L’avocat du créancier, le débiteur et la saisie immobilière

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le rôle de l’avocat en saisie immobilière

Le débiteur peut il contester l’intervention et le mandat de l’avocat du créancier qui s’est subrogé aux droits du créancier saisissant ? Peut-il reprocher à l’avocat du créancier un manquement à une quelconque obligation de conseil ? Qu’en est il de l’avocat du débiteur ?

Article :

Il convient de s’interresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour d’Appel de Lyon en ce mois d’août 2018 qui vient aborder, en toile de fond, le rôle de l’avocat en droit de la saisie immobilière tant celui-ci intervient à tous les stades de la procédure, qu’il soit avocat du débiteur, avocat du saisissant, voire même avocat du créancier subrogeant.

Dans cette affaire, les époux B s’étaient retrouvés en litige avec la société K, banque privée en raison d’avance de fonds pour investissements sur les marchés des instruments financiers à terme.

 

A l’issue d’une procédure judiciaire, les parties avaient conclu un protocole transactionnel signé entre les parties le 29 avril 2008 et homologué par la Cour d’Appel de Lyon par arrêt du 24 juin 2008.

 

Cependant, le 19 janvier 2016, la banque K avait fait délivrer aux époux B, un commandement de payer la somme de 67.933,10 euros, valant saisie immobilière de leur bien situé dans le Rhône au titre de la troisième échéance de 50.000 euros augmentée des intérêts au taux légal, pour exécution du solde de l’accord transactionnel.

 

Le commandement avait été régulièrement publié le 17 mars 2016 au service de la publicité foncière.

 

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice du 9 mai 2016, la banque K avait fait délivrer aux époux B une assignation à comparaître à l’audience d’orientation du Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de Lyon du 28 juin 2016.

 

Cet arrêt est intéressant puisque suite à cette audience, un jugement a été rendu le 13 décembre 2016 dans lequel le Juge :

 

  • Débouté les époux B de toutes leurs contestations relatives au titre exécutoire et à la saisissabilité de l’immeuble objet de la procédure de saisie immobilière,

 

  • Débouté les époux B de leur demande de délais de paiement,

 

  • Ordonné la vente forcée de l’immeuble et fixé les modalités de celle-ci, la date d’adjudication étant prévue au 23 mars 2017,

 

  • Condamné les époux B aux dépens qui seront compris dans les frais taxés de la vente.

 

Or, les époux B avaient contesté le jugement d’orientation et frappé d’appel la décision en litige,

 

Pour se retrouver avec un arrêt confirmatif en date du 15 juin 2017.

 

Entre-temps, par jugement du 23 mars 2017, le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de Lyon avait renvoyé l’adjudication au 19 octobre 2017.

 

A cette audience, la banque K n’avait pas sollicité la vente forcée du bien saisi, indiquant que sa créance avait été réglée.

 

Pour autant le Trésor Public, représenté par son avocat, avait demandé la subrogation dans les poursuites et l’autorisation de vendre immédiatement le bien aux enchères.

 

Les époux B, avaient donc sollicité le renvoi de l’affaire, notamment pour proposer un nouvel argumentaire en défense contre ce créancier, mais le Juge de l’Exécution a décidé de faire procéder immédiatement la vente aux enchères du bien saisi.

 

Par jugement du 19 octobre 2017, le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de Lyon a :

 

  • Constaté que la banque K se désistait de ses poursuites à l’encontre des époux B,

 

  • Fait droit à la demande de subrogation du Trésor Public,

 

  • Adjugé le bien à Madame L.

 

Les époux B ont relevé appel de cette décision avec les demandes suivantes :

 

  • Déclarer recevable leur appel à l’encontre du jugement d’adjudication du 19 octobre 2017,

 

  • Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté le désistement d’instance de la banque K,

 

  • Réformer le jugement entrepris pour le surplus au motif pris que la SCP d’avocats G B A n’avait aucun pouvoir pour demander la subrogation à l’audience d’adjudication du 19 octobre 2017 au nom du Trésor Public et à l’encontre de la banque K,

 

  • Déclarer en conséquence irrecevable la demande de subrogation du Trésor Public,

 

  • Juger qu’il n’y a pas lieu à adjudication,

 

  • Donner acte à M. et Mme B de ce qu’ils ont acquittés de leur créance auprès de la banque K.

