Prêt professionnel et TEG contesté à une décimale

Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation en mai 2017 qui vient aborder la question spécifique de la contestation du taux effectif global et du taux d’intérêt erroné dans la cadre d’un contrat de prêt professionnel.

 

Dans cette affaire, une société commerciale avait assigné une banque en nullité de la clause d’intérêt conventionnel pour erreur du TEG mentionné dans deux contrats de prêt professionnel.

 

Dans le cadre de son pourvoi elle faisait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes fondées sur l’article R 313-1 du Code de la Consommation tendant à voir constater le caractère erroné du taux effectif global, pour lequel elle réclamait la substitution du taux conventionnel au seul taux légal, ce qui peut représenter un impact économique non négligeable sur la totalité des deux prêts,

 

Malheureusement la Cour de Cassation rejette le pourvoi et relève que l’écart entre le taux effectif global de 5,672 l’an mentionné dans le contrat de prêt professionnel et le produit du taux de période non contesté par le manque d’échéance de remboursement dans l’année à 5,743 % étaient donc inférieurs à la décimale prescrite par l’article R 313-1 du Code de la Consommation, de telle sort que c’est à bon droit que la Cour d’Appel a rejeté la demande d’annulation de la clause d’intérêt conventionnel et contrat de prêt.

 

Pour autant, cette jurisprudence relative au prêt professionnel est intéressante à plus d’un titre,

 

Dans le cadre d’une analyse a contrario de cette décision, il n’échappera pas, au lecteur attentif, que la Haute juridiction confirme que même dans le cadre d’un contrat de prêt professionnel l’emprunteur, fut-ce t’il professionnel ou commerçant, demeure bien fondé à assigner la banque en nullité de la clause d’intérêt conventionnel pour erreur du Taux effectif global mentionné dans le contrat du prêt en question.

 

Dans cette affaire l’établissement bancaire B a consenti, les 23 mai et 24 septembre 2007, à la société J deux prêts professionnels,

 

Cette même société J a assigné l’établissement bancaire par acte du 18 septembre 2012, soit dans le délai de 5 ans suivant la classique prescription quinquennale qui est souvent opposée par la banque au demandeur.

 

Dans son assignation, la société J sollicitait la nullité de la clause d’intérêt conventionnel pour erreur du taux effectif global mentionné dans les deux contrats de prêt professionnel.

 

Or, dans le cadre de son pourvoi, la société J fait grief à l’arrêt de la Cour d’Appel de rejeter ses demandes tendant à voir constater le caractère erroné du taux effectif global annoncé dans son contrat de prêt professionnel et à voir substitué à compter de la date de ce prêt le taux d’intérêt légal au taux conventionnel.

 

En effet, elle considère que l’article R 313-1 du Code de la Consommation, dans sa rédaction issue du Décret n°2002928 du 10 juin 2002 applicable en la cause, dispose que le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire utilisée pour calculer le taux effectif global et calculer le cas échéant avec une précision de moyenne décimale a pour objet, non pas d’édicter une marge d’erreur admissible mais de déterminer le degré de précision dans l’expression dudit taux et les modalités d’application d’un chiffre arrondi.

 

De telle sorte que ni l’établissement bancaire, ni finalement la Cour d’appel, ne pouvait exciper, pour un prêt professionnel, des dispositions de cet article R 313-1 du Code de la Consommation caractérisant un seuil de tolérance d’une décimale alors même que la banque croyait bon opposer à la société J le fait que l’erreur de taux inférieur à une décimale entrainait une absence d’effet de l’erreur en tant que telle.

 

La société J précise, dans le cadre de son pourvoi, que le prêt professionnel entre dans la catégorie des prêts mentionnés au 3 de l’article L 311-3 du Code de la Consommation de telle sorte qu’il résulte des dites dispositions qu’il suffisait que taux effectif global applicable dans la cause est un taux annuel proportionnel au taux de période à terme échu exprimé pour son unité monétaire et lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre qu’annuelle le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire.

 

Le rapport ainsi calculé le cas échéant avec une précision d’au moins une décimale.

 

A ce sujet, la Cour de cassation rappelle qu’en présence d’un prêt, et d’un prêt professionnel, les parties peuvent s’accorder sur le calcul de l’intérêt conventionnel à savoir le taux de rémunération sur la base d’une année bancaire de 360 jours comme elles l’ont fait en l’espèce ainsi qu’en atteste l’article 2 des Conditions Générales du contrat litigieux qui stipule dans les conditions financières que le prêt donnera lieu au profit de la banque à des intérêts calculés sur le montant utilisé au taux indiqué dans les conditions particulières du présent acte sur la base d’une année bancaire de 360 jours, d’un semestre de 180 jours, d’un trimestre de 90 jours et d’un mois de 30 jours.

 

Pour autant, nonobstant l’éventuelle erreur inférieure à une décimale la société J rappelle qu’aux termes des dispositions légales règlementaires la banque devait calculer dans le contrat de prêt professionnel le taux effectif global sur la base d’une année civile de 365 jours.

 

Dès lors elle fait observer à la Cour que si au sein du contrat de prêt professionnel  le TEG est calculé sur la base d’une année bancaire de 365 jours, il apparaît inconcevable que l’établissement bancaire puisse à la fois présenter un calcul d’intérêt annuel sur la base d’une année de 360 jours alors qu’il justifie dans le même temps d’un taux effectif global calculé sur une base de 365 ou 366 jours.

 

La société J considère, quant à elle, que le seuil de tolérance d’une décimale visé dans l’article R 313-1 du Code de la Consommation ne porte que sur le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire et non sur le résultat du taux effectif global en tant que tel de telle sorte qu’elle serait bien fondé à obtenir la nullité de la clause de stipulation des intérêts,

 

Pour autant, la Cour ne partage pas cet avis et considère qu’en tout état de cause que l’écart entre le taux effectif global de 5,672 % l’an mentionné dans le contrat de prêt est le produit du taux de période non contesté par le nombre d’échange de remboursement dans l’année de 5,143 % est inférieur à la décimale prescrite par l’article R 313-1 du Code de a Consommation de telle sorte que cet à bon droit que la Cour d’Appel a rejeté la demande d’annulation de la clause d’intérêt conventionnel du contrat de prêt.

 

De telle sorte que le moyen de la société J n’est pas fondé,

 

Le pourvoi est rejeté,

 

Pour autant, cette décision est intéressante à plusieurs égards.

 

En premier lieu, elle rappelle, en tant que de besoin, que les prêts professionnels entrent dans la catégorie des prêts mentionnés dans le code de la consommation,

 

En effet, l’article L311-3 du Code de la Consommation a vocation à imposer à l’établissement bancaire une justification des modalités de calcul du taux effectif global nonobstant la décimale près visée par l’article R 313-1 du Code de la Consommation.

 

Le deuxième point intéressant est qu’il convient de rappeler à l’emprunteur, fusse-t-il commercial ou professionnel que celui-ci à l’obligation de rapporter la preuve que le taux effectif global est erroné.

 

Cela peut sembler, sur un terrain purement économique et humain, curieux car s’il y a bien un professionnel de la finance en mesure de justifier des modalités de calcul du TEG c’est bel et bien la banque,

 

Pour autant, l’établissement bancaire se garde bien de justifier du bien fondé de son TEG, étant rappelé qu’au égard aux règles de procédure civile qui s’imposent, c’est au demandeur de démontrer une erreur dans le taux effectif global.

 

Cette erreur doit être démontrée sur un terrain juridique , cela va sans dire, mais également sur un terrain mathématique et l’on ne peut que recommander au demandeur qui souhaite assigner la banque en nullité de la clause de stipulation des intérêts conventionnels au titre d’une erreur dans le taux effectif global de rapporter la preuve mathématique et de faire réaliser une analyse pour pouvoir rapporter la preuve sur un terrain purement concret et factuel.

 

Enfin, il est malgré tout regrettable que la Cour de Cassation ne distingue absolument pas la question relative à l’obligation qu’a l’établissement bancaire de calculer le taux effectif global sur une base de 365 jours alors qu’in fine il apparaît clairement que les taux de périodes sont calculés sur une base d’une année bancaire de 360 jours.

 

Pourtant, il apparait logique que dans la même lignée le calcul des intérêts annuels se fasse sur la même base.

 

Dès lors il peut sembler curieux que d’un côté celle-ci valide un taux effectif global à 365 jours et ne fasse pas de difficulté à ce que l’année bancaire soit finalement calculée à 360 jours dès lors qu’il n’y a pas une erreur de plus d’un décimale sur le taux effectif global in fine.

 

Pour autant, cette décision attire l’attention en ce qu’elle confirme l’opportunité que doivent avoir les emprunteurs professionnels et commerciaux quant à leur leur faculté d’assigner la banque en nullité de la clause de stipulation d’intérêts conventionnels, à condition que cette erreur du taux effectif global soit à la fois démontrée et à la fois supérieure à une décimale pour pouvoir espérer obtenir gain de cause.

 

SCI et délai de contestation du taux effectif global

Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu en ce début d’année 2017 relatif à la question spécifique du taux effectif global d’un prêt bancaire, vaste sujet qui fait couler beaucoup d’encre,

 

Tant le sujet est d’actualité et amène à remettre en question l’ordre bancaire établi,

 

Tant on peut s’étonner du fossé parfois ressenti par les praticiens entre les principes visés dans la jurisprudence de la Cour de Cassation et les décisions rendues par les juridictions de première instance qui opposent parfois une interprétation et une appréciation souveraine des juges du fond qui ont tendance à considérer que le taux effectif global est nécessairement juste.

 

Ce que d’aucuns emprunteurs pourraient considérer se heurter à une véritable présomption de TEG juste s’explique procéduralement par le fait qu’en sa qualité de demandeur à la nullité de la clause de stipulation des intérêts du prêt, c’est à lui de rapporter la preuve de l’erreur,

 

Cela peut cependant être mal compris notamment par l’emprunteur en difficulté financière qu’il soit personne physique, simple particulier, profane et non averti, ou qu’il soit une société civile familiale dont l’état d’ignorance financière est parfois tout aussi important,

 

Par voie de conséquence, la démonstration peut être effectuée par une analyse actuarielle ou bien encore par une expertise judiciaire, laquelle n’est pas nécessairement acquise de plaine droit, et la pratique montre que bon nombre de juridictions ne ressentent pas le besoin de recourir à l’intervention d’un sachant impartial,

Or, dans pareil cas, faute d’expertise judiciaire, il n’est pas rare de constater que les juges du fond se satisfassent finalement assez facilement des explications « techniques » de l’établissement bancaire,

Pour autant, l’enjeu, et la lourde sanction attachée à ce contentieux, alimentent inlassablement le contentieux en la matière,

 

En effet, l’annulation de l’ensemble des intérêts conventionnels, passés, présents et futurs, représentent un enjeu économique majeur,

 

Les deux axes majeurs récurrents de contestation du TEG consistent en premier lieu à vérifier l’ensemble des frais et accessoires intégrés dans le taux effectif global, et en deuxième lieu à vérifier si les intérêts annuels ont été déterminés non pas sur une base habituelle de 360 jours par an, mais bel et bien sur une base de 365 ou 366 jours par an,

 

Il convient de rappeler que les dispositions légales imposent à l’établissement bancaire de justifier de la justesse de son taux effectif global et des modalités de calcul y afférents lesquels sont clairement définis par l’article L 313-1 du code de la consommation et R313-1 du même code.

