Insaisissabilité et droit de poursuite post-clôture pour insuffisance d’actif

Un créancier non-professionnel peut il saisir un bien immobilier après une clôture pour insuffisance d’actif alors que le bien immobilier du débiteur n’a pas été réalisé dans le cadre de la liquidation judiciaire en l’état d’une déclaration d’ insaisissabilité ?

 

Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour de Cassation cet été 2017 et qui vient aborder une nouvelle fois la question spécifique de la déclaration d’ insaisissabilité et vient préciser si le créancier non-professionnel à un droit de poursuite à l’encontre du débiteur.

 

Cette jurisprudence est intéressante car elle nous enseigne que la déclaration d’ insaisissabilité est inopposable au créancier qui dispose dès lors d’un droit de poursuite quand bien même la procédure serait clôturée pour insuffisances d’actifs.

 

Il convient de rappeler que la déclaration d’ insaisissabilité est une innovation majeure qui a été mise en place par une loi du 1er aout 2003 afin que l’entrepreneur puisse rendre insalissable son patrimoine personnel créant ainsi l’article L 526 -1 du Code de Commerce.

 

Cet article a été modifié le 6 aout 2015 par la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite « loi Macron » qui précise désormais que la résidence principale est de droit insaisissable.

 

Cet article précise ainsi:

« Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale ainsi que sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu’elle n’a pas affecté à son usage professionnel. »

Cette jurisprudence précise que créancier auquel la déclaration d’insaisissabilité est inopposable bénéficie, indépendamment de ses droits dans la procédure collective de son débiteur, d’un droit de poursuite sur cet immeuble,

De telle sorte qu’il doit être en mesure d’exercer en obtenant, s’il n’en détient pas un auparavant, un titre exécutoire par une action contre le débiteur tendant à voir constater l’existence, le montant et l’exigibilité de sa créance.

Dans cette affaire, par un acte notarié du 30 décembre 2010, Monsieur X, le débiteur avait déclaré sa résidence principale insaisissable, avant d’être mis en liquidation judiciaire le 9 décembre 2011.

La banque, qui avait consenti au débiteur un prêt pour en faire l’acquisition, l’a assigné aux fins de voir juger que, détenant une créance antérieure à la publication de la déclaration d’insaisissabilité, elle était en droit de poursuivre le recouvrement de cette créance seulement sur l’immeuble insaisissable et que l’arrêt à intervenir vaudrait titre exécutoire contre le débiteur.

Pour autant le contrat de prêt datait du 24 novembre 2009 et de la déclaration d’insaisissabilité de l’immeuble constituant la résidence principale de Monsieur X était daté du 30 décembre 2010.

Dès lors, les droits de la banque n’étaient pas nés postérieurement à la publication de la déclaration d’insaisissabilité à l’occasion de l’activité professionnelle de Monsieur X et le créancier était en droit de considérer, qu’en application de l’article L. 526-11 du code de commerce, la déclaration d’insaisissabilité lui était inopposable

Pour autant la question était de savoir si dans le cadre de la liquidation judiciaire qui avait été clôturée pour insuffisance d’actifs, le créancier avait le droit de poursuivre, à nouveau, le débiteur, nonobstant l’effet de purge et s’il pouvait saisir le bien.

Il ressort que la liquidation judiciaire de Monsieur X avait été clôturée pour insuffisance d’actif par jugement du 29 janvier 2014,

Or, en application de l’article L. 643-11 du code de commerce, « le jugement de clôture de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif ne fait pas recouvrer aux créanciers l’exercice individuel de leurs actions contre le débiteur ».

De telle sorte que ce texte pouvait laisser à penser à Monsieur X que la banque ne pouvait reprendre un droit de poursuite à son encontre et ne pouvait procéder à la réalisation de son actif.

Pour autant, et contre toute attente, l’arrêt considère que la banque est en droit de poursuivre la saisie du bien quand bien sa créance n’avait pas été vérifiée.