 

Pour autant, la Cour d’Appel ne fait pas droit à leurs demandes et les déboute,

 

Elle rappelle en tant que de besoin, au visa de l’article R.322-60 al.1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, que seul le jugement d’adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d’appel de ce chef dans un délai de 15 jours à compter de sa notification.

 

Elle souligne que le jugement d’adjudication en litige ne fait état d’aucune contestation mais seulement d’une demande de renvoi.

 

Toutefois, elle considère que l’appel formé par les époux B doit être considéré comme recevable en ce qu’il critique la subrogation autorisée par le Juge de l’Exécution.

 

Les époux B observaient quant à eux que le jugement attaqué mentionnait que le Trésor Public était représenté par Maître B et la banque K était représentée par Maître A alors que ces deux conseils étaient membres de la même SCP à savoir la SCP GBA.

 

Chaque avocat associé exerçant ses fonctions au nom de la SCP, il s’en est déduit que les deux créanciers avaient le même représentant, à savoir ladite société d’avocats,

 

Les consorts B soutenaient que cette SCP d’avocats n’avait pas mandat du Trésor Public pour demander la subrogation dans les poursuites.

 

Ils en voulaient pour preuve que, dans un courrier du 16 octobre 2017, le Trésor Public leur avait écrit dans les termes suivants : « si vous réglez lors de l’audience d’adjudication en date du 19 octobre 2017, la moitié de la créance fiscale due auprès du Centre des Finances Publiques, garantie par hypothèques, soit la somme de 13.835,83 euros, Maître B ne demandera pas la subrogation. »

 

Cette argumentation est loin d’être infondée.

 

Il n’est pas rare de voir que des accords se mettent bien souvent en place entre débiteur et créancier directement, nonobstant la procédure de saisie immobilière, à charge pour les parties de répercuter l’accord à leurs avocats respectifs,

 

Il peut être rageant pour le débiteur de constater que l’avocat du créancier semble ne pas être informé de cet accord et de ne pas en tenir compte dans le cadre de la saisie qu’il sollicite malgré tout.

 

Il est difficile pour le débiteur de comprendre cela alors même que ce dernier fait souvent des efforts terribles pour pouvoir obtenir un accord avec le créancier dans le seul but de sauver son bien.

 

Or, il est fréquent de constater qu’à l’audience, l’avocat du créancier semble ignorer complètement l’information.

 

La Cour d’Appel écarte pourtant cette argumentation et considère que les appelants et débiteurs n’ont aucune qualité pour débattre du mandat donné à un avocat par la partie adverse.

 

Elle rappelle qu’il résulte de l’article 416 du Code de Procédure Civile que l’avocat, à la différence de tout autre représentant, est dispensé de justifier de son mandat.

 

L’avocat est en effet titulaire d’un mandat ad litem est ainsi présumé agir sur les instructions de son mandant et ne répond que devant lui de l’exercice de son mandat.

 

Au surplus, la Cour d’Appel estime que les appelants ne justifient pas avoir proposé de s’acquitter de la moitié de la créance du Trésor Public en temps voulu pour éviter la vente, de sorte que l’avocat a nécessairement agi dans les termes de son mandat en demandant la subrogation puisque, selon le courrier précité, le Trésor Public n’excluait la subrogation que dans le seul cas où ce paiement serait effectué.

 

Or, les époux B n’ignoraient pas être redevables de la créance du Trésor Public régulièrement dénoncée dans le cadre de la procédure de saisie immobilière et, de ce fait, qu’ils s’exposaient au risque de sa demande de subrogation dans les poursuites en application de l’article R.311-9 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

 

La Cour d’Appel a considéré qu’ils étaient donc mal venus de reprocher à l’avocat du créancier de ne pas les en avoir informés, ce dont il n’avait nullement l’obligation, le devoir de conseil de l’avocat s’exerçant vis à vis de son client et non à l’égard d’une partie adverse.