 

Pour autant, avant de procéder aux contestations et vérifications relatives aux modalités d’établissement du taux effectif global, le demandeur doit d’abord passer le cap de la recevabilité,

 

En effet, la contestation du taux effectif global repose avant toute chose dans l’annulation de la clause de stipulation des intérêts, ledit contentieux en nullité étant prescriptible par 5 ans,

 

Pour autant, ce délai de 5 ans semble en décalage avec des prêts bancaires, des prêts immobiliers, dont l’erreur peut apparaître bien après le délai de 5 ans,

 

C’est bien souvent lorsque, victime des hasards malheureux de la vie, l’emprunteur en difficulté financière ne pouvant plus faire face à ses obligations, se retrouve destinataire d’une déchéance du terme et d’un décompte de créance « enrichi » d’un grand nombre de frais et d’intérêts divers et variés qui laisse à penser à l’emprunteur que celui-ci s’est épuisé pendant des années à payer des échéances d’un prêt qui demeure du sur la base d’une somme tout aussi importante.

 

Dans pareil cas, il peut sembler parfaitement légitime que le débiteur s’intéresse finalement aux modalités d’octroi de son prêt et au taux contractuel,

 

Pour autant, il n’est pas rare que plusieurs années se soient écoulées entre la mise en place du prêt et la demande du débiteur en annulation de la clause de stipulation d’intérêts,

 

La banque, toujours réfractaire à aborder ce délicat sujet, n’hésite alors pas à faire état de la prescription quinquennale afin de se décharger de toutes formes d’obligations.

 

La question qui se pose alors est de savoir si la prescription quinquennale démarre au jour de la signature de l’offre de prêt ou au jour de la révélation de l’erreur.

 

La jurisprudence a évolué sur cette question puisque elle a considéré que le délai de prescription ne courrait pas forcément à compter de la signature de l’acte mais pouvait également courir au moment de la révélation de l’erreur.

 

Cette question a été consacrée par une jurisprudence du 11 juin 2009 dans laquelle la Cour de Cassation considère qu’en cas d’octroi d’un crédit à un consommateur ou à un non professionnel, la prescription de l’action en nullité de la stipulation de l’intérêt conventionnel engagée par celui-ci en raison d’une erreur affectant le taux effectif global, court, de même que l’exception de nullité d’une telle stipulation contenue dans un acte de prêt ayant reçu un commencement d’exécution, à compter du jour où l’emprunteur a connu ou aurait dû connaître cette erreur,

 

Ainsi, le point de départ de la prescription est la date de la convention lorsque l’examen de sa teneur permet de constater l’erreur, ou lorsque tel n’est pas le cas, la date de la révélation de celle-ci à l’emprunteur.

 

La Cour d’Appel d’Aix en Provence a d’ailleurs rappelé ce principe par un arrêt de décembre 2011, qui est intéressant, puisqu’il considère qu’eu égard à la complexité du calcul du taux effectif global, l’erreur ne pouvait être constatée par la simple lecture des conventions.

 

Il convient de rappeler que la complexité des opérations notamment en présence d’un crédit à taux variable, ne permet pas au simple particulier de voir ou de constater une ou plusieurs erreurs dans le taux effectif global.

 

En effet, les modalités de calcul sont particulièrement complexes et ne peuvent valablement être contestées en son temps par l’emprunteur qui n’avait pas à suspecter le caractère erroné du taux effectif global et qu’il n’était pas en mesure de constater l’erreur par le seul examen des conventions.

 

Toutefois, ces dernières années la jurisprudence s’est très sérieusement durcie et a dissocié emprunteur particulier et emprunteur professionnel et plus particulièrement emprunteur personne morale, notamment les SCI.

 

Ainsi, l’emprunteur personne physique particulier et simple consommateur avait le droit de considérer que le point de départ démarrait non pas tant à la signature de l’acte mais bel et bien au jour de la révélation de l’erreur,

 

Mais inversement, l’opportunité de décaler la prescription était fermée à toutes les personnes morales et donc les SCI, fut-ce t’elles familiales, ce qui est particulièrement regrettable.

 

Pour autant, cette jurisprudence de 2017 semble inverser la tendance ce qui est salutaire.

 

Dans cette affaire, la SCI avait demandé un prêt à la un établissement bancaire qui lui a notifié un accord de financement définissant les caractéristiques générales d’un prêt à long terme et indiquant qu’une régularisation de l’acte de prêt devait intervenir par acte notarié.

 

Cet accord avait été accepté le 24 février 2005 par la SCI et l’acte authentique réitératif de prêt étant finalement conclu le 31 mars 2005.

 

Par la suite, la SCI a souhaité engager une action aux fins de nullité de la stipulation du taux effectif global au motif pris que l’établissement bancaire n’aurait pas pris en compte les frais de garantie.

 

Cette assignation est signifiée le 15 mars 2010, dans la quelle la SCI sollicitait bien sur l’annulation de la clause de stipulation des intérêts et réclamait ainsi le remboursement de l’ensemble des intérêts perçus en sus du passage de l’échéancier au seul intérêt au taux légal.

 

La Cour d’Appel déclare irrecevable l’action de la SCI au motif pris que la prescription était acquise à la date à laquelle elle a été engagée, l’arrêt retenant que le point de départ de la prescription quinquennale de l’action en nullité de la clause de stipulation des intérêts conventionnels engagée par la SCI, qui a souscrit un prêt pour les besoins de son activité, est la date à laquelle l’offre de la banque a été acceptée par la SCI

 

Ce qui constitue la date de contrat de prêt et donc le point de départ de la prescription quinquennale,

 

La Cour de Cassation, qui a pourtant opté pour un durcissement des droits des SCI, particulièrement en 2016, semble revenir sur sa position et semble changer son fusil d’épaule,

 

En effet, elle considère dans cette jurisprudence qu’en statuant ainsi, alors que le point de départ de la prescription se situe au jour ou l’emprunteur a connu ou aurait du connaitre l’erreur affectant celui-ci, la Cour d’Appel, qui a retenu comme point de départ de cette prescription la date d’un document ne constatant aucun taux effectif global a violé les textes susvisés.

 

Cette jurisprudence est intéressante car elle vient permettre aux SCI, qui sont d’ailleurs bien souvent des SCI familiales, de bénéficier de ce décalage de prescription, tant il est vrai que ce n’est que bien souvent en cas d’incident de paiement ou en cas de difficulté que les décomptes apparaissent et que l’erreur dans le taux effectif global peut se dévoiler aux yeux de l’emprunteur.

 

Dès lors, la SCI est donc bien fondée à envisager l’annulation de la clause de stipulation des intérêts même dans un temps éloigné de l’acte de prêt car désormais elle peut considérer que le point de départ de la prescription démarre au jour de la révélation de l’erreur,

 

L’arrêt est satisfaisant sur cette question,

Pour autant, il n’échappera pas au lecteur attentif que la Cour de Cassation a considéré que ce décalage de prescription pouvait également être évoquée par une SCI qui aurait souscrit un prêt pour les besoins de son activité professionnelle.

 

Deux bémols cependant,

 

En effet, si cet arrêt édicte désormais qu’il a matière à prendre comme point de départ de la prescription quinquenale le jour de la révélation de l’erreur, il n’en demeure pas moins que cette jurisprudence offre des limites importantes sur deux points précis.

 

Le 1er point est qu’il faut, pour bien comprendre l’arrêt de la Cour, que l’offre de prêt ne comprenne pas de taux effectif global, car tel était le cas en l’espèce,

 

En 2ème point, il n’échappera pas que l’assignation dans cette affaire a été signifiée le 15 mars 2010 afin de contester un acte authentique qui a été établi le 31 mars 2005.

 

Qu’en serait il si l’offre de prêt intégrait un taux effectif global quand bien même celui-ci serait erroné et si l’action faite par le débiteur, SCI, serait diligentée après le délai de 5 ans de la réitération de l’acte chez le notaire ?

 

Tout laisse donc à penser que la Cour de Cassation n’est pas allée au bout de son raisonnement et n’a fait qu’entrouvrir une porte qui peut malheureusement être rapidement refermée.

 

Pour autant, si d’aucun y verrait une bouteille à moitié vide, il convient d’y voir à mon sens une bouteille à moitié pleine,

 

En effet, il était que ce recul des droits des SCI initiée en 2016 finisse enfin, au profit d’une approche plus protectrice des droits des emprunteurs, qui peuvent emprunter par le biais de SCI familiales pour des raisons successorales ou familiales, et qui ont par là même un comportement bien éloigné d’un vrai professionnel,

 

Par voie de conséquence, la SCI demeure bien fondée à bénéficier de dispositions propres au code de la consommation et réclamer la nullité de la clause de stipulation des intérêts,

 

A force de solliciter le bénéfice des dispositions du code de la consommation, certaines SCI vont finir par opposer à l’établissement bancaire cette prescription biennale tant redoutée par cette dernière,

Appel d’une Saisie immobilière, défaillance du débiteur ou impatience du créancier

Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour d’Appel de Basse Terre en février 2017 et qui vient aborder une nouvelle fois la délicate question de l’appel d’une saisie immobilière,

 

Et plus particulièrement de la faculté qu’a le débiteur défaillant en première instance, de faire appel d’une décision rendue par le juge de l’orientation en son absence,

 

Alors qu’un récent décret vient mettre fin à l’effet dévolutif de l’appel dans le cadre des procédures de référé, tout laisse à penser qu’il y a un véritable recul du droit au procés équitable et à l’accès au juge, tant ce principe d’effet dévolutif de l’appel est malmené en droit de la saisie immobilière, alors que les enjeux immobiliers, patrimoniaux et financiers sont immenses,

 

D’aucuns y verront, dans le cadre d’un appel d’une saisie immobilière, un moyen procédural efficace d’alléger la charge de travail des magistrats,

 

D’autres le vivront comme une atteinte majeure aux droits de la défense, au procès équitable, et finalement, à l’accès au juge tout simplement, plus particulièrement en cas d’appel d’une saisie immobilière,

 

Or, droit de la saisie immobilière faisant, si le débiteur n’intervient pas devant le juge de l’orientation, il est très sérieusement mis en difficulté si, in fine, il décide de faire appel d’une saisie immobilière, pour soulever des moyens de défense, en fait, en droit, en hésitant pas à soulever plusieurs moyens d’irrecevabilités permettant d’annuler la procédure de saisie immobilière tout entière,

 

Cette faculté de faire appel d’une saisie immobilière est à mon sens particulièrement importante car elle permet au débiteur de faire valoir ses droits en rappelant bien que le droit de la saisie immobilière demeure par nature attentatoire au bien immobilier de l’emprunteur défaillant et par là même au droit de propriété pourtant constitutionnellement consacré.

 

Ainsi, on ne peut que déplorer cette absence d’effet dévolutif de l’appel d’une saisie immobilière en cas de recours contre la décision du juge de l’orientation,

 

Cela est d’autant plus dommageable que dans le cas d’espèce, la banque, nonobstant l’appel d’une saisie immobilière engagé par le débiteur qui souhaitait soulever des moyens notamment de prescription, a quand même pris soin de ne pas renvoyer l’audience d’adjudication et a fait adjugé le bien aux enchères publiques.

 

En effet, dans cette affaires les consorts S avaient conclu à Pointe à Pitre le 11 février 2005, un prêt avec une banque aux fins de financer l’acquisition d’un bien immobilier et ce pour prés de 207 000 euros.

 

Ce prêt avait l’objet d’échéances régulières qui n’avaient pas fait l’objet d’incidents particuliers mais par acte notarié de février 2007, les mêmes consorts S avaient conclu avec la même banque, un 2ème prêt de 77 000 euros.

 

Les deux actes de prêt précisaient bien que le préteur pouvait se prévaloir d’une exigibilité immédiate de la totalité de la créance par lettre recommandée adressée à l’emprunteur en cas de non paiement du prêt.

 

C’est que la banque a formalisé le 15 mai 2009 en mettant en demeure les emprunteurs de régler les échéances impayées et en prononçant la déchéance du terme.

 

Pour autant, ce n’est que par acte d’huissier en date du 9 juin 2016 que la banque en question a fait délivrer aux consorts S un commandement de payer valant saisie immobilière afin de voir ce bien vendu.

