Le bailleur d’un local commercial ou professionnel qui exige un engagement de cautionnement doit-il être considéré comme un créancier professionnel ? Surtout lorsque ce dernier est propriétaire de plusieurs locaux commerciaux tant en nom personnel qu’au travers ou une plusieurs SCI. L’engagement de cautionnement doit-il dans ce cas respecter le formalisme ad validitatem ou la caution peut reprocher le non-respect de ce formalisme ?
Continue reading
Analyse d’une jurisprudence exposant le chef d’entreprise à une mesure de faillite personnelle au motif pris d’une absence de tenue de comptabilité, d’un retard dans la déclaration de cessation des paiements et finalement au motif pris d’un passif trop important. Quels sont les moyens de défense pour éviter une mesure de faillite personnelle ?
Continue reading
Résumé :
Au sein d’une association syndicale libre, ASL, ou d’un lotissement, à quelle majorité peut être voté la modification du cahier des charges ? quels sont les moyens pour le coloti insatisfait de s’opposer à cette modification ?
Article :
Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la Cour de Cassation en juin 2019 qui vient aborder la problématique de la modification statutaire d’une association syndicale libre, ASL.
Il est ici question à la fois des statuts, et à la fois du cahier des charges.
problématique distincte de celle du droit de la copropriété,
La Cour de Cassation considère qu’est valable la délibération de l’assemblée générale de l’association syndicale libre, ASL, ayant décidé, à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme, de modifier le cahier des charges afin, notamment, de réduire la largeur de la voie privée desservant le lotissement,
Dans cette affaire, les consorts B, propriétaires d’un lot dans un lotissement, régi par un cahier des charges du 10 septembre 1925, ont assigné l’association syndicale libre de ce lotissement (l’ASL) en annulation de la délibération de l’assemblée générale du 1er juin 2007 ayant décidé, à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme, de modifier le cahier des charges afin, notamment, de réduire la largeur de la voie privée desservant le lotissement.
Les époux B soutenant alors que les conditions d’adoption de la résolution litigieuse caractérisent une violation des règles de majorité et de consultation des colotis applicables.
Dans le cas précis de cette ASL, l’article 3-14 des statuts de ladite association syndicale, ASL, dispose que les délibérations sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés, que si la décision porte sur une modification des pièces du lotissement, elle doit être prise à la majorité alternative fixée par l’article L 315-3 du Code de l’Urbanisme.
Cet article L315-3 du Code de l’urbanisme dispose que :
« Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d’Urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain.
Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l’alinéa précédent ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du bénéficiaire de l’autorisation de lotir tant que celui-ci possède au moins un lot constructible. »
Il convient de rappeler que le régime de l’association syndicale libre, ASL, relève exclusivement de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et non des règles de copropriété.
Les statuts de l’association syndicale libre, ASL, déterminent librement les conditions dans lesquelles doivent se tenir les assemblées générales de l’association syndicale libre et les règles de majorité à recueillir pour les prises de décisions.
Qu’en l’espèce, il résulte de l’article 3.14 des statuts de l’association syndicale libre, ASL, que :
« Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés.
D’autre part, si la décision porte sur une modification des pièces du lotissement, elle doit être prise à la majorité alternative fixées par l’article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme ».
Les consorts B considéraient que le cahier des charges constitue un document contractuel qui ne peut être modifié que par la seule décision de l’assemblée générale des colotis à l’unanimité,
Par ailleurs, pour les consorts B, une association syndicale libre, ASL, ne constituait pas « une autorité compétente » susceptible de modifier unilatéralement le cahier des charges d’un lotissement au sens de l’ancien article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme.
Pour autant, le cahier des charges du lotissement, qui régissait ledit lotissement, prévoyait expressément la création d’une association syndicale libre, ASL, destinée à gérer les questions d’organisation et de réglementation de l’association, dans la limite des stipulations du cahier des charges qui prévoyait que « ses décisions celles de l’association syndicale libre qui en aucun cas ne pourront être contraires aux stipulations du présent cahier des charges, seront prises à la majorité des membres présents ou représentés ».
