avaient sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture, indiquant n’avoir pu se mettre en état en vue de l’audience, l’époux n’étant pas en capacité de s’occuper de ses affaires courantes, selon certificat de son médecin traitant en date du 16 février 2021.
Pour autant la Cour d’Appel a considéré que les termes du certificat médical étant imprécis sur la durée de l’incapacité, étant souligné que cette pièce est datée du 16 février 2021, soit plus d’un mois avant la date d’audience, que madame L, devrait être en mesure avec son conseil, même en cas de difficultés de santé de son époux, d’assurer le suivi de la procédure alors qu’il n’est pas évoqué une altération durable des capacités mentales de Monsieur L et de démarches entreprises en vue d’une mesure de protection.
Cette approche est particulièrement spécieuse et la Cour d’Appel aurait pu permettre à Monsieur L de faire valoir ses droits.
Caducité du plan de surendettement
La Cour d’appel souligne que certains éléments étaient insuffisamment exposés devant elle, en particulier, l’existence d’un jugement du 5 octobre 2010 prononcé par le Tribunal d’Instance non produit et explicité, et la nécessité de vérifier la caducité d’un plan de surendettement dont bénéficiaient les débiteurs, qui aurait alors interdit l’exercice des poursuites.
Cependant, à bien y regarder, le Tribunal d’Instance, par jugement en date du 5 octobre 2010 signifié le 29 octobre 2010, avait été saisi le 2 avril 2010, par la banque en paiement d’une ouverture de crédit du 13 avril 2007 et d’un prêt personnel en date du 6 ou 13 mars 2006 non remboursés. Monsieur L s’était présenté seul à l’audience pour lui-même et son épouse qu’il représentait.
En raison d’une procédure de surendettement, l’établissement financier avait alors sollicité uniquement la fixation de ses créances.
Ce qui semble logique.
Le Tribunal avait également statué sur un prêt immobilier, contracté le 18 novembre 2005, d’un montant initial de 205 644 euros remboursable sur 216 mois, au taux de 3.85 % l’an.
Ce prêt correspondant manifestement au prêt notarié basant actuellement la saisie immobilière poursuivie à l’encontre de Monsieur et Madame L
Au titre du prêt immobilier, le Tribunal avait fixé au passif du surendettement, le montant de 193 196.46 euros avec intérêt contractuel de 3.85 % l’an à compter du 19 février 2009 jusqu’à parfait paiement et 13 523.75 euros au titre de la clause pénale due, portant intérêt au taux légal à compter du 19 février 2009 également.
Les éléments du surendettement, ressortent désormais d’une ordonnance du même Tribunal, en date du 9 mai 2012, qui homologue la recommandation de la commission de surendettement des particuliers du Var, laquelle préconise un rééchelonnement sur 2 ans, afin de permettre la vente de l’immeuble estimé à 360 000 euros sans prévoir de remboursement dans l’attente afin que le prix permette de désintéresser les créanciers, le passif étant estimé à 268 905,00 euros.
La banque a tenté de substituer le titre exécutoire en cours de procédure et la Cour d’Appel souligne que la banque, jusqu’à la réouverture des débats devant la Cour d’Appel ne s’est pas prévalu du jugement rendu le 5 octobre 2010 et qu’elle a fait le choix, dans le commandement de payer valant saisie immobilière de ne viser que le prêt notarié du 18 novembre 2005 sans doute parce qu’il ne porte pas expressément condamnation au paiement et également pour les conditions dans lesquelles il a été prononcé par le Tribunal d’Instance.
La Cour d’Appel rappelle que la procédure de saisie immobilière ne lui permet pas de substituer un titre à un autre en cours d’instance.
Ce qui est heureux.
Cependant, dans le cas des consorts L, force est de constater que l’imbrication et l’enchevêtrement des différentes procédures de surendettement n’ont pas permis d’acquérir la prescription de la créance bancaire, au titre du prêt immobilier.
Au contraire, ces procédures de surendettement ont été autant de prétextes à l’interruption de la prescription, permettant, in fine, à la banque, même plus de 9 ans après la déchéance du terme, d’envisager, et d’obtenir, la saisie immobilière de son débiteur.
L’enchevêtrement entre procédure de surendettement et procédure de saisie immobilière permettent dans certain cas de soulever la prescription de la créance bancaire.
En cas de pluralité de prêts, le débiteur peut-il affecter une partie des paiements au profit de telle ou telle créance et opposer ensuite l’extinction ou la prescription d’une partie des prêts ? Le débiteur est-il en droit d’exiger la signification du titre exécutoire lors de la signification du commandement de payer valant saisie immobilière ?
Article :
Il convient de s’intéresser à une jurisprudence qui vient aborder le droit de la saisie immobilière sur deux points particuliers.