 

Ce point est intéressant car cela souligne que bien que le débiteur n’ait pas la main sur l’avocat du créancier, on peut s’interroger sur le rôle que l’avocat du débiteur qui aurait dû attirer l’attention de son client sur les risques d’une éventuelle subrogation.

 

C’est dire les obligations qui pèsent sur l’avocat du débiteur puisqu’il doit vérifier chaque point d’une matière particulièrement technique qui recèle bon nombre d’axes de contestation.

 

Ce travail est long et fastidieux mais l’avocat se doit de procéder aux vérifications d’usage pour s’assurer que la banque ou son conseil n’auraient pas manqué l’une des multiples obligations particulièrement rigoureuses de la procédure de saisie immobilière.

 

La Cour d’Appel laisse donc à penser qu’il appartenait à l’avocat du débiteur de prévoir une éventuelle subrogation et donc de l’anticiper.

 

La Cour d’Appel conclu donc à la confirmation du jugement entrepris en ce en ce qu’il a fait droit à la demande de subrogation du Trésor Public dont il n’était pas contesté qu’il avait la qualité de créancier inscrit sur l’immeuble saisi.

 

Enfin, la Cour d’Appel qui semble particulièrement remonté sur le rôle et la compétence de l’avocat dans le cadre d’une saisie immobilière fait une remarque sur les demandes accessoires.

 

En effet, les avocats des intimés demandaient que les dépens soient “distraits” à leur profit

 

La cour rappelle que ce sont des termes employés dans l’ancien Code de Procédure Civile qui n’est plus en vigueur depuis une quarantaine d’années (sic).

 

Il s’avère qu’ils entendent en réalité bénéficier du droit de recouvrement direct des dépens prévu par les dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, ce qui doit leur être accordé sur leur simple demande dès lors que le ministère d’avocat est obligatoire dans la procédure d’appel et que la partie adverse est condamnée au paiement des dépens.

 

Les époux B étaient pourtant bien fondés à s’interroger sur le rôle de l’avocat dans le cadre de la procédure de saisie immobilière.

 

En premier lieu le fait que plusieurs créanciers soient représentés par le même cabinet d’avocats est toujours mal compris par le débiteur.

 

En deuxième lieu, cette jurisprudence est intéressante puisqu’elle met bien en exergue le rôle de l’avocat en droit de la saisie immobilière, que ce soit celui du créancier ou celui du débiteur.

 

 

 

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat, Docteur en Droit,

www.laurent-latapie-avocat.fr

 

 

Saisie immobilière ou lorsque le créancier oublie de conclure sur la prescription

Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la Cour de Cassation en droit de la saisie immobilière de juin 2017 qui vient aborder une fois de plus les difficultés récurrentes que peut avoir le débiteur afin de préserver ses droits et se défendre dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière.

 

Cet arrêt rappelle en tant que besoin la rigueur propre à l’article R 311-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution propre à la saisie immobilière qui rappelle qu’à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte.

 

Cet arrêt est intéressant car une fois n’est pas coutume c’est au créancier que l’on vient opposer cette irrecevabilité et non pas au débiteur.

 

Cet arrêt vient aborder différentes réponses à deux questions majeures fréquentes en droit de la saisie immobilière,

 

La première question est relative à la question de la prescription qui découle de l’article L 137-2 du Code de la Consommation applicable en droit de la saisie immobilière,

 

Pour autant, la question demeure de savoir si le droit français est applicable alors que le prêt a été conclu en devises étrangères, ou bien, lorsque le prêt a été contracté à l’étranger.

 

La deuxième question était tout aussi intéressante puisqu’il s’agissait de savoir si la banque était obligée de répliquer aux conclusions adverses relatives justement à la question de la prescription ou si elle pouvait se dispenser de le faire.

