Quel est le devoir d’information du préteur sur l’étendue de l’assurance groupe accompagnant un crédit bancaire ? Le banquier dispensateur de crédit qui propose à son client d’adhérer au contrat d’assurance de groupe qu’il a souscrit à l’effet de garantir en cas de survenance de divers risques à l’exécution de tout ou partie de son engagement est tenu de rapporter la preuve qu’il a exécuté son devoir de l’éclairer sur l’adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d’emprunteur.
Article :
Il convient de s’intéresser à une jurisprudence qui a été rendue par la Cour de cassation, Chambre commerciale, du 02 mai 2024, N°22-21.642, dans laquelle la Cour de cassation rappelle que le banquier dispensateur de crédit qui propose à son client d’adhérer au contrat d’assurance de groupe qu’il a souscrit à l’effet de garantir en cas de survenance de divers risques à l’exécution de tout ou partie de son engagement est tenu de rapporter la preuve qu’il a exécuté son devoir de l’éclairer sur l’adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d’emprunteur.
La remise d’une notice claire ne suffisant pas à satisfaire à cette obligation.
L’obligation d’éclairer son client sur l’adéquation des risques couverts par le contrat d’assurance groupe
La Cour de cassation va plus loin encore en rappelant qu’en l’absence d’adhésion de l’emprunteur à cette assurance, la banque doit rapporter la preuve qu’elle a exécuté son obligation d’éclairer l’emprunteur sur les risques d’un défaut d’assurance au regard de sa situation personnelle.
Il est vrai que bon nombre de crédits, et plus particulièrement de crédits immobiliers, s’accompagnent d’assurance groupe venant protéger l’emprunteur en cas de difficulté qu’il pourrait rencontrer dans le cadre des années passant, plus particulièrement en crédits immobiliers où nous sommes sur des délais qui peuvent aller de vingt à trente ans, qui font qu’il est difficile de penser être à l’abri pendant toute cette longue période de quelque incident ou accident de parcours que ce soit.
Quels sont les faits ?
Dans cette affaire, Monsieur V avait souscrit 21 prêts immobiliers entre 2001 et 2008 auprès de la banque pour financer l’acquisition et les travaux de rénovation de plusieurs biens immobiliers à usage locatif.
Ce dernier avait pourtant fait le choix de ne pas adhérer à l’assurance groupe proposée par le prêteur, notamment, je présume, au motif pris du fait que les biens immobiliers en question avaient des fins de revenus locatifs.
Par la suite, le 29 octobre 2010, un protocole d’accord de rééchelonnement de la totalité des prêts avait été conclu entre Monsieur V et la banque.
Un arrêt de travail de l’emprunteur à la suite d’une maladie dégénérative
Puis, le 27 septembre 2012, Monsieur V avait été mis en arrêt de travail à la suite d’une maladie dégénérative.
C’est dans ces circonstances que, le 14 décembre 2012, Monsieur V a assigné la banque en responsabilité en lui reprochant de ne pas l’avoir mis en garde sur les risques qu’il encourrait à ne pas souscrire une assurance décès invalidité avec incapacité totale de travail.
La Cour d’appel de Caen avait débouté Monsieur V de ses prétentions et ce dernier s’était pourvu en cassation.
Ce dernier effectivement faisait grief à la Cour d’appel de Caen de rejeter son action en responsabilité à l’encontre de la banque fondée sur le manquement à l’obligation de conseil quant à l’adhésion des assurances facultatives et de condamner à payer diverses sommes au titre de ces prêts.
Le manquement à l’obligation de conseil quant à l’adhésion des assurances facultatives
Selon lui, le banquier prêteur qui propose à son client d’adhérer au contrat d’assurance de groupe qu’il a souscrit à l’effet de garantir en cas de survenance de divers risques l’exécution de tout ou partie de ses engagements est tenu de l’éclairer sur l’adéquation des risques couverts à sa situation personnelle emprunteur, la remise de notice ne suffisant pas à satisfaire à cette obligation.
Pour autant, Monsieur V faisait grief à la Cour d’appel d’avoir relevé pour juger que le manquement de la banque à cette obligation n’était pas établi, que le devoir d’information du prêteur sur l’étendue de l’assurance suppose que l’emprunteur souscrive à l’assurance groupe proposée par le prêteur.
Comment éclairer l’emprunteur en matière d’assurance groupe ?
Qu’en le devoir d’éclairer l’emprunteur en matière d’assurance existe dès lors qu’une banque qui a consenti un prêt à un emprunteur lui propose d’adhérer à un contrat d’assurance groupe qu’elle a souscrit et ne saurait être exclu par l’absence d’adhésion de l’emprunteur qui ne peut prendre cette décision que s’il a été dûment éclairé.
Selon Monsieur V, il revient donc au banquier prêteur tenu d’une obligation d’information de conseil ou de mise en garde de prouver qu’il a bien rempli cette obligation tantôt de proposer une parfaite adéquation entre une assurance groupe et le financement proposé, tantôt de remplir cette même obligation de conseil et de mise en garde à l’encontre de Monsieur V lorsque ce dernier ne souhaite pas adhérer à une assurance groupe.
Monsieur V rappelant qu’il appartient bien sûr à la banque de rapporter la preuve qu’il a rempli son obligation d’information, de conseil et de mise en garde, la charge de la preuve reposant effectivement sur les épaules de l’établissement bancaire.
La charge de la preuve quant à l’obligation d’information
La Cour de cassation partage en soit le pourvoi de Monsieur V et, au visa des articles 1315 devenu 1353 et 1147 du Code civil, vient finalement rappeler les obligations de l’établissement bancaire concernant la problématique du contrat d’assurance groupe en précisant notamment qu’il résulte de l’article 847 du Code civil que le banquier qui propose à son client, auquel il consent un prêt, d’adhérer un contrat d’assurance de groupe qu’il a souscrit à l’effet de garantir en cas de survenance de divers risques l’exécution de tout ou partie de ses engagements, est tenu de l’éclairer sur l’adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d’emprunteur.
La remise d’une notice claire ne suffisant pas à satisfaire à cette obligation.
La Cour de cassation considérant par ailleurs au visa de l’article 1315 ou 1353 du Code civil que c’est au débiteur de l’obligation de rapporter la preuve de son exécution et donc de l’établissement bancaire.
Ainsi, pour écarter la responsabilité de la banque, l’arrêt énonce que le devoir d’information du prêteur sur l’étendue de l’assurance suppose que l’emprunteur souscrive à l’assurance du groupe qui lui est proposé par le prêteur.
Le devoir d’information du préteur sur l’étendue de l’assurance
Puis, après avoir relevé que le contrat de prêt litigieux contienne une information sur l’assurance de groupe souscrite par la banque et la possibilité pour l’emprunteur de souscrire une garantie équivalente auprès de l’assureur de son choix.
Ainsi, si la Cour d’appel retient que Monsieur V a reconnu avoir été informé des clauses et conditions de l’assurance groupe et a renoncé en toute connaissance de cause à y adhérer et relève dans son arrêt que pour divers prêts il s’est assuré auprès d’un autre assureur de son choix qui était tenu de l’informer sur les risques couverts à sa situation personnelle pour en déduire que le manquement de la banque à son obligation d’information et de conseil n’était pas établi.
Pour autant, la Cour de cassation rappelle, d’une part, que la banque qui avait consenti des prêts assortis de la proposition d’adhérer à un contrat d’assurance groupe était tenu, en l’absence d’adhésion de l’emprunteur à cette assurance, de l’éclairer sur les risques d’un défaut d’assurance au regard de sa situation personnelle et, d’autre part, qu’il incombait à la banque de rapporter la preuve qu’elle avait exécuté cette obligation.
L’adéquation entre le contrat d’assurance groupe et le financement proposé
La Cour de cassation va plus loin dans son raisonnement et en tire bien sûr des conséquences.
Elle rappelle ainsi que pèse bien sur la banque une obligation de conseil et de mise en garde, à la fois sur l’adéquation entre le contrat d’assurance groupe et le financement proposé, mais également fait peser à l’établissement bancaire cette même obligation de conseil et de mise en garde afin d’éclairer l’emprunteur sur les risques d’un défaut d’assurance au regard de cette situation personnelle.
La charge de la preuve reposant donc sur le débiteur de l’obligation, et donc, l’établissement bancaire.
Quelle est la responsabilité de la banque en cas d’opérations de paiement non autorisées sur le compte de son titulaire ? quels sont les délais pour contester ces opérations de paiement non autorisés ? Hypothèse de retraits et de paiements effectuée par une épouse à l’aide du doublon de la carte bancaire de son conjoint qu’elle a obtenu à son insu.
Article :
Il convient de s’intéresser à une jurisprudence de la Cour de cassation, Chambre commerciale, du 02 mai 2024, N°22-18.074, qui vient caractériser la responsabilité de l’établissement bancaire alors que les opérations de banque ont été effectuées par, non pas le titulaire du compte, mais par son épouse qui avait subtilisé le doublon de sa carte bancaire.