Cette jurisprudence vient rappeler les obligations de l’huissier lorsqu’il signifie un commandement de payer aux fins de saisie immobilière.
Cela montre, aussi et surtout, que rien qu’à ce stade plusieurs axes de vérification s’imposent pour vérifier la validité de la procédure de saisie immobilière et mettre au besoin en difficulté le créancier saisissant.
Elle vient également aborder la question du paiement des dettes dues par le débiteur lorsque celui-ci a plusieurs engagements et qu’il s’acquitte d’une partie de ces dernières.
Quelle règle s’applique à l’imputation des paiements ?
Rappel des faits :
Dans cette affaire, sur des poursuites de saisie immobilière engagées par la banque à l’encontre de Monsieur et Madame X sur le fondement de deux actes notariés de prêt des 10 juin 2003 et 1er décembre 2006, celle a déclaré deux autres créances, dont l’une était garantie par l’hypothèque donnée par Monsieur et Madame X à titre de sûreté en vue du remboursement d’un prêt accordé par la banque le 27 juin 2007.
Cette créance était liée à une opération immobilière et découlait d’un cautionnement hypothécaire consenti par Monsieur et Madame X en garantie du même prêt.
Quels moyens de défense ?
Deux axes de contestation étaient soulevés par Monsieur et Madame X à l’encontre du bien-fondé de la saisie immobilière qui visait à appréhender leur actif personnel.
Ils contestaient la validité de la signification du commandement de payer valant saisie immobilière.
Ils sollicitaient la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière qui leur avait été signifié le 23 avril 2013, et des actes de procédure subséquents, voulant par la même faire sauter la validité de la procédure de saisie.
Ils considéraient qu’un acte ne pouvait être mis à exécution que sur présentation d’une expédition revêtue de la formule exécutoire et qu’à peine de nullité, l’huissier qui procédait à la signification du commandement de payer valant saisie immobilière devait présenter au débiteur, lors de la signification, le titre exécutoire en vertu duquel le commandement était délivré.
Quid du titre exécutoire ?
Ce point est intéressant car il est vrai que d’un côté, le droit de saisie immobilière est assujetti à une rigueur particulière pour préserver les intérêts du débiteur il n’aborde pas la question du justificatif du titre exécutoire, ou bien encore de la validité de la déchéance du terme que le créancier ne présente jamais.
Cette déchéance du terme devrait pourtant être communiquée dès le début de la procédure.
Elle fonde quand même l’exigibilité de la créance.
Elle est aussi le point de départ de la prescription.
La Cour de Cassation ne retient pourtant pas cette argumentation.
La Haute juridiction considère qu’il ne résulte pas de l’article R. 321-3 du Code des Procédures Civiles D’exécution, applicable à la signification du commandement de payer valant saisie immobilière, une obligation pour l’huissier de justice qui signifie cet acte de remettre au débiteur saisi une copie du titre exécutoire sur le fondement duquel la saisie est entreprise.
Que faire en cas de paiements sur plusieurs prêts ?
Par ailleurs, les consorts X ont soulevé un second argument.
Dans l’hypothèse ou plusieurs paiements ont été effectués par le débiteur, ce dernier considéraient qu’en l’état des paiements effectués sur un seul des deux engagements bancaires, l’autre engagement bancaire, n’ayant reçu aucun paiement, la prescription était acquise,
En effet, les consorts X faisaient valoir, éléments de preuve à l’appui, que le produit de la vente des appartements avait permis à la société S de verser plus de 7 000 000 euros à la banque.
Ils soutenaient que, par l’effet de ces paiements, la créance au titre de la caution consentie en vertu de l’acte notarié du 27 juin 2007, d’un montant total de 1 200 000 euros, était éteinte.
Les consorts X rappelaient qu’ils s’étaient portés caution d’un premier crédit d’un montant de 1 200 000 euros, consenti le 27 juin 2007 par la banque à la société S et que l’acte prévoyait que le prêt serait remboursé par le produit de la vente des appartements objets de l’opération financée.
Que par ailleurs, par acte du 1er octobre 2010, et alors que le premier crédit n’avait pas été remboursé, la banque avait consenti un nouveau financement d’un montant de 2 730 000 euros à la société S.
Cet acte prévoyait que le produit de la vente des appartements serait affecté au remboursement de ce second financement.
Dès lors, l’acte du 1er octobre 2010, qui modifiait, sans l’accord des consorts X, l’imputation des paiements effectués par le débiteur principal, était inopposable à la caution.
C’est en tout cas ce qu’ils soutenaient.