 

Pour ensuite se faire signifier à une assignation à comparaitre devant le Juge de l’orientation,

 

Malheureusement, il ressort des circonstances de la cause qu’en l’état des difficultés propres aux consorts S, ces derniers n’ont pas comparu et le juge de l’orientation a constaté qu’à l’audience d’orientation, le créancier poursuivant maintenait sa demande tendant à ordonner la vente forcée de l’immeuble, fixer l’audience à laquelle aurait lieu la vente aux enchères, déterminer les modalités de visite de l’immeuble, er arrêter le montant de la créance.

 

Dans la mesure où les consorts S n’ont pas comparu, le juge a considéré qu’au terme de l’article 472 du Code de Procédure Civile si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulier, recevable et bien fondée.

 

Le juge a considéré qu’au terme de l’article 311 -2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution : « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière ».

 

C’est en l’état des deux actes notariés revêtus de la formule exécutoire, du décompte de la créance et sur la base de la déchéance du terme contractuellement prévue et prononcée par le prêteur, que le juge de l’orientation a jugé que le créancier était bien muni d’un titre exécutoire que la créance était exigible et que le bien était saisissable.

 

Il ordonne la vente aux enchères publiques du bien saisi à l’audience du 15 juin 2016 et fixe la mise à prix à hauteur de 140 000 euros.

 

Cependant, après mure réflexion, les débiteurs saisis ont souhaités frapper appel de la décision, appel d’une saisie immobilière, notamment au motif de la prescription de l’action.

 

En effet, ces derniers considèrent que dans la mesure où la déchéance du terme est intervenue en mai 2009 et que la saisie immobilière n’a été engagée quant à elle que le 9 juin 2016, ils étaient parfaitement fondés à soutenir la prescription biennale consacrée par l’article L137-2 du Code de la consommation, et par une jurisprudence clairement acquise.

 

Deux particularités dans cette affaire.

 

La première est relative à la procédure de saisie immobilière et la deuxième est relative au fait que la banque n’a pas cru bon patienter la procédure d’appel et a procédé à la vente du bien par un jugement d’adjudication rendu le 15 décembre 2016.

 

En effet, classiquement, lorsque le jugement d’orientation est frappé d’appel, et nonobstant l’issue « probable » de l’appel d’une saisie immobilière en question, l’audience de criée fait l’objet d’un renvoi, afin de procéder à l’adjudication avec entre les mains une décision rendue par la Cour d’appel,

 

Pour autant, le juge d’adjudication prend acte de l’acte de l’appel d’une saisie immobilière et pour autant considère qu’au visa de l’article L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution qu’« A moins qu’il en soit disposé autrement, toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat. »

 

Par cette motivation, le juge de l’adjudication rejette ce qu’il considère être une demande incidente, au motif pris que cette prétendue demande incidente n’aurait pas été formalisée par dépôt de conclusions au greffe,

Qu’importe l’appel d’une saisie immobilière,

 

Or, il ne s’agissait pas tant de formaliser une demande incidente mais bel et bien de solliciter un renvoi en l’état de l’appel d’une saisie immobilière en cours dont le juge ne pouvait ignorer l’existence.

 

La banque poursuit donc sa vente et le bien est adjugé à hauteur de 186 000 euros, soit bien en dessous de la créance bancaire et bien en dessous de ce que pourrait valoir le bien selon les débiteurs.

 

Il est vrai qu’en ces temps de rigueur économique et de marché immobilier encore fragile, les adjudications ne brillent pas par des élans d’enchères portées « endiablées, les biens étant bien souvent adjugés à des valeurs inférieures à ce que pourrait estimer le débiteur dans le cadre d’une vente immobilière sereine,

Devant la Cour d’appel, l’établissement bancaire ne manque pas de contester l’argumentation du débiteur attachée à la prescription de la procédure de saisie,

 

La banque rappelle que la déchéance du terme est intervenue le 15 mai 2009, et qu’une première saisie immobilière a été engagée.

 

En effet, sur la base de cette déchéance du terme, une première saisie immobilière avait été engagée suivant commandement du 20 janvier 2010, publiée en mars 2010, soit seulement quelques mois après la déchéance du terme, et force est de constater que dans le cadre de cette procédure, les consorts S avaient usé de tous les moyens juridiques et judiciaires pour s’y opposer.

 

Ainsi, ces derniers avaient pris soin de se défendre et un jugement d’orientation avait été rendu le 14 octobre 2010 frappé d’appel car ils avaient été déboutés de leurs prétentions.

 

La Cour d’Appel de Basse Terre a le 14 février 2011 également débouté les consorts S de leurs prétentions et le 1er jugement d’adjudication avait eu lieu le 12 mai 2011.

 

L’immeuble objet de la présente procédure avait été une première fois adjugé à Monsieur C pour le prix de 180 200 euros.

 

Cependant, Monsieur C n’ayant pas réglé le prix d’adjudication, ni les frais, une procédure de réitération des enchères avait été engagée à son encontre.

 

La vente sur réitération des enchères avait alors été fixée au 12 mai 2012.

 

Aucun acquéreur ne s’étant présenté, le juge avait refusé la demande de renvoi de l’adjudication formulée par la banque et avait prononcé la caducité du commandement.

 

La banque, contestant cette décision avait alors fait appel et par un arrêt en date du 17 juin 2013, la Cour d’Appel de Basse Terre avait infirmé le jugement en toutes ses dispositions et renvoyé les parties devant le Juge de l’Exécution pour fixation d’une nouvelle date de vente sur réitération des enchères.

 

C’est ainsi que par jugement du 20 février 2014, le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de Pointe à Pitre avait ordonnée une nouvelle vente forcée avec une mise à prix de 80 000 euros en prorogeant les effets du commandement de payer valant saisie.

 

Appel avait été interjeté de cette décision et par arrêt de la Cour d’Appel de Basse Terre du 14 novembre 2014, celle-ci confirmait le jugement du Juge de l’Exécution.

 

Pour autant, les consorts S ont alors soulevé par conclusions en date du 25 mars 2015 un nouvel incident de péremption du commandement.

 

En effet, la banque avait prorogé le commandement le 27 février 2014, sur la base d’une décision du 20 février 2014 ordonnant la prorogation des effets du commandement aux fins de publication, mais en raison d’une erreur des services de la publicité foncière, le dépôt n’a été pris en compte que le 6 mars 2014.

 

En conséquence, le juge de l’orientation n’a pu que constater la péremption du commandement publié le 2 et 26 mars 2010.

 

Deux thèses s’affrontaient alors, en suite de cette « épopée judiciaire »,

 

Les consorts S considéraient que l’ensemble de la procédure qui avait été initiée entre le 20 janvier 2010 et le 16 juillet 2015 ne pouvait être interruptif de prescription au motif pris que le Juge de l’Exécution avait constaté la péremption du commandement publié en mars 2010.

 

A l’inverse, l’établissement bancaire considérait que la prescription ne pouvait nullement acquise en l’état de la prescription d’un commandement de payer.

 

Pour autant, les débiteurs ne se contentent pas de cette seule argumentation et soulèvent également bon nombre de moyens de droit récurrents en matière de saisie immobilière, et outre la question de la prescription, il soulevaient des questions de validité de la signification du commandement de payer par voie d’huissiers notamment afin de vérifier que la signature était la bonne.

 

Sont également contestés les éléments relatifs à la validité de l’assignation à comparaitre, des moyens relatifs aux obligations contractuelles de la banque, tout comme la demande d’annulation de la clause de stipulation des intérêts,

 

Pour autant, la banque se garde bien d’entrer en discussion sur ces différents points et se cantonne à soutenir l’irrecevabilité de l’appel, au visa de l’article R 311-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution qui stipule : « A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte ».

 

Dans la mesure où les consorts S ont été régulièrement assignés mais non pas comparus en première instance, la banque considère qu’ils ne sont plus recevables à formuler des contestations de fond ou de forme sur la procédure antérieure à l’audience d’orientation.

 

Pour autant, les consorts S tentent de s’affranchir de cette cause d’irrecevabilité en appel d’une saisie immobilière au motif qu’il appartenait au juge de première instance de vérifier si les conditions des articles L 331-2, L 331-4 et L 331-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution étaient réunies.

 

Cette argumentation était subtile car elle permettait de pallier l’irrecevabilité d’office en appel d’une saisie immobilière, alors même qu’il appartient quand même au juge de vérifier si oui ou non la créance était prescrite.

 

Faute pour le juge de le faire et de se satisfaire d’un simple commandement de payer valant saisie, la débiteur s’estimait bien fondé à contester le jugement, ce qui fait que c’est l’analyse du juge faite après l’audience d’orientation qui pouvait dès lors être contestée.

 

Palliant ainsi l’absence d’effet dévolutif de l’appel de la décision du juge de l’orientation…,

 

Pour autant, cette faculté de contestation de l’absence de vérification du juge de l’orientation est rejetée car la Cour d’Appel de Basse Terre,

 

La Cour considère que le débiteur n’est pas recevable à formuler pour la première fois devant la Cour d’Appel, en appel d’une saisie immobilière, des moyens de fait ou de droit tendant à contester les poursuites du créancier, car il n’a pas comparu à l’audience d’orientation alors qu’il a été régulièrement assigné.

 

La Cour d’Appel considère que l’appel d’une saisie immobilière n’est pas manifestement abusif mais qu’en tout état de cause, les consorts S sont irrecevables.

 

Ils sont donc déboutés de l’ensemble de leurs contestations,

 

Ce raisonnement juridique vient malheureusement clore le débat,

 

Il ressort surtout de cet arrêt que la Cour d’Appel ne s’intéresse même pas à la question de la prescription et ne tranche pas la difficulté qui aurait pu laisser à penser qu’en l’état des éléments fournis par la banque, la première procédure de saisie immobilière était oui ou non prescrite.

 

La Cour considère qu’il n’y a même pas matière à répondre à cette question et que dans la mesure où ces arguments sont soulevés pour la première fois en cause d’appel d’une saisie immobilière, il y a donc lieu de les déclarer comme étant parfaitement irrecevables.

 

Cette rigueur juridique interpelle forcément,

 

Pour quelles raisons, le débiteur ne pourrait il pas évoquer devant la Cour d’Appel des nouveaux moyens de fait et droit dans la mesure où il n’a pu le faire en première instance, alors que dans tous les autres contentieux, l’effet dévolutif permet justement de le faire ?

 

Cela est contestable,

 

D’autant plus quant on connaît les calendriers spécifiques en pareille matière,
En effet, sous l’ancien régime du droit de la saisie immobilière, avant la réforme de 2006, les audiences du juge de l’orientation ne pouvaient faire l’objet de renvoi en tant que tel,

Désormais la procédure est plus « souple » sur ce point en première instance,

 

Pour autant, la procédure devant la Cour d’appel demeure strictement encadrée,

 

En effet, la procédure devant la Cour d’Appel est faite sur la base d’une assignation à jour fixe, laquelle est très souvent fixée dans des délais courts, sinon dans les deux mois de l’appel,

 

Dans pareil carcan procédural, il n’y a pas lieu de craindre que l’effet dévolutif de l’appel d’une saisie immobilière vienne engluer la saisie immobilière dans une procédure sans fin.

 

Une telle rigueur est salutaire pour l’établissement bancaire,

 

En effet, il ne faut pas oublier que l’établissement bancaire, qui semble avoir pressenti la décision de la Cour d’Appel rendu sur la base de l’article R311-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et qui semble s’être « irritée » de cette nouvelle tentative de contestation du débiteur, n’a pas hésité à solliciter la vente aux enchères du bien immobilier du débiteur sans attendre la décision de la Cour,

 

Cela est regrettable car il est bien évident que l’adjudication en tant que telle n’est pas contestable et l’effet translatif de propriété est de toute façon acquis dès le jugement d’adjudication.