Il convient de s’intéresser à l’objet même des statuts de l’ASL,
Les statuts de l’association syndicale libre prévoyaient, en application de ce cahier des charges, que :
« L’association syndicale libre a pour objet : l’appropriation, la gestion, l’entretien et l’amélioration de la voirie, des espaces verts de toutes installations d’intérêt commun et tous terrains propriété de l’association tels que définis dans le cahier des charges »
A bien y comprendre, pour les consorts B, le vote ne pouvait se faire qu’à l’unanimité.
Ils considéraient qu’en jugeant néanmoins que l’association syndicale libre, l’ASL, créée en application de ce cahier des charges, avait pu valablement modifier, par un vote non unanime, les dispositions expresses dudit cahier des charges relatives à la largeur de la voirie, et ce en application de règles de vote figurant aux statuts de l’association syndicale libre, ASL, la cour d’appel avait violé l’article 1103 nouveau du Code Civil, anciennement 1134 du Code Civil.
Les consorts B considéraient que dans la mesure ou le cahier des charges constitue un document contractuel, il ne peut être modifié par la seule décision de l’assemblée générale des colotis qu’à l’unanimité.
La Cour de Cassation constate que les statuts de l’association syndicale libre, ASL, adoptés à l’unanimité des colotis, prévoyaient que la décision portant sur une modification des pièces du lotissement devait être prise à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme et que la résolution du 1er juin 2007 avait été adoptée à cette majorité de telle sorte la Cour d’Appel en a exactement déduit que la modification du cahier des charges n’avait pas à être approuvée par l’autorité compétente et que la résolution avait été valablement adoptée.
Les consorts B soulevaient que l’association syndicale libre ne constitue pas une « autorité compétente » susceptible de modifier unilatéralement le cahier des charges d’un lotissement au sens de l’article L. 315-3, devenu L. 442-10 du Code de l’Urbanisme.
La Cour de Cassation considère que la décision de modifier le cahier des charges d’un lotissement peut valablement être adoptée à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme, sans approbation par l’autorité compétente, dès lors que les statuts de l’association syndicale libre, ASL, de ce lotissement, adoptés à l’unanimité des colotis, prévoient une telle règle de majorité.
Les consorts B considéraient en outre que dans la mesure où les statuts de l’ASL n’avaient pas fait l’objet d’une publication celle-ci n’avait pas de légitimité à agir.
La Cour de Cassation rappelle que si la résolution votée lors de l’assemblée générale du 16 décembre 1999 avait prévu la publication des statuts, cette exigence n’avait pas été érigée en formalité substantielle conditionnant la constitution de l’association syndicale libre.
Dès lors, elle considère que la Cour d’Appel en a exactement déduit que, le consentement unanime des propriétaires intéressés ayant été constaté par écrit, l’association syndicale libre, ASL, avait été régulièrement constituée.
Les consorts B tentent enfin de contester la majorité qualifiée au motif d’un abus de majorité.
Mais là encore, la Cour de cassation souligne que la modification du cahier des charges ne créait aucune disparité de traitement entre les colotis riverains de la voie,
Qu’il n’était pas plus établi qu’elle avait été adoptée grâce aux seules voix de ceux d’entre eux auxquels Monsieur et Madame B reprochaient d’avoir empiété sur l’emprise de la voirie commune ou à leur collusion avec d’autres colotis et que ces derniers ne démontraient pas l’existence de manœuvres tendant à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, ni ne justifiaient d’un préjudice personnel.
La Haute Juridiction souligne que l’association syndicale libre, ASL, a été régulièrement constituée dès lors que le consentement unanime des propriétaires intéressés a été constaté par écrit peu importe l’absence de publication des statuts.
Cette jurisprudence est intéressante car elle rappelle l’importance du cahier des charges au sein d’un lotissement ou d’une association syndicale libre.
Elle rappelle aussi les conditions de modification et analyse clairement la corrélation existante entre les statuts d’un côté, et l’article L315-3 du Code de l’urbanisme de l’autre côté.
Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,
Avocat à Fréjus, Docteur en Droit,
En cas de pluralité de prêts, le débiteur peut-il affecter une partie des paiements au profit de telle ou telle créance et opposer ensuite l’extinction ou la prescription d’une partie des prêts ? Le débiteur est-il en droit d’exiger la signification du titre exécutoire lors de la signification du commandement de payer valant saisie immobilière ?
Article :
Il convient de s’intéresser à une jurisprudence qui vient aborder le droit de la saisie immobilière sur deux points particuliers.
