Comment fonctionne une procédure de saisie immobilière ? Qu’en est-il en cas de vente du bien dont le prix d’adjudication ne couvre pas la créance du créancier dans son intégralité ? le créancier peut-il encore poursuivre le débiteur pour la dette résiduelle ? Quelles solutions pour le débiteur ?
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Il convient de s’intéresser aux problématiques spécifiques dans l’hypothèse ou une procédure de saisie immobilière est enclenché par un créancier afin de procéder à la réalisation du bien immobilier du débiteur, mais que le prix d’adjudication ou de vente amiable ne couvre pas la dette due par le débiteur saisi.
En effet, lorsqu’un débiteur ne parvient pas à honorer ses engagements financiers, une procédure de saisie immobilière peut être déclenchée par le créancier.
Toutefois, il arrive parfois que la vente du bien immobilier saisi ne couvre pas la totalité de la dette.
Cet article explore en profondeur les différentes étapes de la procédure de saisie immobilière, les rôles des intervenants, et les conséquences pour le débiteur lorsque la vente ne suffit pas à rembourser la créance.
La procédure de saisie immobilière
La procédure de saisie immobilière débute par un commandement valant saisie délivré par un huissier de justice. Ce document informe le débiteur qu’une procédure de saisie est engagée contre lui et qu’il dispose d’un certain délai pour régulariser sa situation.
Rappelons les dispositions de l’article L311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, qui édicte que :
« Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.«
La procédure de saisie immobilière est constituée de plusieurs étapes importantes, savoir :
- Commandement de payer : Le débiteur reçoit un commandement de payer par voie d’huissier. Si le débiteur ne s’acquitte pas de sa dette dans le délai imparti, la procédure de saisie est enclenchée.
- Commandement valant saisie : Après l’expiration du délai, l’huissier délivre un commandement valant saisie, mentionnant la date et l’heure de l’audience d’orientation.
- Audience d’orientation : Le juge de l’exécution fixe les modalités de la vente du bien. Cette audience permet de décider si la vente sera amiable ou forcée.
- Vente du bien immobilier : La vente peut être réalisée aux enchères publiques ou de gré à gré si les parties sont d’accord.
Vente amiable ou vente forcée
- Vente amiable : Si le juge et les parties s’accordent, le bien peut être vendu de gré à gré. Cette option peut parfois permettre d’obtenir un prix de vente plus élevé, réduisant ainsi l’impact de la dette résiduelle.
- Vente forcée : À défaut d’accord, le bien est mis en vente forcée aux enchères publiques. Le prix de vente est souvent inférieur à celui du marché, augmentant le risque de non-couverture de la dette.
Quel est le rôle du juge de l’exécution ?
Le juge de l’exécution joue un rôle central dans la procédure de saisie immobilière.
Il fixe les modalités de la vente lors de l’audience d’orientation et veille au respect du code des procédures civiles d’exécution.
Le juge peut également accorder des délais de paiement supplémentaires au débiteur.
Quel est le rôle de l’huissier de justice et du commissaire de justice ?
L’huissier de justice est chargé de délivrer les commandements et de superviser la procédure de saisie.
Depuis la réforme de 2022, les commissaires de justice (fusion des huissiers et des commissaires-priseurs) peuvent également intervenir dans ces procédures.
Quel est le rôle de l’avocat ?
L’assistance d’un avocat est indispensable pour le débiteur et le créancier afin de défendre leurs intérêts respectifs durant la procédure.
Il convient de rappeler que la représentation par avocat est obligatoire de telle sorte que si le débiteur souhaite se défendre il doit impérativement prendre un avocat.
Si la vente immobilière ne couvre pas les dettes, quelles conséquences ?
Il est malheureusement fréquent que le prix de vente d’un bien immobilier saisi soit insuffisant pour couvrir la totalité de la créance.
Dans ce cas, le débiteur reste redevable du solde de la dette, appelé dette résiduelle.
Quels sont les recours du créancier ?
Le créancier dispose de plusieurs options pour recouvrer la dette résiduelle :
- Poursuite de l’exécution forcée : Le créancier peut engager d’autres mesures d’exécution forcée, comme la saisie sur salaire ou la saisie de comptes bancaires.
- Négociation amiable : Un accord peut être trouvé pour étaler le paiement de la dette résiduelle.
Le débiteur peut-il se protéger en se mettant en surendettement ?
Si le débiteur est dans une situation de surendettement, il peut saisir la commission de surendettement qui pourra recommander des solutions adaptées, voire effacer une partie de la dette.
En résumé, il convient de rappeler qu’une procédure de saisie immobilière est une procédure complexe et lourde de conséquences pour le débiteur.
Lorsque la vente du bien ne couvre pas la dette, les implications financières peuvent être sévères et durables.
Il est crucial pour les débiteurs de bien comprendre leurs droits et d’envisager toutes les solutions possibles, y compris la négociation amiable et les recours en cas de surendettement.
Les créanciers, quant à eux, doivent s’assurer que toutes les procédures sont scrupuleusement respectées pour maximiser leurs chances de recouvrer les sommes dues.
Par ailleurs, un certain nombre de questions sont régulièrement posées par les clients, à savoir :
1. Qu’est-ce qu’un crédit maison et comment est-il lié à un prêt hypothécaire ?
Un crédit maison est un type de prêt hypothécaire où le propriétaire utilise son bien immobilier comme garantie.
En cas de non-paiement, le créancier peut engager une saisie immobilière pour recouvrer la dette.
2. Quels sont les droits du propriétaire lorsque son bien est hypothéqué ?
Le propriétaire conserve le droit de disposer de son bien, mais il doit respecter les conditions du prêt.
En cas de défaut de paiement, le créancier peut engager une procédure de saisie immobilière.
Il est conseillé de consulter un avocat pour comprendre les implications légales et les options disponibles.
3. Comment se déroule la mise en œuvre d’une saisie immobilière ?
La saisie immobilière commence par un acte de commandement de payer délivré par un huissier, suivi d’une assignation devant le tribunal.
Un juge prend alors des décisions sur la vente du bien pour couvrir la somme due. Un titre exécutoire est nécessaire pour engager cette procédure.
4. Qu’est-ce qu’une assignation en saisies immobilières ?
L’assignation en saisie immobilière est un acte juridique par lequel le créancier invite le débiteur à comparaître devant le tribunal.
Elle détaille la nature des dettes et les raisons de la saisie.
Il est crucial de consulter des avocats spécialisés pour préparer sa défense.
5. Quelle est la somme minimale pour laquelle des saisies immobilières peut être initiée ?
Il n’y a pas de somme minimale légale pour initier une saisie immo.
Toutefois, les coûts associés à la procédure peuvent influencer cette décision.
En général, pour des dettes de plusieurs milliers d’euros, le créancier peut juger pertinent de recourir à cette mesure.
6. Quels sont les recours pour le recouvrement d’une dette hypothéquée ?
En cas de non-paiements, le créancier peut demander le recouvrement des dettes par la saisie du bien hypothéqué.
D’autres options incluent la négociation d’un nouveau plan de paiements ou la vente volontaire du bien par le débiteur pour éviter la saisie forcée.
Ces questions et réponses fournissent un aperçu des aspects essentiels liés aux crédits maison, prêts hypothécaires, et saisies immobilières.
Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,
Avocat à Fréjus, avocat à Saint-Raphaël,
Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,
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