En effet, dans cette jurisprudence, la Cour de cassation rappelle que les retraits et paiements effectués par une épouse à l’aide du doublon de la carte bancaire de son conjoint qu’elle a obtenu à son insu constitue des opérations de paiement non autorisées.
La responsabilité de la banque pour des opérations de paiement non autorisées
De telle sorte que l’action en responsabilité de la banque pour ces opérations que l’utilisateur de service de paiement s’est abstenu de contester dans le délai de treize mois, applicable quand bien même la banque est l’employeur de l’épouse, est irrecevable pour cause de forclusion.
Cette jurisprudence venant rappeler les délais dans lesquels le titulaire du compte est en mesure de le contester.
Quels sont les faits ?
Dans cette affaire, Monsieur L avait assigné le 15 juin 2017 la banque en sa qualité de commettant d’une salariée, Madame X, qui est alors son épouse séparée de biens et qui s’était fait établir et remettre à son insu un doublon de la carte de paiement qu’il détenait sur un compte ouvert dans les livres de cette banque qui avait, entre 2007 et 2011, utilisé cette carte pour effectuer des retraits et payer différents achats dont le montant était débité sur le compte de son époux.
Monsieur L formait pourvoi en cassation en suite de l’arrêt qui avait été rendu par la Cour d’appel de Nîmes en avril 2022 au motif pris de ce que ce dernier faisait griefs à la Cour d’appel d’avoir déclaré son action dirigée contre la banque irrecevable et de substituer la cause d’irrecevabilité tirée de la forclusion à celle de la prescription retenue par le premier Juge.
Le délai de forclusion pour contester une opération de paiement non autorisé
En effet, ce dernier rappelait, au visa de l’article L 133-24 du Code monétaire et financier que, en cas d’opération de paiement non autorisée signalé par l’utilisateur de service de paiements, le remboursement immédiat du montant de l’opération non autorisée par le prestataire de service de paiement du payeur est conditionné au signalement de l’opération par l’utilisateur dans un délai de treize mois suivant la date de débit sous peine de forclusion tel que le rappelle l’article susvisé.
Pour autant, Monsieur L rappelait que l’émission d’une carte bancaire en doublon par la banque à la demande de sa préposée à l’insu du titulaire du compte ne constitue pas une opération de paiement non autorisée.
La responsabilité de la banque du fait de sa préposée
Qu’en l’espèce, Monsieur L avait effectivement engagé une action en responsabilité à l’égard de la banque en sa qualité de commettant en raison de la demande d’autorisation frauduleuse et de l’obtention par sa préposée d’une carte de doublon à l’insu du titulaire du compte.
Or, pour juger que l’action en responsabilité engagée à l’encontre de la banque était recevable pour cause de forclusion, la Cour d’appel avait relevé que la situation entre l’utilisateur du moyen de paiement et la banque est régis par le droit spécial de l’article L 133-24 du Code monétaire et financier enfermant le délai d’action du titulaire du compte dans le délai de forclusion de treize mois.
Un délai d’action du titulaire du compte inscrit dans un délai de forclusion de treize mois
De sorte que le demandeur, qui s’était abstenu de contester en temps utile des opérations litigieuses intervenues sur son compte, ne peut prétendre engager la responsabilité du prestataire de service de paiement passé ce délai.
Or, pour Monsieur L, en subordonnant la recevabilité de l’action en responsabilité intentée contre la banque au respect des délais fixés à l’article L 133-24 du Code monétaire et financier qu’en l’action intentée visait à retenir la responsabilité du banquier commettant en raison de l’émission d’une carte doublon demandée frauduleusement à l’insu du titulaire du compte par la préposée, tant bien même celle-ci serait son épouse séparée de biens, s’analyse non pas en une opération de paiement non autorisé, de telle sorte que ce dernier était bien fondé à engager la responsabilité du banquier en sa qualité de commettant du fait de son préposé suivant responsabilité contractuelle de cinq ans.
La responsabilité contractuelle de la banque de cinq ans
Pour autant, la Cour de cassation ne partage pas cette analyse.
La Haute juridiction rappelle en tant que de besoin que selon l’article L 133-6 du Code monétaire et financier, une opération de paiement est autorisée si le payeur a donné son consentement à son exécution.
Il en résulte que, contrairement à ce que postule Monsieur L, les retraits et paiements effectués par Madame X à l’aide du doublon de la carte bancaire de son conjoint qu’elle avait obtenu à son insu constitue des opérations de paiement non autorisées par le payeur titulaire du compte,
Pour autant, il résulte de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union Européenne du 16 mars 2023 (BEOBANK c/ C-351/21) que dès lors que la responsabilité de la banque, prestataire de service de paiement, est recherchée sur le fondement d’une opération de paiement non autorisée, elle est seule applicable au régime de la responsabilité définie au visa de l’article L 133-18 à L133-20 du Code monétaire et financier et ce, à l’exclusion de tout autre régime alternatif de responsabilité résultant du droit national.
Bien plus, pour la Haute juridiction, selon l’article L 123-24 du Code du commerce, l’utilisateur des services de paiement signale sans tarder à son prestataire de service de paiements une opération de paiement non-autorisée ou mal exécutée et, au plus tard, dans les treize mois suivant la date de débit sous peine de forclusion.
Un délai de forclusion de 13 mois pour contester une opération de paiement non-autorisée
De telle sorte que la Cour de cassation considère que c’est à bon droit que la Cour d’appel a fait application de l’article L 123-24 du Code monétaire et financier quand bien même la banque se trouvait être l’employeur de Madame X.
Que dès lors, Monsieur L, qui entendait engager la responsabilité de la banque pour des opérations de paiement intervenues sur son compte entre 2007 et 2011 et qu’il s’était abstenu de les contester dans le délai de treize mois, ce n’est qu’à juste titre que la Cour d’appel en a exactement déduit que cette action était irrecevable pour cause de forclusion.
Cette jurisprudence est intéressante à plus d’un titre.
Premièrement, elle rappelle effectivement que le titulaire d’un compte bancaire peut engager la responsabilité de la banque en cas d’opérations de paiement non autorisées ou mal exécutées par l’établissement bancaire.
Cependant, elle rappelle quand même que ce délai est strictement encadré par un délai de forclusion de treize mois à compter d’une opération litigieuse.
Qu’il appartient donc au titulaire du compte d’être malgré tout attentif au sort de son compte bancaire et à ses opérations car même si on peut aisément comprendre que tout à chacun est pris par ses affaires courantes, un minimum de vigilance quant à la gestion de ses comptes bancaires et de ses finances demeure malgré tout un point à s’assurer et à vérifier afin de justement ne pas se retrouver par la suite hors délai car finalement le délai de forclusion de treize mois reste un délai assez court.
Une Sci familiale, poursuivie par un établissement bancaire dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière vient contester la validité de la déchéance du terme. Exemple jurisprudentiel de la Cour d’appel de Riom annulant la procédure de saisie immobilière et imposant la reprise des échéances.
Article :
Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour d’appel de Riom en ce début décembre 2024, jurisprudence très récente, dans lequel j’intervenais aux intérêts d’une SCI familiale à l’encontre d’un établissement bancaire.
Or, force est de constater que les jurisprudences se suivent et ne se ressemblent pas car finalement, assez récemment, j’avais obtenu devant la Cour d’appel d’Aix en Provence, sur une même problématique entre banque et Société Civile Immobilière à caractère familial, une décision décevante.
SCI et déchéance du terme font ils bon ménage ?
En effet, la Cour d’appel d’Aix en Provence n’avait pas voulu reprendre et suivre mon argument concernant la problématique de la validité de la déchéance du terme qui pouvait être remise en question tant la banque s’était précipitée à prononcer la déchéance du terme.
La Cour d’appel d’Aix en Provence avait considéré que, dans la mesure où nous étions en présence d’une Société Civile Immobilière, celle-ci ne pouvait valablement pas se prévaloir d’une éventuelle clause abusive.
Force est de constater que la Cour d’appel de Riom, dans sa décision très récente, ne partage absolument pas cette analyse et vient finalement, contre toute attente, faire droit à la SCI familiale.
A chaque Cour d’appel son regard juridique ?
Là-encore, la procédure était en lien avec une procédure de saisie immobilière.
Quels sont les faits ?
Dans cette affaire, et par acte d’huissier de justice signifié le 12 août 2022, la banque avait délivré à la SCI un commandement de payer valant saisie immobilière d’une maison d’habitation avec dépendance et terrain attenant, et ce, en recouvrement de deux sommes de 167 511.72 € et de 25 456.60 € correspondant à deux prêts hypothécaires contractés auprès de ladite banque par deux actes authentiques en date du 18 janvier 2008 et du 28 mars 2009 pour laquelle la banque venait réclamer le paiement en suite de la déchéance du terme qu’elle avait prononcé et pour lequel, commandement de payer valant saisie immobilière faisant, la banque enclenchait dès lors une procédure de saisie immobilière.