La Cour de Cassation ne donne pas force à l’article l’article L. 643-11 du code de commerce,

En effet, elle considère que dès lors que la créance est née antérieurement à la publication d’une déclaration d’insaisissabilité d’un bien de son débiteur, le créancier ne peut se voir opposer cette déclaration et a donc le droit de poursuivre individuellement la réalisation dudit bien, nonobstant l’éventuelle ouverture ultérieure d’une liquidation judiciaire à l’encontre du débiteur ou la clôture pour insuffisance d’actifs qui s’en suivrait.

Cet arrêt est intéressant car il rappelle que le créancier auquel la déclaration d’insaisissabilité est inopposable bénéficie, indépendamment de ses droits dans la procédure collective de son débiteur, d’un droit de poursuite sur cet immeuble, qu’il doit être en mesure d’exercer en obtenant, s’il n’en détient pas déjà un, un titre exécutoire par une action contre le débiteur tendant à voir constater l’existence de sa créance et son exigibilité

Cependant, cela crée de nouvelles problématiques, auquel l’arrêt ne répond d’ailleurs pas,

En effet, la problématique de l’obligation d’obtenir un titre exécutoire, et ce, après clôture de la liquidation judiciaire, est de rester dans les délais de prescription,

En effet, nous sommes en présence d’un prêt bancaire immobilier personnel donc assujetti à une prescription biennale de deux ans qui peut être opposée à l’établissement bancaire.

Ceci est d’autant plus vrai que nous sommes en présence d’un prêt de 2009, d’une déclaration d’insaisissabilité de 2010, d’une liquidation judiciaire et d’un jugement de clôture pour insuffisances d’actifs en date du 29 janvier 2014.

Ce n’est qu’après cela que la banque a cru bon assigner le débiteur.

A mon sens, la prescription biennale est parfaitement opposable au créancier et la question qui peut se poser est de savoir à quelle date celle-ci a vocation à courir.

De prime abord à compter de la déchéance du terme et à défaut à partir du moment de la liquidation judiciaire et la question est de savoir si la liquidation judiciaire a un effet suspensif.

Or, tout laisse à penser que la prescription a vocation à être suspendue ou interrompue jusqu’à ce que la créance soit admise au passif.

Dans la mesure où celle-ci ne l’a jamais été, à mon sens le point de départ le point de départ de la prescription serait le jour de la liquidation judiciaire et passé deux ans, il y aurait matière à opposer la prescription à l’établissement bancaire qui ne pourrait pas saisir le bien quand bien cette jurisprudence novatrice laisserait à penser qu’il peut le faire.

Par voie de conséquence, encore et toujours le débiteur peut résister aux attaques de ses créanciers,

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat, Docteur en Droit,

www.laurent-latapie-avocat.fr

 

 

 

 

 

Sort du prêt bancaire et nullité de la vente immobilière

Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu en ce début d’été 2017 qui aborde la question spécifique du sort du prêt bancaire, prêt immobilier accessoire à un contrat de vente immobilière et pour lequel un contentieux est engagé aux fins de nullité de la vente.

 

La Cour de Cassation considère qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt bancaire accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indeMnisée au titre de la restitution des intérêts échus et à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir.

 

Cette jurisprudence est intéressante à plusieurs égards car il n’est pas rare de voir dans le cadre d’un compromis de vente, apparaitre des incidents entre acquéreurs et vendeurs qui font que la réitération de la vente ne se réalise finalement pas, dès lors qu’il y a un désaccord entre eux à titres divers : informations cachées, fosse septique, problématique de voisinage, règles d’urbanisme, carence du notaire, etc….

 

Dans pareil cas l’acquéreur peut se sentir malaisé de confirmer ou d’annuler la vente alors même que ce dernier a obtenu son prêt bancaire et que la banque a d’ores et déjà reversé les fonds entre les maIns du notaire pour assurer la réitération de la vente par acte authentique qui, finalement, ne se réalise pas.