Pour autant, la Cour d’Appel s’est borné à juger que l’accord du 1er octobre 2010 était opposable à Monsieur et Madame X et qu’en vertu de cet accord, le produit de la vente des appartements avait été imputé en priorité sur le découvert autorisé du compte centralisateur de l’opération de promotion immobilière d’un montant maximal de 2 730 000 euros,
Les consorts X reprochaient à la Cour d’appel de n’avoir pas pris soin de rechercher, comme elle y était invitée, à vérifier si les versements d’un montant supérieur à 7 000 000 euros n’avaient pas en outre permis de rembourser le prêt d’un montant de 1 200 000 euros souscrit dans l’acte notarié du 27 juin 2007, éteignant par là même la créance au titre de la caution consentie par Monsieur et Madame X .
Cependant, la Cour de cassation ne partage pas cette analyse.
La Haute juridiction rappelle, au visa de l’article 1253 du Code Civil, applicable en la cause, que le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu’il paye, quelle dette il entend acquitter.
Dès lors, à bien y comprendre, l’accord d’imputation des paiements conclu le 1er octobre 2010 entre la banque et Monsieur X en sa qualité de gérant de la société S, prévoyait que le produit de la vente des appartements serait imputé sur le compte centralisateur de l’autorisation de découvert en compte courant de l’opération immobilière menée par cette société, et non sur le prêt du 27 juin 2007, s’imposait au tiers.
Ainsi, le choix d’imputation des paiements effectués par le débiteur principal s’impose au tiers qui s’était porté garant, et donc à la caution, que celui-ci en ait été informé ou non.
Dès lors, l’acte du 1er octobre 2010 était opposable à Monsieur Madame X sans avoir à procéder à une recherche qui ne lui était demandée.
Cette jurisprudence est intéressante sur deux points.
Elle rappelle les obligations qui pèsent sur l’huissier significateur, ainsi que celles qui ne pésent pas.
Ainsi, il ne résulte pas de l’article R. 321-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, applicable à la signification du commandement de payer valant saisie immobilière, une quelconque obligation pour l’huissier de justice qui signifie cet acte de remettre, au débiteur saisi, une copie du titre exécutoire sur le fondement duquel la saisie est entreprise.
Mais surtout, cette jurisprudence, rappelle que le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu’il paye, quelle dette il entend acquitter.
Les conséquences en termes d’extinction de créance et de prescription peuvent être importantes lorsque le débiteur est saisi, sur la base de plusieurs engagements bancaires….
En cas de contradiction entre plusieurs décisions de justice rendues entre une banque et son débiteur, tantôt condamnant ce dernier en paiement, tantôt consacrant la prescription de la créance de la banque, celle-ci peut-elle malgré tout saisir le bien immobilier ? Illustration atypique d’une procédure de saisie immobilière devant le juge de l’orientation de Mamoudzou.
Article :
Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour d’Appel de Saint Denis de la Réunion en décembre 2019 et qui vient aborder, une fois de plus, la spécificité du droit de la saisie immobilière.
Dans cette affaire, et par acte d’huissier du 9 octobre 2019, la banque a fait assigner Monsieur D devant le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de Mamoudzou aux fins de vente forcée de son bien immobilier suite à la communication d’un commandement de payer valant saisie immobilière signifiée le 11 juillet 2018.
Par jugement du 18 mars 2019 le Juge de l’Exécution a :
Déclaré recevable la procédure de saisie immobilière
Fixé la créance de la banque à la somme de 528 642.70 euros outre intérêts au taux conventionnel de 4.90% à compter du 23 mai 2018
Ordonné la vente du bien saisi sur la mise à prix de 200 000 euros
C’est dans ces circonstances que Monsieur D a interjeté appel de la décision.
Celui-ci entendait sauver son actif immobilier…
Ceci d’autant plus qu’il n’en était pas son premier combat contre la banque et plusieurs décisions de justice avaient d’ailleurs été rendues.
Toute la difficulté reposait sur le fait que les différentes décisions rendues entre la banque et le débiteur, Monsieur D, se suivaient mais ne se ressemblaient pas.
En effet, dans une première procédure, et par arrêt en date du 6 mai 2014, la Cour d’Appel de Saint Denis avait rejeté l’exception de prescription soulevée par Monsieur D et condamné ce dernier en paiement.
Pour autant, et par suite, et par jugement du 18 mai 2015 le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de Mamoudzou a dit que l’action de la banque se trouvait prescrite en application de l’article L 137-2 du Co de de la Consommation.
C’est dans ces circonstances que Monsieur D avait saisi la Cour de cassation, mais par arrêt du 7 septembre 2017, non spécialement motivé par ailleurs, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi en cassation de Monsieur D tendant à l’annulation de ces deux décisions en application des dispositions de l’article 618 du Code de Procédure Civile.