 

Dès lors, dans l’hypothèse où, par extraordinaire, la Cour d’Appel de Basse Terre considérait que la créance était prescrite et que l’établissement bancaire ne pouvait procéder à une saisie immobilière, dans la mesure où le jugement d’adjudication entraine un effet translatif de propriété quasi immédiat au profit de l’acquéreur, la banque ne pourrait pas rendre le bien au débiteur qui dans tous les cas perdrait sa maison.

 

Le débiteur pourrait s’exprimer seulement sur le terrain indemnitaire en engageant la responsabilité de la banque dans une nouvelle procédure qui viendrait exposer le débiteur à une précarité certaine le temps de la procédure.

 

Par voie de conséquence, il est regrettable, voire téméraire, que l’établissement bancaire ait cru bon vendre alors même que la Cour d’Appel ne s’était pas encore exprimée.

Ce que n’avait d’ailleurs pas manqué de remarquer Madame la Présidente à l’audience,

 

En tout état de cause, l’adage suivant lequel rien n’est gagné d’avance est de vigueur en droit de la saisie immobilière,

 

Le débiteur saisi, doit se défendre, tant dans une première saisie immobilière que dans la deuxième, et ce, à chaque fois, des l’audience d’orientation, sans attendre un appel d’une saisie immobilière jugé irrecevable, à tel point que le banquier, guère impressionné, n’hésite même plus à renvoyer la vente et fait adjuger le bien,

Prêt en francs suisses et le pouvoir du juge en cas de déséquilibre significatif

Il convient de s’intéresser à deux arrêts qui ont été rendus par la Cour de Cassation en ce printemps 2017 et qui viennent apporter une précieuse lumière sur la problématique du prêt en francs suisses, considéré, par un nombre très importants d’emprunteurs lésés, comme étant un prêt abusif,

 

Ce sentiment d’abus découlait plus particulièrement de plusieurs clauses de ces contrats qui abordaient la question spécifique des frais de change attachés aux modalités de règlement des financements en question car l’évolution des taux de change au détriment des emprunteurs a crée en pratique un véritable déséquilibre financier bousculant l’économie des prêts en litige,

 

Il est vrai que longtemps réputé pour sa stabilité, le franc suisse a connu une dépréciation importante par rapport à l’euro, et ce à compter des années 2010, qui a emporté un bouleversement des contrats de prêts stipulant une monnaie de compte en francs suisses.

 

Ce prêt en francs suisses, prêt également appelé « Helvet Immo » ont alors fait grand bruit, générateurs d’un grand nombre de contentieux qui avaient été engagés tant sur le terrain civil que sur le terrain pénal et qui sont en cours.

 

L’année 2017 vient apporter un certain nombre de lumière sur le prêt en francs suisses puisque dans un premier arrêt rendu en janvier 2017, la Cour d’Appel de Nancy venait valider la clause « monnaie de compte » au motif pris que l’analyse de cette stipulation en clause d’indexation était illicite au regard de l’article L 112-2 du Code Monétaire et Financier et ce dans la mesure où le lien avec l’activité de la banque et l’absence de manquement de celle-ci à ses devoirs, afin d’assurer une mise en garde, permettait de valider la clause en question.

 

Cette jurisprudence de la Cour d’Appel relative au prêt en francs suisses, venait aborder l’exercice par l’emprunteur de la faculté d’option pour une conversion du prêt en euros à taux fixe ce qui avait, quand même, pour conséquence de rééquilibrer à temps, autant que faire ce peux, le déséquilibre généré par le recours à la monnaie de compte en francs suisses.

 

En marge de ces nombreux procès civils, il convient de rappeler que la procédure pénale est quant à elle toujours en cours,

 

Nonobstant l’adage suivant lequel le pénal ne tient pas le civil en l’état, cette procédure pénale risque fort de jouer un rôle important sur le terrain civil, car elle éclairera quand même les juges du fond pour savoir si oui ou non la banque avait parfaitement appréhendé le risque financier qui pouvait résulter à l’encontre des emprunteurs, réputés non avertis et surtout non avertis sur les conséquences financières spécifiques à un prêt en francs suisses qui, à mon sens, nécessitait une obligation de conseil renforcée tant les conséquences financières peuvent être désastreuses.

 

Or, la Cour de Cassation, dans ses deux arrêts, vient apporter des informations concrètes et rassurantes sur ce type de prêt en francs suisses pour l’emprunteur qui subissait de plein fouet ces clauses indexant le montant du prêt sur le franc suisse.

 

Tout comme le souligne le Professeur Thierry BONNEAU, la haute juridiction édicte que les juges doivent rechercher d’office si les clauses indexant le montant du prêt en francs suisses mettent exclusivement à la charge des emprunteurs un risque de change et si, par conséquent, ces clauses n’ont pas pour objet ou pour effet, de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment du consommateur.

 

Il a également recherché si en raison de ce type de clauses, il n’existe pas un risque d’endettement excessif né de l’octroi du prêt en francs suisses au regard des capacités financières des emprunteurs justifiant sa mise en garde par la banque.

 

C’est en invoquant l’irrégularité de la clause du contrat prévoyant la révision du taux d’intérêt en fonction des variations du taux de change ainsi qu’à un manquement de la banque (ainsi que du courtier) à leur obligation d’information et de mise en garde, que les consorts C ont assigné, en annulation de la clause litigieuse ainsi qu’en responsabilité et en indemnisation, l’établissement bancaire et ledit courtier.

 

Dans ce contentieux, la Cour de Cassation rappelle, qu’en application de l’article L 112-2 du Code Monétaire et Financier, la validité d’une clause d’indexation fondée sur une monnaie étrangère est subordonnée à l’existence d’une relation directe avec l’objet de la convention ou l’activité de l’une des parties de telle sorte que l’établissement bancaire considère que la relation directe du taux de change dont dépendait la révision du taux d’intérêt initialement stipulé avec la qualité de banquier qu’est la société BNP était suffisamment caractérisée.

 

En suite de ce rappel, la Haute juridiction consacre l’obligation de conseil et de mise en garde qui pèse encore plus sur l’établissement bancaire dans le cadre d’un pareil montage financier,

 

 

En défense, si ce n’est en tentative d’exonération de sa responsabilité, l’établissement bancaire, ainsi que son courtier, soutient que le Juge ne pouvait relever d’office la disproportion manifeste d’une clause dans un contrat de consommation au motif pris que les parties au procès n’avaient pas allégué dans leurs conclusions d’appel ce moyen de droit et cette demande et que celle-ci n’avait été alléguée pour la première fois que devant la Cour de Cassation.

 

La Cour de Cassation ne s’y trompe pas non plus,

 

Elle considère qu’il résultait des éléments de faits et de droit débattus devant elle que selon le contrat litigieux, les mensualités étaient susceptibles d’augmenter son plafond lors des 5 dernières années, de telle sorte qu’il incombe au Juge de rechercher d’office, notamment si le risque de change ne pesait pas exclusivement sur les emprunteurs et si en conséquence, la clause litigieuse n’avait pas pour objet ou pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment des consommateurs.

 

Au visa de l’article L132-1 du Code de la Consommation, devenu article L 112-1 depuis la réforme du 14 mars 2016, la Haute juridiction précise que le Juge est en mesure de rechercher d’office si le risque de change ne pesait pas exclusivement sur les emprunteurs et si par la même voie de conséquence la clause en question n’avait pas pour objet de créer un déséquilibre significatif entre les obligations des parties et ce, essentiellement au détriment du consommateur qui se retrouve avec un risque d’indexation l’amenant à un recul de la fin d’échéance à plus de 2 ans, ce qui crée un risque financier et un risque de disproportion particulièrement important à l’encontre de l’emprunteur.

 

Afin de mieux appréhender le risque de disproportion, il convient de reprendre les faits de l’espèce,

Dans cette affaire, suivant offre acceptée le 3 juillet 2009, la banque avait consenti à Monsieur P un prêt libellé en francs suisses remboursable en euros dénommé « Helvet Immo ».

 

Invoquant l’irrégularité de la clause du contrat prévoyant la révision du taux d’intérêt en fonction des variations du taux de change ainsi qu’un manquement de la banque à son devoir d’information et de mise en garde, l’emprunteur l’a assigné en annulation de la clause litigieuse ainsi qu’en responsabilité et en indemnisation.

 

La Haute juridiction fait droit à l’emprunteur,

 

Elle rappelle à toute fin que la Cour de Justice de la Communauté européenne a dit que le Juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose des éléments de droit ou de fait nécessaires à cet effet et que lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, il ne l’applique pas sauf si le consommateur s’y oppose, conformément à la décision CJCE du 4 juin 2009 Panorama C24308.

 

Dès lors, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer au détriment du non professionnel, du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat,

 

C’est immanquablement le cas dans cette affaire car effectivement la modification du taux de change est devenu particulièrement préjudiciable à l’emprunteur qui se retrouve avec un déplafonnement de son prêt, avec un recul jusqu’à près de 5 d’échéances complémentaires qui viennent s’ajouter au prix initial et avec des majorations d’intérêts et de frais de change extrêmement importants.

 

Dans cet arrêt, la Cour de Cassation souligne que suivant le contrat litigieux toute dépréciation de l’euro par rapport au franc suisse a eu pour conséquence d’augmenter le montant du capital restant dû et ainsi la durée d’amortissement du prêt d’un délai maximum de 5 ans de telle sorte qu’il incombe au juge de rechercher, même d’office, si le risque de change ne pesait pas exclusivement sur l’emprunteur, si la clause litigieuse n’avait pas pour objet ou pour effet de créer un déséquilibre significatifs entre les droits et obligations des parties au contrat et ce au détriment du consommateur.

 

La Cour considère également qu’il y avait un risque d’endettement excessif né de l’octroi du prêt au regard des capacités financières de l’emprunteur de telle sorte que la mise en garde était parfaitement justifiée et que dans la mesure où la banque a manqué à ses obligations, elle devait être condamnée.

 

Ces jurisprudences largement publiées sont salutaires,

 

En effet, ces deux arrêts sonnent le glas de ces prêts en francs suisses qui ont pour effet de majorer le délai de paiement des échéances bancaires qui s’allongent parfois de plus de 5 ans les échéances qui rendent l’investissement parfaitement inadapté et qui risquent même de créer un endettement excessif à l’emprunteur.

 

 

Déchéance du terme non valable et assignation en paiement, quelle efficacité ?

Il convient de s’intéresser à une nouvelle jurisprudence, rendue cet été 2017 et qui vient aborder une nouvelle fois la question spécifique de la déchéance du terme d’un prêt bancaire lorsque l’emprunteur non commerçant est défaillant.

 

Cette jurisprudence rappelle que si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entrainera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf dispositions expresses et non équivoques, être déclarée acquise au créancier sur la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

 

Les faits sont les suivants,

 

Le 24 novembre 2007, la banque avait consenti à Madame X un prêt immobilier d’un montant de 277 635 euros, ce qui n’est pas rien, remboursable en 240 mensualités de 1897.92 euros au taux fixe de 4,95 % l’an.

 

Les échéances du prêt étant demeurées impayées, la banque se prévalant de la déchéance du terme à la suite d’une mise en demeure reçue par Madame X le 5 janvier 2010 et demeurée infructueuse, l’avait alors assignée en paiement de la créance.

 

La Cour d’appel considère que pour condamner Madame X à payer à la banque la somme de 298 381.22 euros avec intérêts au taux contractuel de 4,95 % à compter du 3 février 2010 et la capitalisation de ceux-ci,

 

L’arrêt frappé de pourvoi retient que s’il ressort des vérifications d’écritures que la signature figurant sur l’accusé de réception du 5 janvier 2010 n’est manifestement pas celle de Madame X, l’assignation en paiement qui s’en est suivie vaut déchéance du terme.