 

Dans cette affaire, par acte authentique du 5 mai 2004, dressé par Maître  X notaire, la société PCC a vendu à Monsieur et Madame Y. deux lots de copropriété d’un immeuble devant être réhabilité.

 

Pour financer cette acquisition et le montant des travaux, ils ont souscrit un prêt bancaire auprès d’un établissement bancaire.

 

Or les travaux de réhabilitation de l’immeuble n’ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont, après expertise, assigné la société PCC, depuis lors en liquidation judiciaire et son mandataire judiciaire, Maître X (notaire) et la banque en annulation de l’acte de vente et en dommages-intérêts.

 

Cet arrêt est intéressant à plus d’un titre car il vient déterminer les droits et prétentions que peut avoir un établissement bancaire dans le cadre d’une vente qui ne se fait pas dans la mesure où les conditions suspensives ne sont pas levées.

 

Le temps que l’annulation de la vente se fasse sur le terrain judiciaire, la banque qui a versé le montant du prêt bancaire entre les mains du notaire, serait bien fondé à prélever intérêts, échéances ainsi que primes d’assurance,

 

Pour autant, il est bien évident que la procédure de nullité de la vente a vocation à générer un préjudice puisque la banque se retrouve à financer, par un prêt bancaire, un achat immobilier remis en question et devant être annulé judiciairement.

 

Cela crée également un préjudice à l’acheteur qui se trouve à la fois pris dans un contentieux en nullité de la vente avec un vendeur qui a manqué à ses obligations tout en devant faire face à des obligations bancaires.

 

Cet arrêt vient également caractériser la responsabilité du notaire qui a manqué à ses obligations et qui vient créer un préjudice tant à l’acheteur qu’à l’établissement bancaire qui a financé l’opération,

 

Cette responsabilité du notaire vient à point nommé dans la mesure où le vendeur est en liquidation judiciaire.

 

Le notaire s’en défend et fait grief à l’arrêt de dire qu’il sera tenu solidairement avec la société PCC (en liquidation judiciaire) à réparer toutes les conséquences dommageables résultant de l’annulation de la vente et de le condamner Solidairement avec celle-ci à payer diverses sommes.

 

Pour autant, la Cour de Cassation ne S’y trompe pas,

 

Elle rappelle qu’il résultait de l’acte préliminaire de vente sous conditions suspensives que la vente et les travaux de rénovation assurés par un financement global étaient indissociables et que la convention de vente ne comportait aucune des mentions légales imposées pour une vente en l’état futur d’achèvement,

 

La Haute juridiction retient souverainement que Maître X, notaire, n’avaIt pas assuré l’effectivité de l’acte juridique qu’il recevait alors que son attention aurait dû être d’autant plus mobilisée qu’il était le seul notaire à intervenir pour cette opération.

 

Dès lors la Cour de Cassation Considère que la Cour d’Appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire qu’il devait être condamné à réparer solidairement avec le vendeur, fut il en liquidation judiciaire, le préjudice des acheteurs mais aussi de l’établissement bancaire.

 

En effet, l’opération consistait bien En une vente en état de futur achèvement pour laquelle le vendeur devait se doter d’une garantie financière d’achèvement répondant à une obligation des articles L 231-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation afin de garantir à l’acquéreur que l’achèvement de l’immeuble serait réalisé.

 

Or, la convention de vente en question ne portait aucune des mentions légales imposées de telle sorte que celle-ci n’était même pas conforme aux diSpositions des articles L 261-11 à L 261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation,

 

La vente n’avait pas les qualités requises pour une vente en état de futur achèvement ce qui justifie en soi la nullité de la vente.

 

Dans pareil cas, le vendeur n’est pas seul à exposer sa responsabilité,

 

En effet, le Notaire, quant à lui, se Devait d’assUrer l’effectivité de l’acte juridique qu’il recevait.