Cette jurisprudence vient rappeler les obligations de l’huissier lorsqu’il signifie un commandement de payer aux fins de saisie immobilière.
Cela montre, aussi et surtout, que rien qu’à ce stade plusieurs axes de vérification s’imposent pour vérifier la validité de la procédure de saisie immobilière et mettre au besoin en difficulté le créancier saisissant.
Elle vient également aborder la question du paiement des dettes dues par le débiteur lorsque celui-ci a plusieurs engagements et qu’il s’acquitte d’une partie de ces dernières.
Quelle règle s’applique à l’imputation des paiements ?
Rappel des faits :
Dans cette affaire, sur des poursuites de saisie immobilière engagées par la banque à l’encontre de Monsieur et Madame X sur le fondement de deux actes notariés de prêt des 10 juin 2003 et 1er décembre 2006, celle a déclaré deux autres créances, dont l’une était garantie par l’hypothèque donnée par Monsieur et Madame X à titre de sûreté en vue du remboursement d’un prêt accordé par la banque le 27 juin 2007.
Cette créance était liée à une opération immobilière et découlait d’un cautionnement hypothécaire consenti par Monsieur et Madame X en garantie du même prêt.
Quels moyens de défense ?
Deux axes de contestation étaient soulevés par Monsieur et Madame X à l’encontre du bien-fondé de la saisie immobilière qui visait à appréhender leur actif personnel.
Ils contestaient la validité de la signification du commandement de payer valant saisie immobilière.
Ils sollicitaient la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière qui leur avait été signifié le 23 avril 2013, et des actes de procédure subséquents, voulant par la même faire sauter la validité de la procédure de saisie.
Ils considéraient qu’un acte ne pouvait être mis à exécution que sur présentation d’une expédition revêtue de la formule exécutoire et qu’à peine de nullité, l’huissier qui procédait à la signification du commandement de payer valant saisie immobilière devait présenter au débiteur, lors de la signification, le titre exécutoire en vertu duquel le commandement était délivré.
Quid du titre exécutoire ?
Ce point est intéressant car il est vrai que d’un côté, le droit de saisie immobilière est assujetti à une rigueur particulière pour préserver les intérêts du débiteur il n’aborde pas la question du justificatif du titre exécutoire, ou bien encore de la validité de la déchéance du terme que le créancier ne présente jamais.
Cette déchéance du terme devrait pourtant être communiquée dès le début de la procédure.
Elle fonde quand même l’exigibilité de la créance.
Elle est aussi le point de départ de la prescription.
La Cour de Cassation ne retient pourtant pas cette argumentation.
La Haute juridiction considère qu’il ne résulte pas de l’article R. 321-3 du Code des Procédures Civiles D’exécution, applicable à la signification du commandement de payer valant saisie immobilière, une obligation pour l’huissier de justice qui signifie cet acte de remettre au débiteur saisi une copie du titre exécutoire sur le fondement duquel la saisie est entreprise.
Que faire en cas de paiements sur plusieurs prêts ?
Par ailleurs, les consorts X ont soulevé un second argument.
Dans l’hypothèse ou plusieurs paiements ont été effectués par le débiteur, ce dernier considéraient qu’en l’état des paiements effectués sur un seul des deux engagements bancaires, l’autre engagement bancaire, n’ayant reçu aucun paiement, la prescription était acquise,
En effet, les consorts X faisaient valoir, éléments de preuve à l’appui, que le produit de la vente des appartements avait permis à la société S de verser plus de 7 000 000 euros à la banque.
Ils soutenaient que, par l’effet de ces paiements, la créance au titre de la caution consentie en vertu de l’acte notarié du 27 juin 2007, d’un montant total de 1 200 000 euros, était éteinte.
Les consorts X rappelaient qu’ils s’étaient portés caution d’un premier crédit d’un montant de 1 200 000 euros, consenti le 27 juin 2007 par la banque à la société S et que l’acte prévoyait que le prêt serait remboursé par le produit de la vente des appartements objets de l’opération financée.
Que par ailleurs, par acte du 1er octobre 2010, et alors que le premier crédit n’avait pas été remboursé, la banque avait consenti un nouveau financement d’un montant de 2 730 000 euros à la société S.
Cet acte prévoyait que le produit de la vente des appartements serait affecté au remboursement de ce second financement.