 

La Haute juridiction ne retient pas cette solution et cette motivation de la juridiction du deuxième degré,

 

Elle rappelle avant tout que l’établissement bancaire ne peut se prévaloir d’une déchéance du terme automatique pour un emprunteur non commerçant,

 

Or, la pratique bancaire démontre que les établissements bancaires ont pour fâcheuse habitude de prévoir une telle déchéance automatique dans des contrats rédigés de manière obscure leur permettant de prononcer la déchéance du terme et d’envisager, dans la foulée, une saisie immobilière du bien dans un délai extrêmement court et sur la seule base d’un ou deux impayés,

Cette déchéance du terme automatique est dangereuse car elle permet à l’établissement bancaire d’entrer dans ses droits de manière quasi automatique et de pouvoir lancer toute procédure de saisie immobilière à cette fin,

 

Elle est d’autant plus dangereuse lorsque l’offre de prêt est réitérée par acte notarié, par acte authentique, lequel acte authentique est revêtu de la force exécutoire, permettant ainsi au créancier, sur la seule base d’une déchéance du terme automatique découlant parfois d’un ou de quelques impayés, d’envisager sans grande difficulté la saisie immobilière de l’emprunteur en difficulté,

 

Pour que la créance soit exigible, elle doit faire l’objet d’une déchéance du terme,

 

Cette déchéance du terme doit répondre aux exigences du contrat de prêt mais doit également répondre aux critères jurisprudentiels qui imposent à l’établissement bancaire de solliciter l’emprunteur afin que celui-ci puisse régulariser les impayés avant de subir la déchéance du terme de l’intégralité du prêt,

 

Or, la pratique démontre que les difficultés rencontrées par l’emprunteur en situation d’indélicatesse financière demeurent conjoncturelles,

 

La préoccupation majeure de l’emprunteur est de faire face à ses obligations financières, nonobstant des difficultés économiques le plus souvent plus conjoncturelles que structurelles,

 

Or, dans pareil cas, avant le prononcé de la déchéance du terme il n’est pas rare de se retrouver face à un établissement bancaire qui se refuse à faire droit à une suspension des échéances du prêt, sauf à grand renfort d’intérêts intercalaires quasi prohibitifs, laissant l’emprunteur seul face à ses difficultés et l’exposant directement à une déchéance du terme,

 

Déchéance du terme prononcée, et nonobstant les efforts très importants de l’emprunteur en difficulté afin de rattraper son retard dans le paiement des échéances impayés, il est encore plus rare de constater que la banque envisage dans ce cas de remettre en place le prêt en litige afin qu’il se poursuive et que la dite déchéance soit purement et simplement annulée,

 

Pour autant, il est important de rappeler au débiteur qu’il n’est pas démuni et peut tout à fait contester cette déchéance du terme.

 

Il peut, en cas d’impayés, naturellement solliciter la suspension judiciaire des échéances en cas de silence ou de résistance de la banque, afin d’obtenir, bien souvent au forceps d’ailleurs, une suspension judiciaire des échéances du prêt,

 

Il peut également contester la déchéance du terme proprement dite lorsque si celle ci était déjà prononcée, en remettant en question son existence et sa validité voire son inopposabilité à son encontre pour amener judiciairement l’établissement bancaire à remettre en place le crédit avec son échéancier,

 

Il est bien évident que si le débiteur vient contester la déchéance du terme et que celle-ci n’est pas conforme, rien n’empêche l’emprunteur pendant cette période de poursuivre les paiements au profit des échéances à remettre en place et de faire constater par la juridiction saisie que l’ensemble des échéances ont été poursuivies de telle sorte que le prêt aurait vocation à se poursuivre naturellement.

 

Dans l’hypothèse où la déchéance du terme ne serait pas valable, il appartient à l’emprunteur, et son conseil, d’en tirer toutes les conséquences en reprenant le paiement d’échéances mensuelles,

 

Si la question de la déchéance du terme est génératrice de nombreuses jurisprudences et doctrines, cette nouvelle jurisprudence apporte une réponse complémentaire lorsque justement ladite déchéance du terme ne serait pas valable,

 

Cette jurisprudence de 2017 rappelle que peut constituer un abus la notification d’une déchéance du terme automatique à un débiteur de bonne foi sans avertissement préalable.

 

Mais surtout, elle précise, en sus que l’établissement bancaire ne peut palier sa déchéance du terme irrégulière en considérant que l’exigibilité de la créance en litige découlerait non plus de ladite déchéance du terme irrégulière mais de l’assignation qui s’en suivrait,

 

Ainsi, la jurisprudence étudiée rappelle que si le contrat d’un prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entrainera la déchéance du terme, celle-ci ne peut sauf disposition expresse et non équivoque être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

 

Mais surtout, elle précise, en ce que si la déchéance du terme peut-être remise en question, la banque ne saurait rattraper le « coche » en considérant que celle-ci a procédé à un commandement de payer par huissier ou bien encore en considérant que celle-ci en assignant en paiement vient consacrer l’exigibilité de la créance et donc sa déchéance.

 

Il ne faut pas s’y tromper,

 

Il est bien évident que l’assignation ne saurait entrainer par elle-même la déchéance du terme.

 

Dans la mesure où la déchéance du terme est subordonnée à l’envoi d’une mise en demeure à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception manifestant l’intention de la banque de se prévaloir de l’exigibilité immédiate de la totalité de sa créance, il est bien évident que celle-ci ne peut-être compensée ou remplacée par une assignation ou même par un commandement de payer qui ne répond pas aux dispositions contractuelles du prêt.

 

Dès lors, dans l’hypothèse où l’établissement bancaire aurait manqué à ses obligations ou aurait « raté » la validité de la déchéance du terme, ce dernier ne peut tenter de régulariser la situation en assignant le débiteur ou en faisant signifier un commandement de payer,

 

L’établissement bancaire serait plutôt fondé à revoir la problématique à sa base,

La banque ayant plutôt vocation à procéder à la signification d’une nouvelle déchéance du terme conformément aux dispositions du contrat de prêt dont il se prévaut, sans tenter de créer une validation « a postériori » en signifiant tantôt un commandement de payer, tantôt une assignation en paiement, tantôt une assignation à comparaitre devant le juge de l’orientation aux fins de vente immobilière,

 

Ainsi, si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entrainerait la déchéance du terme celle-ci ne peut, sauf dispositions expresses et non équivoques, être déclarée acquise au créancier selon délivrance d’une mise en demeure restée sans effet précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

 

De même, l’établissement bancaire ne peut faire découler de l’assignation ou de la procédure qui s’en suivrait une validation a postériori d’une exigibilité erronée,

 

Il appartient à l’emprunteur en difficulté, devenu débiteur fort de cette déchéance du terme particulièrement contestable d’être particulièrement vigilant, et de combattre cette notion d’exigibilité et de déchéance du terme,

 

Cette contestation permettrait à l’emprunteur de reprendre son prêt en cours, de reprendre ses paiements, au besoin sur la base d’un prêt au seul taux légal si le taux effectif global du prêt est également contesté,

Indemnité de recouvrement et déclaration de créance bancaire en procédure de sauvegarde

Il convient de s’intéresser a un arrêt rendu en ce printemps 2017 qui vient aborder la question spécifique de l’indemnité de recouvrement dans le contenu d’une déclaration de créances établie par un établissement bancaire contre l’un de ses débiteurs, en difficulté économique, en cessation des paiements, et qui se place sous le coup d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire,

 

Or, dans pareil cas, l’établissement bancaire ne manque pas de déclarer sa créance et ne manque surtout pas de l’agrémenter d’un grand nombre de frais divers et variés, d’intérêts majorés ainsi que des pénalités ou bien encore indemnité de recouvrement.

 

Or, chacun sait que la phase de déclaration de créances est cruciale, notamment parce qu’elle est insérée dans un délai assez court sous peine de forclusion tantôt de la déclaration de créances elle même, tantôt du surplus non déclaré de la créance,

 

Ce délai court de déclaration de créance et la forclusion qui l’accompagne amènent les créanciers à déclarer des créances avec un montant presque toujours majoré, quitte à rectifier à la baisse par la suite, l’inverse n’étant juridiquement pas possible,

 

Cette pratique « logique » pour le créancier est toujours source d’inquiétude pour le chef d’entreprise qui se retrouve très souvent au mois de 3 mois de procédure collective avec un passif bien supérieur à ce qu’il avait initialement imaginé.

 

Cette pratique donne tout son sens à la phase de vérification des créances qui est le véritable nerf de la guerre économique et psychologique en procédure collective,

 

En effet, la fixation du passif au sein de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire détermine toujours la faisabilité du plan de sauvegarde ou de redressement qui sera présenté pour les 10 prochaines années sur la base d’un prévisionnel.

 

A défaut, si l’entreprise tombe en liquidation judiciaire, ce même passif devient un élément déterminant utilisé par le mandataire judiciaire, le Procureur de la République, le Juge Commissaire ou encore le Tribunal de Commerce pour envisager la responsabilité du chef d’entreprise face à l’insuffisance d’actifs importante de la procédure collective,

 

En tout état de cause, cette jurisprudence est salutaire car elle vient mettre à mal l’établissement bancaire qui croit bon pouvoir déclarer, en sus de la créance due, une indemnité de recouvrement,

 

Dans cette affaire la banque avait consenti un prêt à une société PT,

 

Cette dernière ayant été mise en sauvegarde le 6 avril 2011, la banque a déclaré une créance correspondant à l’intégralité du capital prêté à échoir, majoré d’une indemnité de recouvrement stipulée au contrat de prêt,

 

Cette indemnité avait été contestée par le débiteur,

 

De prime abord à juste titre,

 

Dans l’hypothèse où le Juge Commissaire n’était pas nécessairement compétent pour trancher cette difficulté en matière de vérification et d’admission des créances, le contentieux avait été renvoyé au fond afin que la créance soit clairement et définitivement fixée.

 

La Cour de Cassation rappelle qu’au terme de l’article L 620-1 du code de commerce ;

« Il est institué une procédure de sauvegarde ouverte sur demande d’un débiteur mentionné à l’article L. 620-2 qui, sans être en cessation des paiements, justifie de difficultés qu’il n’est pas en mesure de surmonter. Cette procédure est destinée à faciliter la réorganisation de l’entreprise afin de permettre la poursuite de l’activité économique, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif. « 

Ces dispositions d’ordre public sont claires et rappellent que le recours à une procédure de sauvegarde doit nécessairement conduire à faciliter la survie de l’entreprise, prévenir l’état de cessation de paiements ou en tout cas y remédier.

Cela est d’autant plus vrai que l’article L 622-13 du code de Commerce précise que nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde.

 

Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture.

 

Le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif.

 

Des lors la décision de l’entreprise de se placer sous la protection judiciaire ne peut pas être librement envisagé si la conséquence immédiate consiste à se retrouver avec un passif majoré et une situation financière aggravée.

 

La Cour de Cassation est parfaitement fondée à considérer que : «  La clause qui alloue au prêteur une indemnité de 5 % de sa créance dans le cas où la banque serait obligée pour recouvrer sa créance de produire un ordre de distribution quelconque, notamment en cas de redressement judiciaire ; que cette clause aggrave la situation du débiteur lorsque ce dernier n’est pas défaillant à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective, ceci d’autant plus quand il n’y a aucune échéance de retard et même dans cette hypothèse, cela n’implique pas nécessairement la résiliation du contrat ».

 

En effet par application de l’article L 622-13 du code de commerce le contrat a vocation à se poursuivre et l’établissement bancaire a vocation à déclarer sa créance au titre de l’arriéré.

 

En tout état de cause, il ne saurait y avoir droit à une indemnité de recouvrement sur la base d’un capital à échoir qui n’a pas été échu et n’a pas fait l’objet d’une quelconque déchéance du terme.