C’est dans ces circonstances que suivant assignation en date du 01er décembre 2022 la banque avait saisi le Juge de l’orientation du Tribunal judiciaire de Cusset qui a rendu, le 24 avril 2024, un jugement d’orientation en vente forcée rejetant les contestations de la SCI, retenant le montant total de la créance pour 189 620.65 € et ordonner la vente forcée de l’ensemble immobilier avec une mise à prix de 50 000.00 €.
Fort heureusement, la SCI a, au travers de mon cabinet, interjeté appel et la question de la validité de la déchéance du terme a été immanquablement au cœur du débat tant bien même nous sommes en présence d’une Société Civile Immobilière.
Dans sa décision, la Cour d’appel rappelle que,
« Conformément aux dispositions de l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution suivant lesquelles tout créancier muni d’un titre exécutoire, constatant une créance liquide et exigible, peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées dans le présent livre (livre 3 de la saisie immobilière) et par les dispositions qui ne lui sont pas contraire du livre 1. »
C’est dans ces circonstances que la banque a diligenté cette procédure de saisie immobilière en application du titre exécutoire que constitue chacun des actes authentiques.
Une saisie immobilière enclenchée sur la base des actes authentiques de prêt,
La Cour s’est intéressée aux dispositions relatives à la déchéance du terme puisque la Cour reprend la clause de déchéance du terme ci-après libellée :
« Déchéance du terme, exigibilité du présent prêt, le prêt deviendra de plein droit exigible si bon semble à la banque en capital, intérêt accessoire, par la seule survenance de l’un quelconque des événements énoncés ci-dessous et dans les huit jours de la réception d’une lettre recommandée avec avis de réception adressée à l’emprunteur par le préteur en cas de non-paiement à la date de leur échéance de somme exigible au titre tant du présent prêt que de tout autre prêt consenti par le prêteur. »
Concernant le deuxième prêt, la clause est strictement identique.
« Déchéance du terme, exigibilité du présent prêt,
Le prêteur aura la possibilité de se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt en capital, intérêt accessoire, par la seule survenance de l’un quelconque des événements ci-après et sans qu’il ne soit besoin d’aucun préavis et aucune formalité judiciaire en cas de non-paiement des sommes exigibles ou d’une seule échéance malgré une mise en demeure de régulariser adressée à l’emprunteur par tout moyen et restée sans effet pendant quinze jours. »
La validité de la clause de déchéance du terme
La Cour reconnait que ces clauses sont tout à fait usuelles de déchéance de plein droit du terme et donc de constatation de la défaillance de l’emprunteur ont donc normalement vocation à s’appliquer en cas de survenance d’un impayé sur une échéance de remboursement sous condition toutefois d’envoi d’un avis de régularisation pendant un délai imparti sous forme le plus souvent d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
La Cour souligne que ce dispositif tout à fait conforme aux usages commerciaux en la matière ne procède d’aucun déséquilibre particulier en matière de contrat conclu entre professionnels et non-professionnels au consommateur entre leurs droits et obligations mutuels au sens des dispositions de l’article L 132-1 du Code de la consommation.
Ceci est d’autant plus vrai que la SCI en convenait d’ailleurs dans ses écritures à hauteur de Cour accent désormais sa défense sur le fait que ce n’est qu’à défaut par le prêteur d’avoir valablement procédé à une mise en demeure préalable valant avertissement de mobilisation de la clause contractuelle de déchéance du terme que ce dispositif revêtait un caractère abusif.
La mise en demeure préalable à la déchéance du terme
En effet, la SCI, dans ses écritures, rappelait en tant que de besoin les dispositions de l’article R 212-2 du Code de la consommation suivant lesquelles ce n’est que par la notification d’un préavis d’une durée raisonnable que le prêteur professionnel peut exercer sa faculté de résilier le contrat de financement en cas de défaillance de l’emprunteur.
Or, un décorticage des faits de l’espèce semblait d’importance, ce en quoi procède la Cour puisqu’elle retient qu’en l’espèce la banque avait notifié à la SCI, à l’adresse indiquée, une lettre de mise en demeure avec demande d’avis de réception datée du 14 juin 2021 et dont l’avis de réception a été présenté le 21 juin 2021 et distribué le 22 juin 2021 au destinataire.
Cette mise en demeure de payer a été effectuée de manière groupée concernant les deux contrats de prêt renseignant des retards de paiement à hauteur d’un montant total de 1 932.15 € en ce qui concerne le premier prêt et à hauteur de 381.54 € concernant le deuxième prêt.
Ce courrier adressé au siège social de la SCI, qui fait également référence à deux autres impayés contractuels qui ne sont pas compris dans le présent litige, mentionne explicitement qu’à défaut de régularisation de la somme totale de 3 453.01 € correspondant à quatre impayés contractuels dans un délai de quinze jours à compter de la réception de cette lettre, la déchéance du terme interviendra sur chacun des quatre contrats.
Une mise en demeure jamais réceptionnée par l’emprunteur
Pour autant, la SCI objecte qu’elle n’a jamais reçu cette mise en demeure, invoquant en premier lieu pour preuve qu’elle n’a pas signé cet avis de réception qui, comme le reconnait très justement la Cour, ne comporte aucune signature manuscrite du destinataire.
La banque, quant à elle, explique, assez maladroitement d’ailleurs, cette absence de signature par l’appel d’urgence sanitaire consécutive avec l’épidémie de COVID 19 ayant alors généré des pratiques professionnelles différentes consistant ici pour l’agent postal de distribution à s’assurer oralement de la présence de destinataire, présentation du 21 juin 2021, puis à distribuer le courrier le lendemain, distribution du 22 juin 2021.
La distribution de RAR pendant le COVID
En l’occurrence, la Cour ne s’y trompe pas.
Elle considère que les mesures restrictives ou complètement suspensives d’un certain nombre de pratiques professionnelles dont le service public postal n’ont été adoptés qu’à partir de mars 2020 et au cours de la seule année 2020, et donc, ne peuvent expliquer la problématique du recommandé au cours de l’année 2021.
La Cour considère qu’elle supposait qu’un certain nombre de ces pratiques modificatives avaient été maintenues dans le secteur postal à la date du 21 juin 2021, date de la notification de ce courrier recommandé, la banque n’apporte aucunement la preuve par la communication en ce sens d’une note normative à un terme de la société de la poste.
En tout état de cause et sans pour autant devoir en déduire que cet avis de réception serait un faux, l’examen de cette pièce ne permet aucunement de vérifier quelle personne et en quelle qualité aurait été ainsi oralement interpellée par l’agent postal de distribution, ce document ne comportant aucune précision à ce sujet.
Dans ces conditions, la Cour d’appel considère qu’en définitive il ne peut être considéré que la banque a valablement effectué à l’égard de la SCI familiale une notification préalable de la déchéance du terme concernant chacune de ces deux situations contractuelles en retard de paiement, faute de signature manuscrite de cet avis de réception qui ne peut être suppléé par ces mentions postales.
Dès lors, pour la Cour, le jugement de Première Instance sera dès lors infirmé en toute ses dispositions de rejet des contestations de la SCI et, par voie de conséquence, en ses décisions de fixation de la créance du créancier poursuivant à la somme totale de 189 620.65 € après déchéance du terme sur chacun de ces deux contrats de prêt d’autorisation de vente forcée de l’ensemble immobilier sur la base d’une mise à prix de 50 000.00 € et d’aménagements divers de ce dispositif de vente forcée.
La décision est extrêmement satisfaisante.
Ainsi, la Cour d’appel de Riom ne valide pas cette déchéance du terme qui a été réalisée dans de très mauvaises conditions et vient l’invalider complètement, mettant à néant ainsi la procédure de saisie immobilière dans son intégralité.
La Cour va encore plus loin, en effet, elle considère qu’en conséquence de l’absence de validité de la déchéance du terme sur chacun de ces deux contrats de prêt il importe effectivement d’ordonner la reprise de chacun de leurs échéanciers à compter de la présente décision avec ré imputation sur chacun de ces nouveaux échéanciers de l’ensemble des règlements effectués par la SCI.
La reprise des échéances ordonnée par la Cour d’appel
La Cour considère qu’il n’apparait pas nécessaire d’assortir l’injonction de remise en place d’un tableau d’amortissement et d’un échéancier d’une mesure d’astreinte contre la banque que lui avait pourtant demandé la SCI afin de s’assurer que la banque fasse diligences afin que celle-ci, par une résistance dans l’exécution, ne se retrouve pas à solliciter ou à chercher par tout moyen une deuxième déchéance du terme passé l’arrêt de la Cour d’appel de Riom.
La Cour précise encore que cette suspension de paiement de chacun de ces deux prêts de la date du 14 juin 2021 à celle de la présente décision n’apparait en définitif pas imputable à la SCI en raison de la notification irrégulière de la déchéance du terme sur chacun de ces deux contrats.
La Cour fait donc droit à la demande additionnelle de la SCI aux fins d’exonération d’intérêt intercalaire au cours de cette période, soit, entre le 14 juin 2021 et le 03 décembre 2024, date à laquelle la Cour d’appel s’est exprimée.