 

Ce qu’il n’a pas fait,

 

C’est donc à juste titre que la Cour d’Appel a Retenu que son attention aurait dû être d’autant plus mobilisée qu’il était le seul notaire à intervenir pour cette opération passant plusieurs ventes sur le même programme immobilier.

 

La Cour de Cassation considère que l’étendue de l’obligation d’assurer l’efficacité des actes qu’il instrumente incombant au notaire dépend de ce qu’il sait ou doit savoir ;

 

Qu’en déduisant la faute du notaire de ce que l’acte instrumenté aurait dû être soumis au régime de la vente en l’état futur d’achèvement, sans établir que l’officier ministériel aurait eu connaissance de la collusion frauduleuse entre la venderesse et l’entreprise chargée des travaux et de tout autre élément de nature à établir que le notaire aurait pu suspecter que, malgré les termes de l’acte qui ne comportait aucune obligation de réaliser des travaux incombant à la venderesse, ce qui excluait la qualification de vente en l’état futur d’achèvement, la cession correspondait à une telle opération, la Cour d’appel ne pouvait qu’engager la responsabilité du notaire et prononcer la nullité de la vente.

 

Certes la motivation semble fastidieuse,

 

Pour autant, l’essentiel est dit,

 

En premier lieu, l’arrêt vient considérer que le notaire a vocation à subir les conséquences de la liquidation judiciaire du vendeur puisque la Cour d’Appel précise que si la restitution du prix, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée des vendeurs puisque ces derniers sont Justement En liquidation judiciaire.

 

Concernant les acheteurs lésés, immanquablement le noTaire est responsable et a vocation a être condamné à la restitution du prix de vente en raison de l’insolvabilité de la société PCC, placée en liquidation judiciaire,

 

Mais surtout la Cour de Cassation considère que le vendeur doit fAire face aux conséquences et au préjudice découlant de l’annulation de la vente.

 

Ainsi que le notaire par rIcochet,

 

En effet, la Cour souligne qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indeMnisée au titre de la restitution des intérêts échus,

 

Mais bien plus, la banque demeure aussi fondée à se prévaloir de la pertE de chance de percevoir les intérêts à échoir.

La Cour de Cassation fonde sa décision au visa de l’article 1382, devenu 1240, du Code Civil,

Elle considère que pour rejeter la demande de l’établissement bancaire de condamnation du notaire à lui payer le remboursement des frais de l’emprunt, l’arrêt retient à tort que la nullité du contrat principal de vente s’étendant au contrat accessoire de prêt, elle ne saurait invoquer un préjudice tiré de la non-application des dispositions de celui-ci jusqu’à son terme pour solliciter des sommes au titre des intérêts contractuels non perçus ou de frais de l’acte annulé, même de la part du notaire ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des frais, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

La haute juridiction considère que lorsque la nullité d’un contrat de vente a pour conséquence la nullité d’un prêt bancaire accordé par un établissement de crédit, cet établissement de crédit a droit, de la part de celui qui, par sa faute, a été à l’origine de la nullité du contrat de vente, à la réparation du préjudice résultant de la perte des intérêts conventionnels auxquels il avait droit

Elle rappelle encore que lorsque la nullité d’un contrat de vente a pour conséquence la nullité d’un prêt bancaire accordé par un établissement de crédit, cet établissement de crédit a droit, de la part de celui qui, par sa faute, a été à l’origine de la nullité du contrat de vente, à la réparation du préjudice résultant de son obligation de restituer à l’emprunteur les frais du contrat de prêt annulé.

 

Si la Cour de Cassation vient une fois de plus protéger l’établissement bancaire, elle ne le fait cette fois-ci non pas au détriment de l’acheteur lésé qui vient engager une action en nullité de la vente mais à l’encontre du vendeur qui n’a pas réalisé les travaux dans la cadre d’une vente en l’état de futur achèvement.