 

Pour autant la banque tente de combattre ce raisonnement juridique en rappelant en tant que de besoin que la clause contractuelle l’emporte et que la clause n° 10 prévoyait une indemnité de 5 % dans le cas où la banque serait obligée de recouvrer sa créance par voie judiciaire ou extrajudiciaire ou de produire celle-ci à un ordre judiciaire quelconque, notamment en cas de redressement judiciaire étant par ailleurs précisé qu’à ce stade, il ne s’agissait nullement d’un redressement judiciaire mais d’une procédure de sauvegarde.

 

La banque considère que le contrat de prêt s’entend comme un contrat en cours au sens de l’article l’article L. 622-13 du code de commerce et croit bon soutenir que les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis des actes qui leur sont soumis.

 

Pour autant la Cour de cassation ne s’y trompe pas et souligne qu’un contrat de prêt n’est pas un contrat « en cours », et qu’il est loisible de reprocher à la banque d’avoir calculé le montant de l’indemnité de recouvrement sur l’intégralité du contrat et non sur d’éventuelles échéances impayées au jour de l’ouverture de la procédure de sauvegarde de l’emprunteur.

Cette décision est salutaire,

Sans quoi l’établissement bancaire pourrait imaginer que la simple ouverture d’une procédure de sauvegarde conduirait, in fine, à la résiliation du contrat en cours,

 

Fort heureusement, tel n’est pas le cas,

 

L’admettre serait donner force à la résiliation du contrat de prêt dans le cadre d’une procédure collective, dite résiliation du contrat qui serait de nature à rendre exigible le montant intégral de la créance ainsi que l’indemnité de recouvrement qui irait de pair,

 

Or, tel n’est pas le cas,

 

Si le juge commissaire a vocation à fixer la créance correspondant au capital prêté dans son intégralité et à échoir, il n’en demeure pas moins que le prêt n’est pas exigible à la date du jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde de la débitrice et que cette dernière n’était pas défaillante dans l’exécution de ses obligations,

 

Dès lors, c’est à bon droit que la cour d’appel, après avoir relevé que, selon la clause litigieuse, l’indemnité de recouvrement de 5 % était due si la banque se trouvait dans la nécessité de recouvrer sa créance par les voies judiciaires ou autres, et également si la banque était tenue de produire à un ordre de distribution quelconque, notamment en cas de redressement judiciaire de l’emprunteur, en a exactement déduit qu’en l’espèce, une telle clause aggravait les obligations de la débitrice en mettant à sa charge des frais supplémentaires du seul fait de sa mise en sauvegarde ;

Ce que confirme la Cour de cassation,

 

Cette décision est à mon sens salutaire, car elle vient rappeler en tant que de besoin que la banque ne peut avoir recours en permanence à ce reflexe détestable qui consiste à ne cesser de majorer sa créance d’intérêts, frais et pénalités diverses et variées en ce compris une indemnité de recouvrement qui n’a pas sa place en procédure de sauvegarde.

 

Il appartient au chef d’entreprise de vérifier les créances déclarées avec la plus grande rigueur possible afin de contester tout ou partie d’une créance qui ne paraît pas fondée en son principe,

 

Cela est parfaitement légitime en procédure de sauvegarde,

 

Cela doit également l’être en redressement judiciaire suivant ce que précisent les conditions générales ou particulières du contrat de prêt en litige,

 

Toujours est-il que cette attitude de la banque, visant à majorer les obligations du débiteur du simple fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, semble clairement contraire à l’esprit de la loi visant à permettre au débiteur de mieux faire face à ses obligations pour payer le passif tout en préservant son activité et les emplois qui y sont attachés,

Sort du prêt bancaire et nullité de la vente immobilière

Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu en ce début d’été 2017 qui aborde la question spécifique du sort du prêt bancaire, prêt immobilier accessoire à un contrat de vente immobilière et pour lequel un contentieux est engagé aux fins de nullité de la vente.

 

La Cour de Cassation considère qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt bancaire accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indeMnisée au titre de la restitution des intérêts échus et à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir.

 

Cette jurisprudence est intéressante à plusieurs égards car il n’est pas rare de voir dans le cadre d’un compromis de vente, apparaitre des incidents entre acquéreurs et vendeurs qui font que la réitération de la vente ne se réalise finalement pas, dès lors qu’il y a un désaccord entre eux à titres divers : informations cachées, fosse septique, problématique de voisinage, règles d’urbanisme, carence du notaire, etc….

 

Dans pareil cas l’acquéreur peut se sentir malaisé de confirmer ou d’annuler la vente alors même que ce dernier a obtenu son prêt bancaire et que la banque a d’ores et déjà reversé les fonds entre les maIns du notaire pour assurer la réitération de la vente par acte authentique qui, finalement, ne se réalise pas.

 

Dans cette affaire, par acte authentique du 5 mai 2004, dressé par Maître  X notaire, la société PCC a vendu à Monsieur et Madame Y. deux lots de copropriété d’un immeuble devant être réhabilité.

 

Pour financer cette acquisition et le montant des travaux, ils ont souscrit un prêt bancaire auprès d’un établissement bancaire.

 

Or les travaux de réhabilitation de l’immeuble n’ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont, après expertise, assigné la société PCC, depuis lors en liquidation judiciaire et son mandataire judiciaire, Maître X (notaire) et la banque en annulation de l’acte de vente et en dommages-intérêts.

 

Cet arrêt est intéressant à plus d’un titre car il vient déterminer les droits et prétentions que peut avoir un établissement bancaire dans le cadre d’une vente qui ne se fait pas dans la mesure où les conditions suspensives ne sont pas levées.

 

Le temps que l’annulation de la vente se fasse sur le terrain judiciaire, la banque qui a versé le montant du prêt bancaire entre les mains du notaire, serait bien fondé à prélever intérêts, échéances ainsi que primes d’assurance,

 

Pour autant, il est bien évident que la procédure de nullité de la vente a vocation à générer un préjudice puisque la banque se retrouve à financer, par un prêt bancaire, un achat immobilier remis en question et devant être annulé judiciairement.

 

Cela crée également un préjudice à l’acheteur qui se trouve à la fois pris dans un contentieux en nullité de la vente avec un vendeur qui a manqué à ses obligations tout en devant faire face à des obligations bancaires.

 

Cet arrêt vient également caractériser la responsabilité du notaire qui a manqué à ses obligations et qui vient créer un préjudice tant à l’acheteur qu’à l’établissement bancaire qui a financé l’opération,

 

Cette responsabilité du notaire vient à point nommé dans la mesure où le vendeur est en liquidation judiciaire.

 

Le notaire s’en défend et fait grief à l’arrêt de dire qu’il sera tenu solidairement avec la société PCC (en liquidation judiciaire) à réparer toutes les conséquences dommageables résultant de l’annulation de la vente et de le condamner Solidairement avec celle-ci à payer diverses sommes.

 

Pour autant, la Cour de Cassation ne S’y trompe pas,

 

Elle rappelle qu’il résultait de l’acte préliminaire de vente sous conditions suspensives que la vente et les travaux de rénovation assurés par un financement global étaient indissociables et que la convention de vente ne comportait aucune des mentions légales imposées pour une vente en l’état futur d’achèvement,

 

La Haute juridiction retient souverainement que Maître X, notaire, n’avaIt pas assuré l’effectivité de l’acte juridique qu’il recevait alors que son attention aurait dû être d’autant plus mobilisée qu’il était le seul notaire à intervenir pour cette opération.

 

Dès lors la Cour de Cassation Considère que la Cour d’Appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire qu’il devait être condamné à réparer solidairement avec le vendeur, fut il en liquidation judiciaire, le préjudice des acheteurs mais aussi de l’établissement bancaire.

 

En effet, l’opération consistait bien En une vente en état de futur achèvement pour laquelle le vendeur devait se doter d’une garantie financière d’achèvement répondant à une obligation des articles L 231-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation afin de garantir à l’acquéreur que l’achèvement de l’immeuble serait réalisé.

 

Or, la convention de vente en question ne portait aucune des mentions légales imposées de telle sorte que celle-ci n’était même pas conforme aux diSpositions des articles L 261-11 à L 261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation,

 

La vente n’avait pas les qualités requises pour une vente en état de futur achèvement ce qui justifie en soi la nullité de la vente.

 

Dans pareil cas, le vendeur n’est pas seul à exposer sa responsabilité,

 

En effet, le Notaire, quant à lui, se Devait d’assUrer l’effectivité de l’acte juridique qu’il recevait.

 

Ce qu’il n’a pas fait,

 

C’est donc à juste titre que la Cour d’Appel a Retenu que son attention aurait dû être d’autant plus mobilisée qu’il était le seul notaire à intervenir pour cette opération passant plusieurs ventes sur le même programme immobilier.

 

La Cour de Cassation considère que l’étendue de l’obligation d’assurer l’efficacité des actes qu’il instrumente incombant au notaire dépend de ce qu’il sait ou doit savoir ;

 

Qu’en déduisant la faute du notaire de ce que l’acte instrumenté aurait dû être soumis au régime de la vente en l’état futur d’achèvement, sans établir que l’officier ministériel aurait eu connaissance de la collusion frauduleuse entre la venderesse et l’entreprise chargée des travaux et de tout autre élément de nature à établir que le notaire aurait pu suspecter que, malgré les termes de l’acte qui ne comportait aucune obligation de réaliser des travaux incombant à la venderesse, ce qui excluait la qualification de vente en l’état futur d’achèvement, la cession correspondait à une telle opération, la Cour d’appel ne pouvait qu’engager la responsabilité du notaire et prononcer la nullité de la vente.

 

Certes la motivation semble fastidieuse,

 

Pour autant, l’essentiel est dit,

 

En premier lieu, l’arrêt vient considérer que le notaire a vocation à subir les conséquences de la liquidation judiciaire du vendeur puisque la Cour d’Appel précise que si la restitution du prix, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée des vendeurs puisque ces derniers sont Justement En liquidation judiciaire.

 

Concernant les acheteurs lésés, immanquablement le noTaire est responsable et a vocation a être condamné à la restitution du prix de vente en raison de l’insolvabilité de la société PCC, placée en liquidation judiciaire,

 

Mais surtout la Cour de Cassation considère que le vendeur doit fAire face aux conséquences et au préjudice découlant de l’annulation de la vente.

 

Ainsi que le notaire par rIcochet,

 

En effet, la Cour souligne qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indeMnisée au titre de la restitution des intérêts échus,

 

Mais bien plus, la banque demeure aussi fondée à se prévaloir de la pertE de chance de percevoir les intérêts à échoir.

La Cour de Cassation fonde sa décision au visa de l’article 1382, devenu 1240, du Code Civil,

Elle considère que pour rejeter la demande de l’établissement bancaire de condamnation du notaire à lui payer le remboursement des frais de l’emprunt, l’arrêt retient à tort que la nullité du contrat principal de vente s’étendant au contrat accessoire de prêt, elle ne saurait invoquer un préjudice tiré de la non-application des dispositions de celui-ci jusqu’à son terme pour solliciter des sommes au titre des intérêts contractuels non perçus ou de frais de l’acte annulé, même de la part du notaire ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des frais, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

La haute juridiction considère que lorsque la nullité d’un contrat de vente a pour conséquence la nullité d’un prêt bancaire accordé par un établissement de crédit, cet établissement de crédit a droit, de la part de celui qui, par sa faute, a été à l’origine de la nullité du contrat de vente, à la réparation du préjudice résultant de la perte des intérêts conventionnels auxquels il avait droit

Elle rappelle encore que lorsque la nullité d’un contrat de vente a pour conséquence la nullité d’un prêt bancaire accordé par un établissement de crédit, cet établissement de crédit a droit, de la part de celui qui, par sa faute, a été à l’origine de la nullité du contrat de vente, à la réparation du préjudice résultant de son obligation de restituer à l’emprunteur les frais du contrat de prêt annulé.