La Cour souligne cependant qu’il n’est pas contesté par la SCI que cette irrégulière notification de déchéance du terme sur chacun de ces deux contrats de prêt n’en est pas moins intervenue en raison de réel retard de paiement.
La banque ayant dès lors agit dans le cadre de ses intérêts, non moins légitimes que ceux de son débiteur.
Une déchéance du terme abusive ?
De plus, la Cour souligne qu’il ne ressort pas des débats que la banque ait diligenté cette mesure de déchéance du terme de manière abusive en étant venu par des intentions de mauvaise foi même si ces déchéances du terme s’avèrent, en réalité, avoir été irrégulièrement pratiquées.
Par ce raisonnement, la Cour d’appel déboute la SCI de sa demande additionnelle de dommages et intérêts en allégation d’abus de droit.
Pour autant, la Cour d’appel fait droit à la demande formée par la SCI aux fins de main levée de l’inscription relative à la présente procédure de saisie immobilière et vient même condamner la banque au paiement d’un article 700 à hauteur de 3 000.00 €, ce qui est extrêmement satisfaisant.
Ainsi, la Cour d’appel infirme en toutes ses dispositions le jugement d’orientation en vente forcée qui avait été rendu initialement par le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Cusset.
Y ajoutant, elle ordonne en conséquence à la banque de reprendre chacun de ses deux échéanciers de prêt à la date de la présente décision avec ré imputation sur chacun de ces nouveaux échéanciers de l’ensemble des règlements effectués par la SCI familiale et ce, sans aucun prélèvement d’intérêt intercalaire de la date du 14 juin 2021 à celle de la présente décision, outre l’article 700 pour lequel la banque est également condamnée.
Cette décision est extrêmement satisfaisante puisqu’elle vient finalement rappeler que, tant bien même la discussion métaphysique pouvant encore se poser afin de savoir si oui ou non la SCI familiale est un professionnel ou un consommateur n’enlève rien au fait qu’il appartient à la banque de respecter les conditions contractuelles de déchéance du terme et effectivement tout laisse effectivement à penser dans cette jurisprudence que la banque, qui n’a peut-être pas commis un abus de droit à la lecture qu’en fait la Cour d’appel de Riom, s’est quand même malgré tout précipité pour prononcer la déchéance du terme.
Or, cette étape décisive mérite une vérification toute particulière du débiteur et de son conseil car c’est le point de départ de l’exigibilité de la créance qui justifie la procédure de saisie immobilière.
Dès lors, la vérification de celle-ci permet effectivement de remettre en question cette exigibilité et, par la même, d’envisager de mettre fin à la saisie immobilière.
Stratégie juridique qui, dans cette jurisprudence, a été effectivement payante, ce qui est extrêmement satisfaisant, montrant ainsi que, dans ce rapport entre pot de fer, établissement bancaire, et pot de terre, emprunteur en difficultés financières, il y a matière malgré tout à réajuster les rapports de force afin de permettre de sortir par le haut.
Les vaines tentatives de la SCI pour trouver une solution amiable en 3 ans de procédure
Ainsi, nonobstant trois ans de procédure dans laquelle la SCI familiale a tout fait pour trouver une solution amiable avec la banque et s’est engluée dans une procédure judiciaire difficile aux fins de saisie immobilière où les membres de cette SCI familiale ont cru tout perdre, la remise en place de l’échéancier, sans frais et sans avoir a supporter les intérêts intercalaires qui auraient pu être générés entre 2021 et 2024, ce qui leur permet de repartir sur de bonnes bases de continuer à désintéresser la banque et de sortir par le haut.
Il est vrai que, accident de la vie faisant, il peut arriver qu’un débiteur se retrouve en difficultés et il est toujours un peu regrettable de constater que, lorsque ce dernier se rapproche de son établissement bancaire pour trouver une solution alors que ces derniers lui ont promis monde et merveilles lors de la signature du prêt, se retrouve face à un établissement bancaire particulièrement rigide qui n’accepte aucune alternative amiable.
Cette jurisprudence illustre enfin qu’il appartient bien sûr, dans le cadre de la saisie immobilière, au débiteur en difficultés de ne pas manquer de soulever tous les moyens de fait et de droit à sa portée pour se défendre.
Étant d’ailleurs rappelé, mais ça a été l’objet de bon nombre de chroniques plus particulièrement pour les Sociétés Civiles Immobilières à caractère familial, que tant bien même cette déchéance du terme ne serait pas remise, il y a encore fort heureusement d’autres solutions à portée de tir pour la SCI pour préserver son bien immobilier et éviter la saisie immobilière.
Si en droit bancaire, le titulaire d’un compte supporte toutes les pertes occasionnées par des opérations de paiement non autorisées si ces pertes résultent d’une négligence grave de sa part, qu’en est-il lorsque celui-ci a été victime d’un « spoofing » ou d’une usurpation d’identité d’un escroc, se faisant passer pour un conseiller bancaire, bénéficiant d’informations confidentielles et faisant valider des paiements par Carte bleue qui se révèlent être finalement une arnaque ? La banque engage t’elle sa responsabilité et doit-elle garantir la victime des sommes qui lui ont été retirées ?
Article :
Il est de ces jurisprudences qui sont attendues par les consommateurs parfois plus que d’autres.
J‘en veux pour preuve notamment cette jurisprudence qui a été rendue par la Cour de cassation ce 23 octobre 2024, N° de pourvoi 23-16.267, et qui vient aborder la délicate problématique d’utilisation frauduleuse de carte bleue par des tierces personnes qui contactent par téléphone des clients en se faisant passer pour des responsables de la banque fort d’informations d’ailleurs très personnelles et confidentielles qui mettent en confiance.
L’escroquerie bancaire, nouveau fléau ?
Ledit client, mis en confiance, s’en remet à son interlocuteur pensant très honnêtement avoir affaire à un responsable ou un collaborateur de l’établissement bancaire et en lui donnant des informations qui vont finalement permettre à cette tierce personne, qui n’est finalement qu’un escroc, de prendre des centaines, voire, des milliers d’euros au détriment de ce client, lequel, bien souvent, se rend compte, d’ailleurs assez rapidement, mais trop tard, de la supercherie.
Malheureusement, cette technique d’escroquerie est en train de se développer de manière quasi hémorragique.
Dans pareil cas, très rapidement, le client prévient immédiatement l’établissement bancaire et vient solliciter sa banque au titre de ses différentes garanties pour que celle-ci vienne rembourser le client qui s’est fait malheureusement escroquer par des tierces personnes qui seront de toute façon à jamais introuvables et inidentifiables.
Le refus des banques de prendre en charge ses escroqueries
Or, ces établissements bancaires, qui sont effectivement exposés à cette pratique qui se multiplie, ont comme premier réflexe finalement de refuser de prendre en charge le sinistre, de rembourser le client, et vient même, c’est un comble, finalement lui reprocher une négligence grave en acceptant de communiquer par téléphone des informations confidentielles, empêchant dès lors toute garantie de l’établissement bancaire.
Bon nombre de procès ont été enclenchés, et bon nombre de décisions de justice ont été rendus par les juges du fond, tantôt dans un sens, tantôt dans un autre,
Il était enfin temps que la Cour de cassation s’exprime sur le sujet.
C’est chose faite.
Ainsi, la Cour de cassation précise qu’aucune négligence grave au sens de l’article L133-19 du Code monétaire et financier ne peut être imputée au titulaire d’un compte qui est contacté téléphoniquement par une personne se faisant passer pour un préposé de sa banque dont le numéro s’est affiché utilise à sa demande le dispositif de sécurité personnalisé pour supprimer puis réinscrire des bénéficiaires de virement dans le but d’éviter justement des opérations de malveillance.
Quels sont les faits ?
Dans cette affaire, Monsieur J a constaté que plusieurs virements frauduleux avaient été réalisés pour un montant de 54 500.00 € sur son compte ouvert dans les livres de la banque.
Monsieur J a alerté la banque le jour même soutenant avoir été contacté par téléphone par une personne se faisant passer par un préposé de l’établissement lui demandant d’ajouter, grâce à ses données personnelles de sécurité, cinq personnes sur la liste des bénéficiaires des virements.
Or, Monsieur J, en l’absence de prise en charge du sinistre par la banque, a donc assigné la banque en remboursement de ces sommes.
Procédure pour laquelle la Cour d’appel de Versailles avait donné raison à Monsieur J et c’est dans ces circonstances que la banque avait formé un pourvoi.
La banque faisait grief à la Cour d’appel d’avoir condamné l’établissement bancaire à payer à Monsieur J la somme de 54 500.00 € avec intérêts au taux légal ainsi que la somme de 1 500.00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral avec intérêts au taux légal.
Les pertes occasionnées par des opérations de paiement non autorisées
La banque soutenait et rappelait que, selon elle, le payeur supporte toutes les pertes occasionnées par des opérations de paiement non autorisées si ces pertes résultent d’une négligence grave de sa part.
Dès lors, pour la banque, commet une négligence grave le payeur qui valide à distance et sans vérifier une opération dont il n’est pas l’auteur.