 

Les faits sont les suivants.

 

La banque avait par commandement de payer délivré le 5 décembre 2014 sollicité le recouvrement d’une créance de 1.105.086,18 euros.

Le juge de l’orientation avait ordonné la vente aux enchères publiques du bien, fixé la date d’adjudication et ses modalités préalables ainsi que la taxation des frais de poursuite.

 

Pour autant, il n’en demeurait pas moins que devant le juge de l’orientation, le débiteur saisi avait contesté le bien fondé de la saisie et avait opposé à l’établissement bancaire la prescription de sa saisie immobilière,

 

Or, la banque n’avait pas pris soin, devant le juge de l’orientation, de répliquer sur cette question pourtant importante.

 

Ce n’est finalement qu’en cause d’appel, devant la Cour, que la banque soutenait que le contrat de prêt, qui liait contractuellement les parties, se soumettait expressément au droit suisse,

 

A bien y comprendre la banque, c’est le droit suisse qui serait applicable pour déterminer la Loi qui règlementerait l’obligation du contrat, qui définirait sa prescription, la durée et le point de départ de celle-ci, les causes de suspension et d’interruption,

 

En cause d’appel, la banque soutenait, finalement, que la charge de la preuve quant au droit applicable pesait sur les épaules de Monsieur X auquel incombait la charge de la preuve,

 

Dès lors, ce serait à Monsieur X de démontrer que rien ne faisait obstacle à l’application des dispositions de l’article L.137-2 du Code de la Consommation qui aurait vocation à s’appliquer au détriment du droit suisse.

 

La banque soutenait que la prescription n’était pas une prescription abrégée, mais quinquennale, conformément au droit suisse par application des articles 127, 128, 135 du code des obligations (suisse) et qu’il résultait des pièces versées aux débats, qui n’étaient pas contestées, que le 3 septembre 2009, la banque prononçait la déchéance du terme en réclamant paiement d’une somme totale de 824.680 CHF dont le décompte joint fait apparaître que l’échéance impayée la plus ancienne est celle du 10 mars 2009.

 

Dès lors, le commandement de payer valant saisie immobilière ayant été délivré en vertu de la copie exécutoire de l’acte notarié du 5 décembre 2014, la prescription quinquennale, prévue par le droit suisse, était donc acquise.

 

Pour autant, la Cour de Cassation ne s’y trompe pas et écarte l’application du droit suisse,

 

Elle considère qu’il résulte des articles 3 et 5 de la Convention de Rome du 19 juin 1980 que le choix par les parties de la loi applicable ne peut avoir pour résultat de priver le consommateur de la protection que lui assure les dispositions impératives de la loi du pays dans lequel il a sa résidence habituelle;

 

Par voie de conséquence, en se bornant à relever que les parties avaient désigné la loi suisse pour écarter la prescription biennale de l’article L. 137-2 du Code de la Consommation français soulevée par M. X…, la Cour d’Appel a méconnu, ensemble les articles 55 de la Constitution du 4 octobre 1958, 2, 3 et 5 de la Convention de Rome en date du 19 juin 1980.

 

La Cour de cassation précise encore que les dispositions protectrices du consommateur sont d’application impérative pour le juge français,

 

De telle sorte qu’en se bornant à relever que les parties avaient désigné la loi suisse pour écarter la prescription biennale de l’article L. 137-2 du Code français de la Consommation soulevée par M. X…, la Cour d’Appel a méconnu l’article 3 du Code Civil et l’article L. 137-2 du Code de la Consommation dans sa rédaction applicable aux faits.

 

Par voie de conséquence, la Cour de Cassation a une approche attractive salutaire des dispositions protectrices de l’article L. 137-2 du Code de la Consommation puisqu’elle privilégie et protège le consommateur français.