 

Si la Cour de Cassation vient une fois de plus protéger l’établissement bancaire, elle ne le fait cette fois-ci non pas au détriment de l’acheteur lésé qui vient engager une action en nullité de la vente mais à l’encontre du vendeur qui n’a pas réalisé les travaux dans la cadre d’une vente en l’état de futur achèvement.

 

Elle vient également sanctionner le notaire qui a manqué à ses obligations.

 

Prêt immobilier et clause de domiciliation de revenus à compter du 1er janvier 2018

Il convient de s’intéresser l’encadrement de la clause de domiciliation de revenus en matière de prêt immobilier qui a fait l’objet d’une ordonnance en ce mois de juin 2017 et qui est venu apporter un certain nombre de modifications salutaires en pareille matière, tant il vrai que les établissements bancaires ont la fâcheuse habitude d’abuser de cette clause qui consiste notamment à imposer la domiciliation des salaires et des revenus de l’emprunteur au sein même de l’établissement qui lui prête de l’argent.

Cette pratique est acquise de longue date et consiste à imposer à l’emprunteur que celui-ci place l’ensemble de ses revenus de son activité salariale ou libérale sur un compte ouvert dans les livres de la banque qui a vocation à lui octroyer un crédit

Cette ordonnance de juin 2017 est salutaire car jusqu’alors cette pratique ne faisait pas l’objet d’une réglementation particulière et seule une recommandation de la Commission des clauses abusives était venue réglementer les abus et les pratiques critiquables des établissements bancaires.

C’est dire dans quelles mesures les établissements bancaires avaient les coudées franches….,

Déjà en son temps cette recommandation avait pour effet notamment de sanctionner les établissements bancaires qui consentiraient un prêt immobilier et qui n’auraient pas formalisé clairement par une offre particulière la contrepartie de la domiciliation des salaires ainsi que la mise en place des moyens de paiement.

En son article 7, la recommandation n°04-03 de la Commission des clauses abusives précisait qu’était abusive l’obligation pour l’emprunteur de verser, pendant toute la durée du prêt, l’ensemble de ses revenus sur un même compte de l’établissement préteur sous peine de déchéance du terme alors même que l’emprunteur aura satisfait à ses remboursement et de ne prévoir aucune contrepartie à ladite obligation

La condition de domiciliation doit être clairement indiquée dans l’offre de prêt, comme le précise l’article L. 313-25 du Code de la Consommation:

« Indique si le prêt est subordonné à la condition de domiciliation mentionnée à l’article L. 313-25-1. 

Si c’est le cas, sont mentionnés :

  • la durée de celle-ci, 
  • le cas échéant les frais d’ouverture et de tenue du compte sur lequel les salaires ou revenus assimilés sont domiciliés, 
  • ainsi que la nature de l’avantage individualisé consenti en contrepartie par le prêteur.

L’offre doit permettre d’identifier clairement cet avantage en mentionnant les conditions, de taux ou autres, au regard desquelles elle est établie, et qui seraient appliquées par le prêteur si l’exigence de domiciliation n’était plus respectée par l’emprunteur ».

Un nouvel article L313-25-1 est également rajouté au sein du livre 3 du Code de la Consommation et qui prévoit que le prêteur peut conditionner l’offre de prêt mentionnée à l’article L. 313-24 à la domiciliation par l’emprunteur de ses salaires ou revenus assimilés sur un compte de paiement mentionné à l’article L. 314-1 du code monétaire et financier, sous réserve pour ce prêteur de faire bénéficier en contrepartie l’emprunteur d’un avantage individualisé.

Cette condition ne peut être imposée à l’emprunteur au-delà d’une durée maximale fixée par décret en Conseil d’Etat.

Au terme du délai prévu par le contrat de crédit, l’avantage individualisé est acquis à l’emprunteur jusqu’à la fin du prêt

Si, avant le terme de ce délai, l’emprunteur cesse de satisfaire à la condition de domiciliation susmentionnée, le prêteur peut mettre fin, pour les échéances restant à courir jusqu’au terme du prêt, à l’avantage individualisé mentionné au premier alinéa, et appliquer les conditions, de taux ou autres, mentionnées au 10° de l’article L. 313-25

Enfin, l’ordonnance précise que :

« lorsque les modifications au contrat de crédit initial portent sur » la domiciliation des revenus « l’avenant mentionne cette condition, sa durée, le cas échéant les frais de tenue du compte sur lequel les salaires et revenus assimilés sont domiciliés, la nature de l’avantage individualisé consenti en contrepartie par le prêteur et les conditions, de taux ou autres« .

L’ordonnance vient clairement sanctionner les clauses contractuelles qui prévoiraient que l’emprunteur ouvre un compte de dépôt dans les livres de l’établissement bancaire préteur et que ce dernier serait autorisé à débiter le compte de l’emprunteur du montant des sommes éligibles,

Cette même ordonnance sanctionne également les clauses stipulant que l’emprunteur est obligé de domicilier auprès du préteur ses revenus quelle que soit leur nature et origine du prêt.

Immanquablement, fort de nombreuses dérives, l’ordonnance de 2017 relative aux offres de prêts immobiliers est la bienvenue puisqu’elle vient enfin réglementer clairement la domiciliation des salaires, revenus et assimilés de l’emprunteur.

Cette ordonnance reprend les recommandations prises par la Commission des clauses abusives en rappelant dans un article L 341-34 du Code de la Consommation « -Est réputée non écrite toute clause par laquelle le prêteur subordonne l’octroi du prêt ou la conclusion de l’avenant au contrat de crédit initial à la condition de domiciliation mentionnée à l’article L. 313-25-1 sans l’assortir en contrepartie de l’avantage individualisé mentionné au même article. Il en va de même de toute clause par laquelle le prêteur exige le respect de cette condition au-delà de la durée déterminée en application du même article. »

Ces dispositions sont satisfaisantes et vont s’appliquer aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2018 ainsi qu’aux avenants modifiants les contrats conclus à la suite de ces offres.

Par conséquence, cela est une véritable réforme pour les établissements bancaires qui doivent faire des véritables efforts en terme de domiciliation des revenus,

Désormais, il leur appartient d’établir un avantage individualisé en contre partie d’une telle clause.

Cette réforme permet également une domiciliation délimitée dans le temps.

Tout laisse à penser que le délai qui va être fixé prochainement par décret en Conseil d’Etat devrait être de 10 ans, durée annoncée en Conseil des Ministres.

A l’issue de ce délai, l’avantage individualisé consenti par l’établissement bancaire à l’emprunteur est considéré comme définitivement acquis au prêteur et ce jusqu’au terme du contrat du crédit immobilier, ce qui est extrêmement rassurant et vient éviter des « sautes d’humeur » de l’établissement bancaire.

Surtout, il appartient d’assujettir l’établissement bancaire à une véritable obligation de conseil et d’information qui est désormais renforcée car le prêteur doit préciser dans l’acte de prêt la nature de l’avantage qu’il accorde en contre partie de la domiciliation, cet avantage devant être individualisé sous peine de sanction.

Cette reforme vient donc libérer l’emprunteur d’une certaine « prise d’otages », qui n’apparait pas forcément clairement au démarrage lorsque le prêt est octroyé et permet « in fine » à l’emprunteur une certaine liberté de manœuvre pour qu’il puisse clairement faire son choix en toute connaissance de cause et permet à l’établissement bancaire de mieux remplir ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde ce qu’elle omet parfois de faire.

Si la réglementation va dans le bon sens, il n’y a plus qu’à espérer que les juridictions du fond seront sanctionner comme il se doit les établissements bancaires fautifs,

Et en pareille matière, il est encore fort à parier que la jurisprudence sera foisonnante,

Pourvu qu’elle protège bien l’emprunteur,

Car de prime abord, tel est l’esprit de l’ordonnance en question.

Laurent Latapie Avocat à Fréjus, Saint Raphael,

Saisie immobilière, entre défaillance du débiteur et impatience du créancier vendeur

Il convient de s’intéresser à un arrêt en droit de la saisie immobilière qui a été rendu par la Cour d’Appel de Basse Terre en février 2017 et qui vient aborder une nouvelle fois la délicate question de la faculté qu’a le débiteur défaillant en première instance, de faire appel d’une décision rendue par le juge de l’orientation en son absence,

Alors qu’un récent décret vient mettre fin à l’effet dévolutif de l’appel dans le cadre des procédures de référé, tout laisse à penser qu’il y a un véritable recul du droit au procés équitable et à l’accès au juge, tant ce principe d’effet dévolutif de l’appel est malmené en droit de la saisie immobilière, alors que les enjeux immobiliers, patrimoniaux et financiers sont immenses,

D’aucuns y verront un moyen procédural efficace d’alléger la charge de travail des magistrats,

D’autres le vivront comme une atteinte majeure aux droits de la défense, au procès équitable, et finalement, à l’accès au juge tout simplement,

Or, droit de la saisie immobilière faisant, si le débiteur n’intervient pas devant le juge de l’orientation, il est très sérieusement mis en difficulté si, in fine, il décide de faire appel, pour soulever des moyens de défense, en fait, en droit, en hésitant pas à soulever plusieurs moyens d’irrecevabilités permettant d’annuler la procédure de saisie immobilière tout entière,

Cette faculté de faire appel est à mon sens particulièrement importante car elle permet au débiteur de faire valoir ses droits en rappelant bien que le droit de la saisie immobilière demeure par nature attentatoire au bien immobilier de l’emprunteur défaillant et par là même au droit de propriété pourtant constitutionnellement consacré.

Ainsi, on ne peut que déplorer cette absence d’effet dévolutif de l’appel en cas de recours contre la décision du juge de l’orientation,

Cela est d’autant plus dommageable que dans le cas d’espèce, la banque, nonobstant l’appel engagé par le débiteur qui souhaitait soulever des moyens notamment de prescription, a quand même pris soin de ne pas renvoyer l’audience d’adjudication et a fait adjugé le bien aux enchères publiques.

En effet, dans cette affaires les consorts S avaient conclu à Pointe à Pitre le 11 février 2005, un prêt avec une banque aux fins de financer l’acquisition d’un bien immobilier et ce pour prés de 207 000 euros.

Ce prêt avait l’objet d’échéances régulières qui n’avaient pas fait l’objet d’incidents particuliers mais par acte notarié de février 2007, les mêmes consorts S avaient conclu avec la même banque, un 2ème prêt de 77 000 euros.

Les deux actes de prêt précisaient bien que le préteur pouvait se prévaloir d’une exigibilité immédiate de la totalité de la créance par lettre recommandée adressée à l’emprunteur en cas de non paiement du prêt.

C’est que la banque a formalisé le 15 mai 2009 en mettant en demeure les emprunteurs de régler les échéances impayées et en prononçant la déchéance du terme.

Pour autant, ce n’est que par acte d’huissier en date du 9 juin 2016 que la banque en question a fait délivrer aux consorts S un commandement de payer valant saisie immobilière afin de voir ce bien vendu.

Pour ensuite se faire signifier à une assignation à comparaitre devant le Juge de l’orientation,

Malheureusement, il ressort des circonstances de la cause qu’en l’état des difficultés propres aux consorts S, ces derniers n’ont pas comparu et le juge de l’orientation a constaté qu’à l’audience d’orientation, le créancier poursuivant maintenait sa demande tendant à ordonner la vente forcée de l’immeuble, fixer l’audience à laquelle aurait lieu la vente aux enchères, déterminer les modalités de visite de l’immeuble, er arrêter le montant de la créance.

Dans la mesure où les consorts S n’ont pas comparu, le juge a considéré qu’au terme de l’article 472 du Code de Procédure Civile si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulier, recevable et bien fondée.