La négligence grave du payeur
Or, dans cette affaire, la Cour d’appel avait relevé que, suivant ses opérations, Monsieur J avait été contacté par téléphone par une personne se présentant comme assistante de sa conseillère bancaire qui lui avait expliqué qu’il avait été nécessaire de supprimer des bénéficiaires de virement pour déjouer l’attaque informatique et qu’il fallait désormais les réenregistrer, qu’il était alors resté en ligne avec cette personne et avait reçu sur son téléphone mobile des messages l’invitant à valider des ajouts de bénéficiaire, ce qu’il avait fait en saisissant son code confidentiel.
Pour autant, la banque reprochait à la Cour d’appel d’avoir considéré qu’il ne s’agissait pas d’acte négligeant que Monsieur J n’avait pas été gravement négligeant en validant les opérations dont il n’était pas l’auteur alors qu’il aurait dû en vérifier toutes les données comme le rappelle au besoin l’article L133-19 du Code monétaire et financier rappelant que cet article précise :
« I. – En cas d’opération de paiement non autorisée consécutive à la perte ou au vol de l’instrument de paiement, le payeur supporte, avant l’information prévue à l’article L. 133-17, les pertes liées à l’utilisation de cet instrument, dans la limite d’un plafond de 50 €.
Toutefois, la responsabilité du payeur n’est pas engagée en cas :
– d’opération de paiement non autorisée effectuée sans utilisation des données de sécurité personnalisées ;
– de perte ou de vol d’un instrument de paiement ne pouvant être détecté par le payeur avant le paiement ;
– de perte due à des actes ou à une carence d’un salarié, d’un agent ou d’une succursale d’un prestataire de services de paiement ou d’une entité vers laquelle ses activités ont été externalisées.
– La responsabilité du payeur n’est pas engagée si l’opération de paiement non autorisée a été effectuée en détournant, à l’insu du payeur, l’instrument de paiement ou les données qui lui sont liées.
Elle n’est pas engagée non plus en cas de contrefaçon de l’instrument de paiement si, au moment de l’opération de paiement non autorisée, le payeur était en possession de son instrument.
III. – Sauf agissement frauduleux de sa part, le payeur ne supporte aucune conséquence financière si le prestataire de services de paiement ne fournit pas de moyens appropriés permettant l’information aux fins de blocage de l’instrument de paiement prévue à l’article L. 133-17.
– Le payeur supporte toutes les pertes occasionnées par des opérations de paiement non autorisées si ces pertes résultent d’un agissement frauduleux de sa part ou s’il n’a pas satisfait intentionnellement ou par négligence grave aux obligations mentionnées aux articles L. 133-16 et L. 133-17.
– Sauf agissement frauduleux de sa part, le payeur ne supporte aucune conséquence financière si l’opération de paiement non autorisée a été effectuée sans que le prestataire de services de paiement du payeur n’exige une authentification forte du payeur prévue à l’article L. 133-44.
– Lorsque le bénéficiaire ou son prestataire de services de paiement n’accepte pas une authentification forte du payeur prévue à l’article L. 133-44, il rembourse le préjudice financier causé au prestataire de services de paiement du payeur. »
La banque rappelait encore que le payeur supporte toutes les pertes occasionnées par des opérations de paiement non autorisées si ces pertes résultent d’une négligence grave de sa part.
La négligence grave du payeur et les opérations de paiements non autorisées
Pour la banque, commet une négligence grave le payeur qui, à la demande d’une personne qui l’a contacté par téléphone en se présentant comme son conseiller bancaire, valide à distance et sans la vérifier une opération dont il n’est pas l’auteur en dépit d’indice permettant un utilisateur normalement attentif de douter de l’identité de son interlocuteur.
Pour autant, la Cour d’appel a relevé que, suivant ses déclarations, Monsieur J avait été contacté par téléphone par l’issue d’une personne se présentant comme l’assistant de sa conseillère bancaire qui lui avait expliqué qu’il était nécessaire de supprimer des bénéficiaires de virement pour déjouer une attaque informatique et mobile, des messages l’invitant à valider des ajouts de bénéficiaire, ce que Monsieur J avait fait en saisissant son code confidentiel et qu’il lui avait été enfin expliqué qu’il n’aurait plus accès à son compte, qu’il allait recevoir par la poste un nouvel identifiant de compte et un nouveau mot de passe.
Un escroc se faisant passer pour le conseiller financier et détenteur d’informations confidentielles
La Cour d’appel avait effectivement retenu que Monsieur J n’avait pas été gravement négligeant quant à l’identité de son interlocutrice qui prétendait être, non pas sa conseillère bancaire, mais l’assistance de celle-ci, l’objet de l’appel qui tendait à réenregistrer des bénéficiaires de virement,
Opération qui pouvait pourtant se faire sans intervention d’une employé de la banque qui ne présentait au surplus aucune urgence dans la mesure où Monsieur J n’aurait plus accès à son compte en ligne pendant plusieurs jours et les explications qui lui avaient été fournis suivant lesquelles l’attaque informatique dont il aurait été victime avait pu être déjouée par la suppression des bénéficiaires de virement qui lui fallait réenregistrer avant que l’accès en ligne à son compte soit bloqué et qu’un nouvel identifiant et un nouveau mot de passe lui soit adressés par voie postale, constituait, pour la banque, des indices permettant à un utilisateur normalement attentif de suspecter une fraude,
De telle sorte que, pour la banque, la Cour d’appel n’avait pas tiré toutes les conséquences légales des dispositions de l’article L 133-19 du Code monétaire et financier.
La banque finissant son raisonnement en considérant que, même de bonne foi, le payeur doit supporter toutes les pertes occasionnées par des opérations de paiement non autorisées si ces pertes résultent d’une négligence grave de sa part.
Le spoofing et l’usurpation d’identité
Dès lors, pour la banque, l’utilisation d’un « spoofing » ou usurpation d’identité n’est pas une circonstance opérante, usurpation d’identité qui a mise Monsieur J en confiance et a diminué sa vigilance, ce qui n’était pas une circonstance suffisante pour excuser sa négligence qui était pourtant grave.
La Cour de cassation, fort heureusement, ne partage absolument pas son analyse.
La Haute juridiction vient consacrer dans un arrêt de principe qui, à mon sens, mérite une large diffusion dans lequel elle précise, qu’après avoir exactement énoncé qu’il incombait au prestataire de service de paiement de rapporter la preuve d’une négligence grave de son client, l’arrêt constate que le numéro d’appel apparaissant sur le téléphone portable de Monsieur J s’était affiché comme étant celui de Madame Y sa conseillère bancaire et retient qu’il croyait être en relation avec une salarié de la banque lors du réenregistrement et nouvelle validation qu’elle sollicitait de bénéficiaires de virement sur son compte qu’il connaissait et qu’il a cru valider l’opération litigieuse sur son application dont la banque assurait qu’il s’agissait d’une opération sécurisée.
Une mise en confiance du titulaire du compte bancaire
Il ajoute que le mode opératoire par l’utilisation du spoofing a mis Monsieur J en confiance et a diminué sa vigilance inférieure face à un appel téléphonique émanant prétendument de sa banque pour lui faire part du piratage de son compte à celle d’une personne réceptionnant un courriel, laquelle aurait pu disposer davantage de temps pour s’apercevoir d’éventuelles anomalies révélatrices de son origine frauduleuse.
La Cour de cassation considérant que, dès lors, la Cour d’appel a pu en déduire que la négligence grave de Monsieur J n’était pas caractérisée et a donc très naturellement rejeté le pourvoi de l’établissement bancaire.
Une négligence grave non caractérisée
Ainsi, cette jurisprudence est fort intéressante puisqu’elle vient finalement trancher une problématique relative à la définition même de la négligence grave au sens de l’article L133-19 du Code monétaire et financier qui amène finalement au titulaire du compte qui s’est finalement fait escroquer par un entretien téléphonique dans lequel il pensait échanger avec un responsable bancaire, ce qui l’avait d’ailleurs amené à baisser sa vigilance et se retrouver seul finalement à supporter les conséquences de cette escroquerie.
Or, la réalité est que si la baisse de vigilance est obtenue par ces tierces personnes c’est parce que justement celles-ci ont quand même entre les mains des informations à caractère confidentiel qu’elles ont sûrement obtenu sur le « Darkweb » à travers des informations qui, à un moment donné ou à un autre, échappés à l’établissement bancaire.
Des informations à caractère confidentiel échappant à la banque
Dès lors, ce n’est qu’un juste retour des choses que de voir finalement la banque sanctionnée sur cette problématique de responsabilité bancaire car, s’il est vrai que le titulaire doit être prudent et attentif quant à la conservation et à la communication de ses informations confidentielles et de son dispositif de sécurité personnalisée, il n’en demeure pas moins que si Monsieur J a été « endormi » par un prétendu conseiller bancaire au téléphone, c’est bien évidemment sur la base d’informations confidentielles que ce dernier avait entre ses mains.