 

Ceci répond donc à la première question,

 

La deuxième question était de savoir si la banque pouvait considérer qu’elle avait toujours raison à telle point qu’il ne lui était pas forcément nécessaire de se défendre devant le Juge de l’orientation et de se réserver cette prérogative en cas de difficulté devant la Cour,

 

De prime abord, et même si l’arrêt analysé n’est pas très clair sur cette question sur le calendrier précis des échanges qu’ont pu avoir Monsieur X et la banque, il est bien évident que la banque n’a pas cru bon répliquer devant le Juge de l’Orientation sur cette problématique de prescription et semble finalement vouloir s’en défendre devant la Cour d’Appel.

 

Pour autant, la Cour de Cassation constate que la banque n’avait pas devant le juge de l’orientation soulevé ses moyens de défense, savoir, ni l’irrecevabilité de l’exception invoquée par le débiteur et tirée de la prescription applicable en droit suisse, ni l’interruption de celle-ci par l’acte de saisine du tribunal de première instance du canton de Genève, de telle sorte que la créance était bel et bien prescrite.

 

La Cour d’Appel avait quant à elle fait droit à la demande et avait validé la procédure de saisie immobilière et ordonné la vente forcée de l’immeuble.

 

La Cour d’appel retenait en effet : « d’une part que le fait pour le créancier poursuivant, qui a délivré l’assignation à l’audience d’orientation aux fins de vente forcée à défaut de vente amiable, de n’avoir pas répondu aux contestations formées par la partie saisie, ne vaut pas renonciation à ses demandes initiales, et que la reprise par le créancier poursuivant de ses demandes initiales, qui avaient toutes été soumises à l’audience d’orientation par l’assignation, est donc recevable, d’autre part, que l’exception tirée de la prescription invoquée par le débiteur devait être rejetée »,

 

Pour autant, cet arrêt de la Cour d’Appel était critiquable et contraire aux dispositions de l’article R. 311-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

 

La Haute Juridiction ne s’y trompe pas,

 

Elle considère qu’en examinant les moyens produits devant la Cour d’appel par la banque, qui n’avait cependant pas conclu au moment de l’audience d’orientation du juge de l’exécution, la Cour d’appel, qui a omis de relever d’office l’irrecevabilité des contestations nouvelles du créancier poursuivant, a manifestement méconnu l’article R. 311-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

 

Fort heureusement, la Cour de Cassation rappelle que la procédure doit être équitable et respecter l’égalité des armes entre le créancier poursuivant et le débiteur saisi,

 

Dès lors, en considérant que la banque était recevable à présenter pour la première fois des moyens qui n’avaient pas été exposés au moment de l’audience d’orientation du Juge de l’Exécution tandis que le débiteur saisi n’était plus autorisé à présenter la moindre contestation nouvelle devant la Cour d’Appel en application de l’article R. 311-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, la Cour d’Appel a méconnu le principe de l’égalité des armes et l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme.

 

On ne peut que saluer cet attendu de principe qui rappelle les principes fondamentaux du droit au procès équitable, et casse finalement la décision de la Cour d’appel,

 

En effet, la Cour d’appel semblait plus encline à satisfaire les droits financiers de l’établissement bancaire que de préserver les principes inhérents à la procédure de saisie immobilière pourtant très rigoureuse, et les droits de propriété inhérents au débiteur,

 

La remarque peut sembler sévère,

 

Pour autant, il ne faut pas oublier que dans pareil cas, rien ne dis si l’établissement bancaire a cru bon procéder à la réalisation du bien immobilier sur la base de l’arrêt de la Cour d’appel, exécutoire nonobstant le pourvoi en cassation,

 

Sur ce point l’arrêt commenté reste muet,

 

En tout état de cause, cette décision est salutaire,

 

Elle consacre le caractère attractif et protecteur du droit de la consommation d’application impérative, et rappelle surtout à l’établissement bancaire que rien n’est jamais acquis par avance,

 

De là à ce quelle considère qu’elle ne peut pas vendre le bien immobilier de son débiteur avant de l’avoir tué…., il n’y a qu’un pas,

 

Pas, que le conseil du débiteur ne doit pas laisser franchir.