 

Elle vient également sanctionner le notaire qui a manqué à ses obligations.

 

Prêt immobilier et clause de domiciliation de revenus à compter du 1er janvier 2018

Il convient de s’intéresser l’encadrement de la clause de domiciliation de revenus en matière de prêt immobilier qui a fait l’objet d’une ordonnance en ce mois de juin 2017 et qui est venu apporter un certain nombre de modifications salutaires en pareille matière, tant il vrai que les établissements bancaires ont la fâcheuse habitude d’abuser de cette clause qui consiste notamment à imposer la domiciliation des salaires et des revenus de l’emprunteur au sein même de l’établissement qui lui prête de l’argent.

Cette pratique est acquise de longue date et consiste à imposer à l’emprunteur que celui-ci place l’ensemble de ses revenus de son activité salariale ou libérale sur un compte ouvert dans les livres de la banque qui a vocation à lui octroyer un crédit

Cette ordonnance de juin 2017 est salutaire car jusqu’alors cette pratique ne faisait pas l’objet d’une réglementation particulière et seule une recommandation de la Commission des clauses abusives était venue réglementer les abus et les pratiques critiquables des établissements bancaires.

C’est dire dans quelles mesures les établissements bancaires avaient les coudées franches….,

Déjà en son temps cette recommandation avait pour effet notamment de sanctionner les établissements bancaires qui consentiraient un prêt immobilier et qui n’auraient pas formalisé clairement par une offre particulière la contrepartie de la domiciliation des salaires ainsi que la mise en place des moyens de paiement.

En son article 7, la recommandation n°04-03 de la Commission des clauses abusives précisait qu’était abusive l’obligation pour l’emprunteur de verser, pendant toute la durée du prêt, l’ensemble de ses revenus sur un même compte de l’établissement préteur sous peine de déchéance du terme alors même que l’emprunteur aura satisfait à ses remboursement et de ne prévoir aucune contrepartie à ladite obligation

La condition de domiciliation doit être clairement indiquée dans l’offre de prêt, comme le précise l’article L. 313-25 du Code de la Consommation:

« Indique si le prêt est subordonné à la condition de domiciliation mentionnée à l’article L. 313-25-1. 

Si c’est le cas, sont mentionnés :

  • la durée de celle-ci, 
  • le cas échéant les frais d’ouverture et de tenue du compte sur lequel les salaires ou revenus assimilés sont domiciliés, 
  • ainsi que la nature de l’avantage individualisé consenti en contrepartie par le prêteur.

L’offre doit permettre d’identifier clairement cet avantage en mentionnant les conditions, de taux ou autres, au regard desquelles elle est établie, et qui seraient appliquées par le prêteur si l’exigence de domiciliation n’était plus respectée par l’emprunteur ».

Un nouvel article L313-25-1 est également rajouté au sein du livre 3 du Code de la Consommation et qui prévoit que le prêteur peut conditionner l’offre de prêt mentionnée à l’article L. 313-24 à la domiciliation par l’emprunteur de ses salaires ou revenus assimilés sur un compte de paiement mentionné à l’article L. 314-1 du code monétaire et financier, sous réserve pour ce prêteur de faire bénéficier en contrepartie l’emprunteur d’un avantage individualisé.

Cette condition ne peut être imposée à l’emprunteur au-delà d’une durée maximale fixée par décret en Conseil d’Etat.