Ce qui laisse donc à penser que ses informations ont « fuitées » de l’établissement bancaire qui a donc quelque part, immanquablement, une part de responsabilité.
La sécurisation des données à caractère confidentiel par la banque
Dès lors, cette jurisprudence est intéressante car effectivement tout démarre, à mon sens, sur une problématique de sécurisation des données bancaires par la banque elle-même qui voit ces informations fuitées pour être, par la suite, revendues sur le Darkweb, puis, exploitées par des personnes peu scrupuleuses qui vont se faire passer pour un banquier dans le cadre d’un entretien téléphonique visant justement à empêcher une escroquerie, baissant ainsi la vigilance du titulaire du compte bancaire qui, du coup, va réaliser des opérations qu’il n’aurait jamais réalisé en temps normal.
Un client avertissant toujours trop tard son établissement bancaire du spoofing
Ce qui est d’autant plus intéressant c’est que, bien souvent, dans ce genre d’affaire très rapidement le titulaire du compte a tout de suite un doute et va immédiatement prévenir son établissement bancaire, parfois dans les minutes ou dans les dix minutes qui suivent, sans que pour autant la banque en tire toutes les conséquences que ce soient car, le mal étant déjà fait, ces derniers ne cherchent pas ou n’ont pas les moyens de mettre fin à cette fuite financière et, par la suite, quand bien même le titulaire du compte s’est précipité auprès de l’établissement bancaire, tant bien même ce dernier les a immédiatement averti, dans la mesure où le mal est déjà fait, la banque se lave les mains de toute forme de responsabilité et vient finalement reprocher une négligence grave du titulaire pour s’exonérer de toute forme de responsabilité.
Fort heureusement, cette jurisprudence rappelle donc qu’aucune négligence grave au sens de l’article L 133-19 du Code monétaire et financier ne peut être imputée au titulaire d’un compte qui est contacté téléphoniquement par une personne se faisant passer pour un préposé de sa banque dont le numéro s’est affiché utilise à sa demande le dispositif de sécurité personnalisé pour supprimer, puis, réinscrire les bénéficiaires de virement dans le but d’éviter des opérations malveillantes.
Étude croisée de deux jurisprudences venant caractériser, tantôt la responsabilité de la banque, tantôt la responsabilité de l’organisme caution, dans le cadre d’une déchéance du terme trop rapidement prononcée par la banque, et de procédures d’exécution trop rapidement lancées par l’organisme caution. La notion de délai raisonnable du prononcé de la déchéance du terme du prêt immobilier, nouvel axe de défense pour l’emprunteur, toujours seul face à ces deux léviathans,
Article :
Il convient de s’intéresser à deux jurisprudences qui ont été rendues coup sur coup par la Cour de cassation dans deux affaires, l’une le 29 mai 2024, et la deuxième le 18 septembre 2024, qui viennent aborder la problématique de la validité de la déchéance du terme.
Sujet qui a déjà fait couler beaucoup d’encre, aussi bien de la part de mon cabinet que de par la doctrine de manière générale,
La deuxième jurisprudence venant, quant à elle, aborder, de manière plus spécifique, la problématique des conséquences que cela peut avoir à l’encontre de l’organisme de caution qui, bien souvent, se subroge dans les droits de l’établissement bancaire lorsque la déchéance du terme est prononcée, alors que celle-ci peut, elle-même finalement, engager sa responsabilité.
Un cumul de responsabilité entre établissement bancaire et organisme caution
Ces deux jurisprudences méritent d’être analysées de concert pour justement voir s’il n’y aurait pas un doublement des hypothèses de responsabilité de l’établissement bancaire et de l’organisme de caution, tantôt au titre de l’attitude de l’établissement bancaire d’un côté, et tantôt de l’organisme de caution de l’autre.
Dans la première jurisprudence qu’il convient d’analyser, de mai 2024, il est question d’une déchéance du terme remise en question.
Quels sont les faits ?
Dans cette affaire, la banque avait consenti à Monsieur T un prêt immobilier et des échéances étant demeurées impayées, la banque avait alors, le 30 mars 2018, mis en demeure l’emprunteur de régulariser la situation dans un délai de quinze jours, puis, le 05 juin 2018, avait prononcé la déchéance du terme.
Or, dans le cadre de son pourvoi, l’emprunteur faisait grief à la Cour d’appel de l’avoir condamné à payer à la banque la somme de 126 516.55 € avec intérêts au taux contractuel de 4,05 % à compter du 20 juin 2018, et de rejeter ses demandes.
Pour l’emprunteur, la Cour n’aurait pas dû faire application de la clause du contrat de prêt immobilier autorisant la banque à exiger immédiatement, sans préavis avec une durée raisonnable, la totalité des sommes dues au titre de ce prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à cette date sans examiner d’office le caractère abusif d’une telle clause.
La durée raisonnable du préavis, qu’en est-il ?
L’emprunteur soulignait que la Cour d’appel avait pourtant observé que les conditions générales du prêt stipulées en page 7 sous l’intitulé exigibilité, qu’en cas notamment de défaillance dans le remboursement des sommes dues par l’emprunteur, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du prêt en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il ne soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours.
La Cour d’appel en avait effectivement déduit qu’en application de cette clause la déchéance du terme avait été valablement prononcée par la banque dans son courrier daté du 05 juin 2018 et que, dès lors, la déchéance du terme était donc parfaitement opposable à l’emprunteur, la créance de la banque étant alors parfaitement exigible.
Pour autant, pour l’emprunteur, il appartenait au juge d’examiner d’office le caractère abusif de la clause autorisant la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre du prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à cette date sans préavis d’une durée raisonnable,
L’emprunteur considérant que la Cour d’appel avait procédé à une mauvaise interprétation de l’article L 132-1 du Code de la consommation.
La Cour construit son raisonnement au visa de l’article L 132-1 du Code de la consommation.
En effet, selon ce texte, dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels au consommateur sont abusives les clauses qui ont pour effet ou pour objet de créer au détriment du non professionnels du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat.
La notion de clauses abusives et la jurisprudence de la CJUE
C’est d’autant plus vrai que plusieurs décisions de la Cour de justice Européenne sont venues effectivement entériner cette approche.
Premièrement, et par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l’Union Européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3.1 de la directive 93/13CEE du Conseil du 05 avril 93 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs devait être interprété en ce sens.
Ainsi, s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquement du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel.
Si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence des dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquates et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.
De même, et ce, au visa d’une autre jurisprudence et par arrêt du 08 décembre 2022 (C-600/21), la Cour de justice de l’Union Européenne a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat.
L’appréciation du caractère abusif d’une clause de déchéance du terme
Cette clause créée au détriment du consommateur ne pouvait être comprise ni comme étant cumulative, ni comme étant alternative mais devait être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le Juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une telle clause pour exclure le caractère abusif.
A la lueur de cette jurisprudence de la CJUE, la Cour de cassation souligne que la Cour d’appel, pour exclure le caractère abusif de la clause stipulant la résiliation de plein droit du contrat de prêt quinze jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en cas de défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues à leur échéance, a retenu que la déchéance du terme a été prononcée après une mise en demeure restée sans effet précisant le délai dont les emprunteurs disposaient pour y faire obstacle.
La Cour de cassation considère qu’en statuant ainsi alors que la clause, qui prévoyait la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.
De telle sorte que pour celle-ci la Cour d’appel avait violé le texte susvisé.
La Cour de cassation cassant et annulant l’arrêt rendu et renvoyant les parties devant une autre Cour d’appel.
Quel délai raisonnable en cas d’impayés sur un crédit immobilier de plus de 20 ans ?
Il est vrai que, à bien y réfléchir, ces jurisprudences grandissantes sur cette notion de délais raisonnables doivent effectivement être interprétées à la lueur du contrat lui-même car il est bien évident qu’en l’état de ces crises économiques où bon nombre d’emprunteurs se retrouvent en situation financière délicate ou difficile, il est vrai que la notion de déraisonnable prend tout son sens.
Ceci d’autant plus que lorsque l’emprunteur va contracter un prêt immobilier sur vingt, vingt-cinq et, maintenant bientôt trente ans dans certains cas, la banque ne manque pas de promettre, sinon monde et merveilles, mais à tout le moins d’être un partenaire privilégié toujours disponible en cas de difficultés et, immanquablement, la vie actuelle a son lot de difficultés pouvant être lié parfois à une séparation, parfois un divorce, parfois même un licenciement, ou une autre étape difficile de la vie telle qu’un accident ou la maladie.
L’interprétation du délai raisonnable à la lueur du contrat de prêt immobilier
Il est vrai que projeter un crédit sur vingt ans ou trente ans, comprenant ainsi 240 à 360 mensualités et pour lequel immanquablement sur ces 240 à 360 mensualités le hasard de la vie fait qu’il serait très présomptueux de penser qu’aucun accident ne pourrait arriver, font que l’on peut s’étonner de ce que les conditions contractuelles du crédit prévoient un pauvre délai de huit jours à quinze jours pour faire face à un impayé alors qu’immanquablement, si l’emprunteur n’est pas en mesure de payer son crédit immobilier, c’est qu’il a immanquablement des difficultés qui ne peuvent raisonnablement se résorber en huit jours ou en quinze jours.