Le juge a considéré qu’au terme de l’article 311 -2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution : « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière ».

C’est en l’état des deux actes notariés revêtus de la formule exécutoire, du décompte de la créance et sur la base de la déchéance du terme contractuellement prévue et prononcée par le prêteur, que le juge de l’orientation a jugé que le créancier était bien muni d’un titre exécutoire que la créance était exigible et que le bien était saisissable.

Il ordonne la vente aux enchères publiques du bien saisi à l’audience du 15 juin 2016 et fixe la mise à prix à hauteur de 140 000 euros.

Cependant, après mure réflexion, les débiteurs saisis ont souhaités frapper appel de la décision, notamment au motif de la prescription de l’action.

En effet, ces derniers considèrent que dans la mesure où la déchéance du terme est intervenue en mai 2009 et que la saisie immobilière n’a été engagée quant à elle que le 9 juin 2016, ils étaient parfaitement fondés à soutenir la prescription biennale consacrée par l’article L137-2 du Code de la consommation, et par une jurisprudence clairement acquise.

Deux particularités dans cette affaire.

La première est relative à la procédure de saisie immobilière et la deuxième est relative au fait que la banque n’a pas cru bon patienter la procédure d’appel et a procédé à la vente du bien par un jugement d’adjudication rendu le 15 décembre 2016.

En effet, classiquement, lorsque le jugement d’orientation est frappé d’appel, et nonobstant l’issue « probable » de l’appel en question, l’audience de criée fait l’objet d’un renvoi, afin de procéder à l’adjudication avec entre les mains une décision rendue par la Cour d’appel,

Pour autant, le juge d’adjudication prend acte de l’acte de l’appel et pour autant considère qu’au visa de l’article L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution qu’« A moins qu’il en soit disposé autrement, toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat. »

Par cette motivation, le juge de l’adjudication rejette ce qu’il considère être une demande incidente, au motif pris que cette prétendue demande incidente n’aurait pas été formalisée par dépôt de conclusions au greffe,

Or, il ne s’agissait pas tant de formaliser une demande incidente mais bel et bien de solliciter un renvoi en l’état de l’appel en cours dont le juge ne pouvait ignorer l’existence.

La banque poursuit donc sa vente et le bien est adjugé à hauteur de 186 000 euros, soit bien en dessous de la créance bancaire et bien en dessous de ce que pourrait valoir le bien selon les débiteurs.

Il est vrai qu’en ces temps de rigueur économique et de marché immobilier encore fragile, les adjudications ne brillent pas par des élans d’enchères portées « endiablées, les biens étant bien souvent adjugés à des valeurs inférieures à ce que pourrait estimer le débiteur dans le cadre d’une vente immobilière sereine,

Devant la Cour d’appel, l’établissement bancaire ne manque pas de contester l’argumentation du débiteur attachée à la prescription de la procédure de saisie,

La banque rappelle que la déchéance du terme est intervenue le 15 mai 2009, et qu’une première saisie immobilière a été engagée.

En effet, sur la base de cette déchéance du terme, une première saisie immobilière avait été engagée suivant commandement du 20 janvier 2010, publiée en mars 2010, soit seulement quelques mois après la déchéance du terme, et force est de constater que dans le cadre de cette procédure, les consorts S avaient usé de tous les moyens juridiques et judiciaires pour s’y opposer.

Ainsi, ces derniers avaient pris soin de se défendre et un jugement d’orientation avait été rendu le 14 octobre 2010 frappé d’appel car ils avaient été déboutés de leurs prétentions.

La Cour d’Appel de Basse Terre a le 14 février 2011 également débouté les consorts S de leurs prétentions et le 1er jugement d’adjudication avait eu lieu le 12 mai 2011.

L’immeuble objet de la présente procédure avait été une première fois adjugé à Monsieur C pour le prix de 180 200 euros.

Cependant, Monsieur C n’ayant pas réglé le prix d’adjudication, ni les frais, une procédure de réitération des enchères avait été engagée à son encontre.

La vente sur réitération des enchères avait alors été fixée au 12 mai 2012.

Aucun acquéreur ne s’étant présenté, le juge avait refusé la demande de renvoi de l’adjudication formulée par la banque et avait prononcé la caducité du commandement.

La banque, contestant cette décision avait alors fait appel et par un arrêt en date du 17 juin 2013, la Cour d’Appel de Basse Terre avait infirmé le jugement en toutes ses dispositions et renvoyé les parties devant le Juge de l’Exécution pour fixation d’une nouvelle date de vente sur réitération des enchères.

C’est ainsi que par jugement du 20 février 2014, le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de Pointe à Pitre avait ordonnée une nouvelle vente forcée avec une mise à prix de 80 000 euros en prorogeant les effets du commandement de payer valant saisie.

Appel avait été interjeté de cette décision et par arrêt de la Cour d’Appel de Basse Terre du 14 novembre 2014, celle-ci confirmait le jugement du Juge de l’Exécution.

Pour autant, les consorts S ont alors soulevé par conclusions en date du 25 mars 2015 un nouvel incident de péremption du commandement.

En effet, la banque avait prorogé le commandement le 27 février 2014, sur la base d’une décision du 20 février 2014 ordonnant la prorogation des effets du commandement aux fins de publication, mais en raison d’une erreur des services de la publicité foncière, le dépôt n’a été pris en compte que le 6 mars 2014.

En conséquence, le juge de l’orientation n’a pu que constater la péremption du commandement publié le 2 et 26 mars 2010.

Deux thèses s’affrontaient alors, en suite de cette « épopée judiciaire »,

Les consorts S considéraient que l’ensemble de la procédure qui avait été initiée entre le 20 janvier 2010 et le 16 juillet 2015 ne pouvait être interruptif de prescription au motif pris que le Juge de l’Exécution avait constaté la péremption du commandement publié en mars 2010.

A l’inverse, l’établissement bancaire considérait que la prescription ne pouvait nullement acquise en l’état de la prescription d’un commandement de payer.

Pour autant, les débiteurs ne se contentent pas de cette seule argumentation et soulèvent également bon nombre de moyens de droit récurrents en matière de saisie immobilière, et outre la question de la prescription, il soulevaient des questions de validité de la signification du commandement de payer par voie d’huissiers notamment afin de vérifier que la signature était la bonne.

Sont également contestés les éléments relatifs à la validité de l’assignation à comparaitre, des moyens relatifs aux obligations contractuelles de la banque, tout comme la demande d’annulation de la clause de stipulation des intérêts,

Pour autant, la banque se garde bien d’entrer en discussion sur ces différents points et se cantonne à soutenir l’irrecevabilité de l’appel, au visa de l’article R 311-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution qui stipule : « A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte ».

Dans la mesure où les consorts S ont été régulièrement assignés mais non pas comparus en première instance, la banque considère qu’ils ne sont plus recevables à formuler des contestations de fond ou de forme sur la procédure antérieure à l’audience d’orientation.

Pour autant, les consorts S tentent de s’affranchir de cette cause d’irrecevabilité au motif qu’il appartenait au juge de première instance de vérifier si les conditions des articles L 331-2, L 331-4 et L 331-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution étaient réunies.

Cette argumentation était subtile car elle permettait de pallier l’irrecevabilité d’office, alors même qu’il appartient quand même au juge de vérifier si oui ou non la créance était prescrite.

Faute pour le juge de le faire et de se satisfaire d’un simple commandement de payer valant saisie, la débiteur s’estimait bien fondé à contester le jugement, ce qui fait que c’est l’analyse du juge faite après l’audience d’orientation qui pouvait dès lors être contestée.

Palliant ainsi l’absence d’effet dévolutif de l’appel de la décision du juge de l’orientation…,

Pour autant, cette faculté de contestation de l’absence de vérification du juge de l’orientation est rejetée car la Cour d’Appel de Basse Terre,

La Cour considère que le débiteur n’est pas recevable à formuler pour la première fois devant la Cour d’Appel des moyens de fait ou de droit tendant à contester les poursuites du créancier, car il n’a pas comparu à l’audience d’orientation alors qu’il a été régulièrement assigné.

La Cour d’Appel considère que l’appel n’est pas manifestement abusif mais qu’en tout état de cause, les consorts S sont irrecevables.

Ils sont donc déboutés de l’ensemble de leurs contestations,

Ce raisonnement juridique vient malheureusement clore le débat,

Il ressort surtout de cet arrêt que la Cour d’Appel ne s’intéresse même pas à la question de la prescription et ne tranche pas la difficulté qui aurait pu laisser à penser qu’en l’état des éléments fournis par la banque, la première procédure de saisie immobilière était oui ou non prescrite.

La Cour considère qu’il n’y a même pas matière à répondre à cette question et que dans la mesure où ces arguments sont soulevés pour la première fois en cause d’appel, il y a donc lieu de les déclarer comme étant parfaitement irrecevables.

Cette rigueur juridique interpelle forcément,

Pour quelles raisons, le débiteur ne pourrait il pas évoquer devant la Cour d’Appel des nouveaux moyens de fait et droit dans la mesure où il n’a pu le faire en première instance, alors que dans tous les autres contentieux, l’effet dévolutif permet justement de le faire ?

Cela est contestable,

D’autant plus quant on connaît les calendriers spécifiques en pareille matière,
En effet, sous l’ancien régime du droit de la saisie immobilière, avant la réforme de 2006, les audiences du juge de l’orientation ne pouvaient faire l’objet de renvoi en tant que tel,

Désormais la procédure est plus « souple » sur ce point en première instance,

Pour autant, la procédure devant la Cour d’appel demeure strictement encadrée,

En effet, la procédure devant la Cour d’Appel est faite sur la base d’une assignation à jour fixe, laquelle est très souvent fixée dans des délais courts, sinon dans les deux mois de l’appel.

Dans pareil carcan procédural, il n’y a pas lieu de craindre que l’effet dévolutif de l’appel vienne engluer la saisie immobilière dans une procédure sans fin.

Une telle rigueur est salutaire pour l’établissement bancaire,

En effet, il ne faut pas oublier que l’établissement bancaire, qui semble avoir pressenti la décision de la Cour d’Appel rendu sur la base de l’article R311-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et qui semble s’être « irritée » de cette nouvelle tentative de contestation du débiteur, n’a pas hésité à solliciter la vente aux enchères du bien immobilier du débiteur sans attendre la décision de la Cour,

Cela est regrettable car il est bien évident que l’adjudication en tant que telle n’est pas contestable et l’effet translatif de propriété est de toute façon acquis dès le jugement d’adjudication.

Dès lors, dans l’hypothèse où, par extraordinaire, la Cour d’Appel de Basse Terre considérait que la créance était prescrite et que l’établissement bancaire ne pouvait procéder à une saisie immobilière, dans la mesure où le jugement d’adjudication entraine un effet translatif de propriété quasi immédiat au profit de l’acquéreur, la banque ne pourrait pas rendre le bien au débiteur qui dans tous les cas perdrait sa maison.

Le débiteur pourrait s’exprimer seulement sur le terrain indemnitaire en engageant la responsabilité de la banque dans une nouvelle procédure qui viendrait exposer le débiteur à une précarité certaine le temps de la procédure.

Par voie de conséquence, il est regrettable, voire téméraire, que l’établissement bancaire ait cru bon vendre alors même que la Cour d’Appel ne s’était pas encore exprimée.

Ce que n’avait d’ailleurs pas manqué de remarquer Madame la Présidente à l’audience,

En tout état de cause, l’adage suivant lequel rien n’est gagné d’avance est de vigueur en droit de la saisie immobilière,

Le débiteur saisi, doit se défendre, tant dans une première saisie immobilière que dans la deuxième, et ce, à chaque fois, des l’audience d’orientation, sans attendre un appel jugé irrecevable, à tel point que le banquier, guère impressionné, n’hésite même plus à renvoyer la vente et fait adjuger le bien,