Tout naturellement cela n’avait pas empêché la banque d’envisager de lancer une procédure de saisie immobilière.
Il s’ensuit que Monsieur D entendait clairement soulever dans le cadre de la procédure de saisie immobilière l’autorité de la chose jugée qui aurait pu s’attacher au jugement du 18 mai 2015 afin de consacrer la prescription de la banque et par là même son impossibilité de poursuivre le débiteur.
A hauteur de Cour, il sollicitait que la Cour constate le désistement de la banque relativement à l’irrecevabilité de son appel et qu’elle prononce l’irrecevabilité de l’action de la banque au motif pris de l’autorité de la chose jugée en vertu d’un jugement rendu en mai 2015.
Pour autant, cela ne s’est malheureusement pas passé comme prévu.
En effet, sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée, la Cour d’Appel rappelle les dispositions de l’article 122 du Code de Procédure Civile qui qualifie de fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L’article 480 du Code de Procédure Civile dispose, quant à lui, dans son 1er alinéa : « Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. »
Elle rappelle également que l’article 1355 du Code Civil prévoit que « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »
Enfin l’article 618 du Code de Procédure Civile énonce en son 1er alinéa que « La contrariété de jugements peut aussi, par dérogation aux dispositions de l’article 605, être invoquée lorsque deux décisions, même non rendues en dernier ressort, sont inconciliables et qu’aucune d’elles n’est susceptible d’un recours ordinaire ; le pourvoi en cassation est alors recevable, même si l’une des décisions avait déjà été frappée d’un pourvoi en cassation et que celui-ci avait été rejeté. »
La Cour d’Appel considère qu’il y a une contrariété de décisions dès lors que relativement à l’exécution du même contrat de prêt notarié du 7 février 2008,
Par arrêt du 6 mai 2014, la Cour d’Appel de Saint Denis a rejeté l’exception de prescription soulevée par Monsieur D.
Par jugement du 18 mai 2015 le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de Mamoudzou a dit que l’action de la banque se trouvait prescrite en application de l’article L 137-2 du Co de de la Consommation
Par arrêt du 7 septembre 2017 non spécialement motivé, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi en cassation de Monsieur D tendant à l’annulation de ces deux décisions en application des dispositions de l’article 618 du Code de Procédure Civile.
Il s’ensuit que Monsieur D ne peut soulever l’autorité de la chose jugée qui aurait pu s’attacher au jugement du 18 mai 2015
Si le premier juge doit donc être approuvé lorsqu’il rejette la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée du jugement du 18 mai 2015, pour autant il n’était pas autorisé à privilégier l’autorité de la chose jugée en s’attachant à l’arrêt du 6 mai 2014.
Il convient d’observer que si Monsieur D, aux termes de ses écritures continue à soulever devant la Cour d’Appel l’autorité de la chose jugée du jugement du 18 mai 2015, il n’invoque pas de nouveau ne serait-ce que subsidiairement la prescription de l’action de la banque.
Il n’en offre pas d’ailleurs la démonstration.
Ce qui est à mon sens dommage.
La Cour d’Appel considère que le jugement entrepris ne peut être que confirmé en ce qu’il a déclaré recevable la procédure de saisie immobilière.
La saisie immobilière est fondée sur un commandement valant saisie immobilière délivré le 11 juillet 2018 pour un montant de 528 642.70 euros et qui est demeuré infructueux.
La banque pouvait-elle saisir de ce chef ?
Oui, notamment en ce que la Cour rappelle que Monsieur D n’a absolument pas rapporté la preuve d’une plus ample décharge de sa dette de sorte que le premier juge a valablement liquidé la créance de la banque pour la somme indiquée dans le commandement de payer valant saisie immobilière.
Cette jurisprudence est intéressante car force est de constater que si Monsieur D a obtenu gain de cause sur les problématiques de prescription à l’encontre de la banque en 2015, cela n’empêche pas la banque d’envisager une saisie immobilière en 2018.
La difficulté n’est pas tant l’argumentation retenue par la Cour qui laisse à penser que Monsieur D n’est pas bien fondé à solliciter l’autorité de la chose jugée de la première décision mais que Monsieur D aurait plutôt dû soulever la portée de la prescription pour la réitérer devant le juge de l’orientation.
Le raisonnement est subtil il est vrai,
Mais malheureusement pris au détriment du débiteur,
Une fois de plus….
La jurisprudence rappelle bien que le débiteur et son conseil doivent soulever l’ensemble des moyens de droit à leur portée.
Quel est le point de départ de la fin de l’interruption de la prescription dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière ? Doit-on prendre en considération le jugement de vente, ou bien la consignation du prix ou bien encore la distribution du prix ?
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