Que dès lors, ces jurisprudences amènent à une véritable réflexion sur la notion de lien de proportionnalité entre le crédit immobilier, sa longueur, et les modalités suivant lesquelles la déchéance du terme pourrait être prononcée.
L’esprit même de ces décisions de la Cour de justice Européenne, qu’emprunte d’ailleurs la Cour de cassation dans son analyse, amène effectivement à une sorte de contrôle de proportionnalité entre la durée d’un crédit sur vingt ans jusqu’à trente ans, sur 240 à 360 mensualités, pour finalement exposer l’emprunteur en difficultés à une déchéance du terme à huit jours ou à quinze jours d’une simple mise en demeure alors même qu’il est bien évident que si celui-ci se retrouve dans l’incapacité de payer son échéance de crédit, c’est que sa problématique économique est plus importante et ne peut se résorber clairement en huit et quinze jours.
Ceci d’autant plus que, est-il besoin de le rappeler, bon nombre d’emprunteurs sont des employés, salariés, et que ces derniers sont tributaires du paiement d’un salaire qu’ils n’ont lieu qu’une fois par mois.
Un mois en difficulté, répercute le problème au mois suivant.
Quel sens alors donner à une mise en demeure avec un préavis de régularisation de 8 jours ou de 15 jours ?
Un préavis de régularisation trop court et inapproprié ?
Ainsi, cette projection sur un délai aussi court est effectivement parfaitement inappropriée et que, dès lors, la réflexion qu’impose la Cour de cassation dans cette jurisprudence qui vient compléter bon nombre de jurisprudences que j’ai d’ailleurs pris soin de commenter à plusieurs reprises, laisse effectivement à penser que cette projection doit se faire sur un délai beaucoup plus long en termes de raisonnabilité.
Sans quoi, il y a effectivement une disproportion entre la courtesse de la mise en demeure à huit jours ou quinze jours et la longueur du crédit et son montant qui ne peuvent être résorbé en cas d’incident sur huit ou quinze jours.
Ceci est d’autant plus vrai que la Loi permet justement à l’emprunteur en difficultés qui se heurte à un impossible dialogue constructif avec l’établissement bancaire de saisir le Juge qui, au visa des dispositions qui régissent cette procédure spécifique de suspension judiciaire des échéances, peut offrir des délais jusqu’à deux ans.
L’option de la suspension judiciaire des échéances d’un crédit allant jusqu’à 2 ans
Dès lors, là-encore, si certaines banques font « l’effort » d’offrir parfois trois mois à leurs clients pour faire face à une difficulté conjoncturelle qui peut être liée à un licenciement ou à une séparation, n’oublions pas que le Juge a le pouvoir d’offrir jusqu’à deux ans de délais pour passer outre cette problématique conjoncturelle qui ne peut, en l’état des montants engagés et des objectifs qui sont attachés à l’emprunt immobilier qui consistent à préserver et à conserver sa résidence principale font que ce dernier Juge de proximité peut donner jusqu’à deux ans.
Malheureusement, cette problématique de suspension judiciaire des échéances est malheureusement trop peu connue mais elle reste une faculté qui n’est pas à ignorer, bien au contraire.
Toujours est-il que cette jurisprudence vient amener le Juge du fond à s’interroger dans une sorte de contrôle de proportionnalité du délai raisonnable par rapport à la longueur des engagements, par rapport à l’importance des montants et du déroulement du crédit.
Cette jurisprudence est salutaire.
Mais, elle peut être aussi analysée sous un autre regard, celui d’une deuxième décision de justice qui vient également mettre en avant l’hypothèse de responsabilité d’un organisme de caution car, effectivement de plus en plus, des actes de prêt sont garantis non plus par une hypothèque mais de plus en plus d’établissements bancaires ont recours à un organisme de caution.
La responsabilité de l’organisme caution, trop emprunt à poursuivre l’emprunteur ?
Or, l’organisme de caution, également établissement financier dans ce jeu de « bonnet blanc et blanc bonnet » entre établissement bancaire et organisme de caution, établissements financiers, font que ces derniers ont une dynamique où, à peine un impayé est survenu, la banque, si celle-ci ne se précipite pas tout de suite vers une déchéance du terme aux conséquences irréparables, a pour habitude d’enclencher très rapidement l’organisme de caution, puis, de se précipiter vers une déchéance du terme amenant ainsi l’organisme de caution à se précipiter lui aussi dans le cadre de son recours subrogatoire et/ou de son recours personnel de se retourner contre le débiteur en difficultés pour arriver à une procédure d’exécution quasi immédiate.
Ce qui nous amène finalement à nous intéresser à cette deuxième jurisprudence pour justement déterminer l’imbrication existant entre établissements bancaires pour justement voir quelles sont les hypothèses de responsabilités propres à l’organisme de caution dans ce triptyque, établissement bancaire, débiteur principal et organisme de caution.
La responsabilité de l’organisme caution
Dans cette jurisprudence du 18 septembre 2024, la banque avait, suivant offre acceptée le 30 juillet 2024, avait consenti à Madame S, l’emprunteuse, un prêt immobilier garanti par le cautionnement par l’organisme de caution.
Or, l’organisme de caution, qui avait réglé le solde du prêt après une mise en démeure de l’emprunteuse par la banque et sa déchéance du terme, avait alors assigné l’emprunteuse en remboursement.
C’est dans ces circonstances que Madame S avait formé un pourvoi contre l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles le 08 septembre 2022 dans ce contentieux qui l’opposait seulement à l’organisme de caution sans que celle-ci n’ait eu la présence d’esprit d’appeler dans la cause l’établissement bancaire.
Toujours est-il que, dans ce pourvoi, l’emprunteuse faisait griefs à l’arrêt de la Cour d’appel de l’avoir condamné à verser à la caution la somme de 71 538.60 €, outre intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2018 et ce, jusqu’à parfait paiement, et de rejeter sa demande de condamnation de la caution au paiement d’une somme de 128 819.61 €.
Pour Madame S, la caution qui a payé dans les limites de son engagement une dette éteinte dispose d’un recours personnel contre le débiteur principal, lequel peut lui exposer les exceptions qui ne lui put opposer au créancier principal constituant une cause d’extension de son obligation.
L’obligation de vérification du bien-fondé de la créance,
Or, en jugeant que la nature personnelle du recours de la caution, en ce qui concerne les sommes acquittées auprès de la banque, ne permet pas à l’emprunteuse d’opposer à la caution la faute de la banque consistant en l’absence d’indications du taux de période sur l’offre de prêt de nature à minorer le solde du prêt impayé, de telle sorte que, pour l’emprunteuse, la Cour d’appel avait violé l’article 2305 du Code civil.
Bien plus, celle-ci rappelait en tant que de besoin que la caution qui a payé le créancier sans être poursuivie et sans avoir averti le débiteur principal ne dispose pas de recours à son encontre si au moment du paiement ce dernier pouvait faire déclarer la dette principale éteinte.
Étant précisé que l’absence de délais suffisant laissés au débiteur pour répondre à la caution équivaut à un défaut d’avertissement.
L’absence de délai raisonnable laissé à l’emprunteur par l’organisme caution
Or, Madame S faisait grief à la Cour d’appel de s’être bornée à relever pour la condamner à verser la somme de 71 538.60 € à la caution, que l’emprunteuse ne soutenait pas avoir informé la caution d’une quelconque faute pouvant être opposée à la banque comme l’absence d’indications du taux de période sur l’offre de prêt ou sur le caractère injustifié de la déchéance du terme.
En effet, elle reprochait à la Cour d’appel de ne pas avoir recherché, comme elle lui avait pourtant demandé, si la débitrice avait bénéficié d’un délai suffisant entre la première présentation de la lettre caution le 26 décembre et le paiement du créancier à peine une semaine plus tard pour informer la caution des moyens dont elle disposait pour faire échec au recours de la banque.
La Cour de cassation partage l’analyse de l’emprunteuse et, au visa des articles 2305 et 2308 du Code civil, considère qu’il résulte de ces textes que, lorsque la caution a payé sans être poursuivie et sans avoir averti le débiteur principal, elle n’a point de recours contre lui dans le cas où au moment du paiement ce débiteur aurait eu des moyens pour faire déclarer la dette éteinte sauf son action en répétition contre le créancier.
Le paiement de la caution sans avoir averti le débiteur principal, source de responsabilité ?
Ainsi, pour la Cour de cassation, pour condamner l’emprunteuse à payer à la caution les sommes réglées à la banque et rejeter sa demande de dommages et intérêts, la Cour d’appel a retenu que la nature personnelle du recours de la caution en ce qui concerne les sommes acquittées auprès de la banque ne permet pas à la débitrice de lui opposer des fautes imputables à la banque telle que l’absence d’indication du taux de période sur l’offre de prêt, et que l’emprunteuse avait été avertie par la caution du paiement à intervenir.