Au terme du délai prévu par le contrat de crédit, l’avantage individualisé est acquis à l’emprunteur jusqu’à la fin du prêt

Si, avant le terme de ce délai, l’emprunteur cesse de satisfaire à la condition de domiciliation susmentionnée, le prêteur peut mettre fin, pour les échéances restant à courir jusqu’au terme du prêt, à l’avantage individualisé mentionné au premier alinéa, et appliquer les conditions, de taux ou autres, mentionnées au 10° de l’article L. 313-25

Enfin, l’ordonnance précise que :

« lorsque les modifications au contrat de crédit initial portent sur » la domiciliation des revenus « l’avenant mentionne cette condition, sa durée, le cas échéant les frais de tenue du compte sur lequel les salaires et revenus assimilés sont domiciliés, la nature de l’avantage individualisé consenti en contrepartie par le prêteur et les conditions, de taux ou autres« .

L’ordonnance vient clairement sanctionner les clauses contractuelles qui prévoiraient que l’emprunteur ouvre un compte de dépôt dans les livres de l’établissement bancaire préteur et que ce dernier serait autorisé à débiter le compte de l’emprunteur du montant des sommes éligibles,

Cette même ordonnance sanctionne également les clauses stipulant que l’emprunteur est obligé de domicilier auprès du préteur ses revenus quelle que soit leur nature et origine du prêt.

Immanquablement, fort de nombreuses dérives, l’ordonnance de 2017 relative aux offres de prêts immobiliers est la bienvenue puisqu’elle vient enfin réglementer clairement la domiciliation des salaires, revenus et assimilés de l’emprunteur.

Cette ordonnance reprend les recommandations prises par la Commission des clauses abusives en rappelant dans un article L 341-34 du Code de la Consommation « -Est réputée non écrite toute clause par laquelle le prêteur subordonne l’octroi du prêt ou la conclusion de l’avenant au contrat de crédit initial à la condition de domiciliation mentionnée à l’article L. 313-25-1 sans l’assortir en contrepartie de l’avantage individualisé mentionné au même article. Il en va de même de toute clause par laquelle le prêteur exige le respect de cette condition au-delà de la durée déterminée en application du même article. »

Ces dispositions sont satisfaisantes et vont s’appliquer aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2018 ainsi qu’aux avenants modifiants les contrats conclus à la suite de ces offres.

Par conséquence, cela est une véritable réforme pour les établissements bancaires qui doivent faire des véritables efforts en terme de domiciliation des revenus,

Désormais, il leur appartient d’établir un avantage individualisé en contre partie d’une telle clause.

Cette réforme permet également une domiciliation délimitée dans le temps.

Tout laisse à penser que le délai qui va être fixé prochainement par décret en Conseil d’Etat devrait être de 10 ans, durée annoncée en Conseil des Ministres.

A l’issue de ce délai, l’avantage individualisé consenti par l’établissement bancaire à l’emprunteur est considéré comme définitivement acquis au prêteur et ce jusqu’au terme du contrat du crédit immobilier, ce qui est extrêmement rassurant et vient éviter des « sautes d’humeur » de l’établissement bancaire.

Surtout, il appartient d’assujettir l’établissement bancaire à une véritable obligation de conseil et d’information qui est désormais renforcée car le prêteur doit préciser dans l’acte de prêt la nature de l’avantage qu’il accorde en contre partie de la domiciliation, cet avantage devant être individualisé sous peine de sanction.

Cette reforme vient donc libérer l’emprunteur d’une certaine « prise d’otages », qui n’apparait pas forcément clairement au démarrage lorsque le prêt est octroyé et permet « in fine » à l’emprunteur une certaine liberté de manœuvre pour qu’il puisse clairement faire son choix en toute connaissance de cause et permet à l’établissement bancaire de mieux remplir ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde ce qu’elle omet parfois de faire.

Si la réglementation va dans le bon sens, il n’y a plus qu’à espérer que les juridictions du fond seront sanctionner comme il se doit les établissements bancaires fautifs,

Et en pareille matière, il est encore fort à parier que la jurisprudence sera foisonnante,

Pourvu qu’elle protège bien l’emprunteur,

Car de prime abord, tel est l’esprit de l’ordonnance en question.

Laurent Latapie Avocat à Fréjus, Saint Raphael,