Dès lors, l’acte du 1er octobre 2010, qui modifiait, sans l’accord des consorts X, l’imputation des paiements effectués par le débiteur principal, était inopposable à la caution.
C’est en tout cas ce qu’ils soutenaient.
Pour autant, la Cour d’Appel s’est borné à juger que l’accord du 1er octobre 2010 était opposable à Monsieur et Madame X et qu’en vertu de cet accord, le produit de la vente des appartements avait été imputé en priorité sur le découvert autorisé du compte centralisateur de l’opération de promotion immobilière d’un montant maximal de 2 730 000 euros,
Les consorts X reprochaient à la Cour d’appel de n’avoir pas pris soin de rechercher, comme elle y était invitée, à vérifier si les versements d’un montant supérieur à 7 000 000 euros n’avaient pas en outre permis de rembourser le prêt d’un montant de 1 200 000 euros souscrit dans l’acte notarié du 27 juin 2007, éteignant par là même la créance au titre de la caution consentie par Monsieur et Madame X .
Cependant, la Cour de cassation ne partage pas cette analyse.
La Haute juridiction rappelle, au visa de l’article 1253 du Code Civil, applicable en la cause, que le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu’il paye, quelle dette il entend acquitter.
Dès lors, à bien y comprendre, l’accord d’imputation des paiements conclu le 1er octobre 2010 entre la banque et Monsieur X en sa qualité de gérant de la société S, prévoyait que le produit de la vente des appartements serait imputé sur le compte centralisateur de l’autorisation de découvert en compte courant de l’opération immobilière menée par cette société, et non sur le prêt du 27 juin 2007, s’imposait au tiers.
Ainsi, le choix d’imputation des paiements effectués par le débiteur principal s’impose au tiers qui s’était porté garant, et donc à la caution, que celui-ci en ait été informé ou non.
Dès lors, l’acte du 1er octobre 2010 était opposable à Monsieur Madame X sans avoir à procéder à une recherche qui ne lui était demandée.
Cette jurisprudence est intéressante sur deux points.
Elle rappelle les obligations qui pèsent sur l’huissier significateur, ainsi que celles qui ne pésent pas.
Ainsi, il ne résulte pas de l’article R. 321-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, applicable à la signification du commandement de payer valant saisie immobilière, une quelconque obligation pour l’huissier de justice qui signifie cet acte de remettre, au débiteur saisi, une copie du titre exécutoire sur le fondement duquel la saisie est entreprise.
Mais surtout, cette jurisprudence, rappelle que le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu’il paye, quelle dette il entend acquitter.
Les conséquences en termes d’extinction de créance et de prescription peuvent être importantes lorsque le débiteur est saisi, sur la base de plusieurs engagements bancaires….
Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,
Avocat, Docteur en Droit,
Entre procédure d’alerte, procédure de conciliation, sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire, quelles sont les mesures d’urgence particulières prises face à l’épidémie de COVID 19 ? A mon sens, la prorogation des délais de plans de sauvegarde ou de plans de redressement de 2 ans est la mesure la plus intéressante qui soit.
Continue reading
Qu’en est-il du contentieux de l’urbanisme en l’état du décret du 17 juillet 2018 ? entre les mentions obligatoires dans les autorisations de construire, l’obligation de notification élargie du recours engagé, délais de recours et d’instruction des dossiers, et nouvelles conditions de recevabilité des requêtes,
Continue reading
En l’état d’une décision du Conseil constitutionnel abrogeant l’article L654-6 du Code du commerce relatif à la peine d’interdiction de gérer et de faillite personnelle, un dirigeant peut-il contester cette sanction abrogée même postérieurement à la décision rendue qui le frappe ? La Cour de cassation peut-elle, par retranchement, annuler sa condamnation relative à sa faillite personnelle ?
Continue reading
Si la procédure de saisie immobilière est annulée par le juge au titre d’un « simple » vice de procédure, la banque est-elle par la suite prescrite à déclarer sa créance en cas de liquidation judiciaire survenue deux ans après le commandement de payer valant saisie immobilière annulé ?
Continue reading
Si la liquidation judiciaire interrompt la procédure de saisie immobilière, le créancier hypothécaire peut-il faire jouer l’attribution judiciaire du bien immobilier à l’encontre du mandataire liquidateur qui a repris pour lui, es qualité, la dite procédure de saisie immobilière ?
Continue reading