La Haute juridiction considère qu’en se déterminant ainsi, alors que le moyen que l’emprunteuse aurait pu opposer à la banque était de nature à faire éteindre partiellement sa dette et sans rechercher comme il le lui était demandé si l’emprunteuse avait bénéficié d’un délai suffisant entre la première présentation de la lettre de la caution le 23 décembre 2017 et le paiement constaté par la quittance subrogative du 03 janvier 2018 pour informer la caution des moyens dont elle disposait pour faire échec à la demande de la banque, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
Cette jurisprudence est intéressante, d’autant plus que la Cour de cassation dans cette jurisprudence vient apporter un regard sur la portée et les conséquences de sa décision.
En effet, celle-ci considère qu’en application de l’article 124 du Code de procédure civile, la cessation des chefs des dispositifs de l’arrêt condamnant l’emprunteuse à verser à la caution la somme de 71 538.60 € outre les intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2018 et jusqu’à parfait paiement en rejetant sa demande de condamnation de la caution au paiement d’une somme de 128 819.61 € entraine la cassation des chefs de dispositif rejetant la demande de délais de paiement de l’emprunteuse et la demande de capitalisation des intérêts de la caution qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
Dès lors, cette jurisprudence est intéressante car elle vient finalement compléter la première jurisprudence étudiée.
Un cumul de responsabilité entre établissement bancaire et organisme caution ?
Ainsi, d’un côté, la banque engage sa responsabilité pour avoir prononcé une déchéance du terme sans avoir pris soin d’octroyer un délai raisonnable au débiteur pour faire face à ses obligations dans le cadre d’un engagement de longue durée et, de l’autre, l’organisme de caution engage également sa responsabilité pour s’être précipité à la libération des fonds au profit de son cher cousin, l’établissement bancaire, sans vérifier auprès du débiteur principal si celui-ci n’avait pas des moyens d’opposer à la banque des moyens de prescriptions venant ainsi, là-encore, reprocher cette fois-ci non plus à la banque mais à l’organisme de caution d’avoir immédiatement libéré les fonds sur la base d’une déchéance du terme précipitée, pour immédiatement assigner en paiement l’emprunteuse sans chercher, en se réfugiant derrière son recours personnel et en se refusant d’aller tout simplement s’interroger sur l’hypothèse de responsabilité de prescription qui pourrait être opposé à l’établissement bancaire.
Le délai raisonnable, nouvel outil contre la banque et l’organisme caution ?
Dès lors, ces deux jurisprudences mises bout à bout ramènent un certain équilibre dans ce rapport de force entre ce partenariat, établissement bancaire et organisme de caution, avec le fragile pot de terre qui est l’emprunteur en difficultés qui, dans le cadre du parcours d’une vie sur plus de vingt ou trente ans est immanquablement nécessairement amené d’une manière ou d’une autre à rencontrer des difficultés.
De telle sorte qu’il est bien évident que cette notion de délais raisonnables doit prendre également tout son sens avec une projection temporelle adaptée au crédit bancaire lui-même.
Étant d’ailleurs rappelé, et je finirai sur cette note, qu’il est extrêmement important, lorsqu’il y a un organisme de caution lorsque la banque pousse à la déchéance du terme et que finalement l’organisme de caution assigne en paiement, de ne jamais oublier d’appeler en cause l’établissement bancaire pour justement rétablir cette relation tripartite avec un établissement bancaire, un client emprunteur en difficultés, et un organisme de caution.
Est-il possible de remettre en question la validité de la déchéance du terme devant le juge de l’exécution, tant bien même une décision de justice aurait déjà été rendue, et échapper ainsi à une saisie immobilière ? Une SCI familiale peut-elle se servir des décisions protectrices de la CJUE en la matière ? Entre droit du consommateur et droit de l’entreprise en difficulté, quelle sortie de crise ?
Article :
Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour d’appel d’Aix en Provence le 31 octobre 2024, N°RG 23/08666, qui vient aborder l’hypothèse d’une saisie immobilière à l’encontre d’une société civile immobilière qui a eu « l’outrecuidance » d’envisager remettre en question la validité de la déchéance du terme réalisée par la banque dans des conditions plus que critiquables.
En effet, il n’est malheureusement pas rare de voir, premièrement, des banques solliciter des montages immobiliers par le truchement de la création d’une SCI, alors qu’en soi ce n’est pas forcément d’une nécessité absolue.
Le financement d’un prêt bancaire par le biais d’une SCI
Et, deuxièmement, en cas de difficultés économiques et en cas d’impayés d’une ou plusieurs échéances, de voir la banque finalement se précipiter assez rapidement sur l’idée même d’une déchéance du terme sans vraiment donner une chance à la SCI en difficulté de faire face à ses obligations avec un léger retard mais en lui donnant une légère marge de manœuvre pour faire face à ses difficultés.
C’est le cas dans cette affaire,
Quels sont les faits ?
Un jeune couple avec des enfants en bas âge, souhaite acquérir un bien immobilier.
Sur les bons conseils de leur banquier ces derniers organisent le montage de leur achat immobilier à travers la création d’une SCI familiale.
Cependant, le couple rencontre des difficultés financières et plusieurs impayés se cumulent,
Ces derniers tentent de trouver une solution amiable, et tente d’amorcer des négociations avec leur banquier.
Toute leurs tentatives restent lettre morte,
Bien plus, la banque se précipite vers une déchéance du terme, rendant la créance intégralement exigible et enclenchant de même concert une saisie immobilière afin d’envisager, finalement assez rapidement, la vente du bien immobilier qui était pourtant l’objet de ce financement, et donc l’objet d’un certain nombre de projets par les associés de la SCI,
La banque leur réclamant le paiement d’une somme de 213 578.34 € en principal, intérêts de retard, indemnités pour frais irrépétibles.
La saisie immobilière de la résidence des associés de la SCI familiale,
Dans la mesure où le commandement de payer valant saisie immobilière demeurait sans effet, par la suite, la banque avait assigné la SCI devant le Juge de l’orientation du Tribunal judiciaire de Grasse,
C’est dans ces circonstances qu’un jugement d’orientation a été rendu le 01er juin 2023 dans lequel le Juge de l’exécution de Grasse constatait que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du Code de procédure civile d’exécution étaient remplies, fixait le montant de la créance du créancier suivant à la somme de 209 277.92 €, outre intérêts jusqu’à la distribution du prix de vente, et ordonnait la vente aux enchères publiques du bien immobilier dont s’agit.
Il importe à ce seul stade de préciser que le Juge d’orientation en première Instance avait rejeté les contestations de la SCI pour cause d’autorité de la chose jugée d’un jugement qui avait été rendu le 07 septembre 2015, signifié le 15 septembre suivant, lequel relevait d’une mise en demeure du 27 juillet 2021, de régulariser les échéances impayées suivi d’une lettre de déchéance du terme du 28 septembre 2021, qui comportait le détail des sommes dues au titre des échéances impayées, du capital restant dû, des intérêts de retard et des indemnités de déchéance.
Une décision de justice, servant de titre exécutoire à la saisie immobilière
Le premier Juge retenait que le décompte de la créance intégrée dans le commandement était conforme aux prescriptions de l’article R 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution en mentionnant une somme due en principal de 209 277.92 € selon jugement du 07 septembre 2022, outre une indemnité pour frais irrépétibles, et outre des intérêts de retard au taux contractuel.
C’est dans ces circonstances que la SCI a formé appel du jugement précité et a tenté de remettre en question la validité de la déchéance du terme.
Une remise en question de la validité de la déchéance du terme
C’est dans ces circonstances que, par arrêt avant dire droit, la Cour d’appel avait été malgré tout assez réceptive à l’idée d’une problématique de validité de la déchéance du terme et avait rendu un arrêt avant dire droit le 08 février 2024 en soulevant d’office l’application du régime légal des clauses abusives et en posant la question du caractère abusif de la clause stipulée à l’article 14 des conditions de l’acte de prêt relatives à l’exigibilité anticipée.
La Cour prononçait la réouverture des débats et invitait les parties à formuler leurs observations sur le point de droit soulevé d’office et ses éventuelles conséquences sur le caractère liquide exigible de la créance en enjoignant notamment la SCI de produire ses statuts et un KBIS de son immatriculation au RCS.
Dès lors, tout laissé à penser qu’il y avait matière à envisager une remise en question de la validité de la déchéance du terme.
La validité de la déchéance du terme face aux décisions de la CJUE
Ceci d’autant plus que, bon nombre de jurisprudences nationales et Européennes ont abordé cette question.
En effet, il résulte d’un arrêt rendu par la grande Chambre de la Cour de justice de l’Union Européenne du 17 mai 2022 que les articles 6-1 et 7-1 de la directive 93/13 devaient être interprétés en ce sens, qu’ils s’opposaient à une législation nationale qui, en raison de les faits de l’autorité de la chose jugée et de la forclusion, ne permet ni au Juge d’examiner d’office le caractère abusif des clauses contractuelles dans le cadre d’une procédure d’exécution hypothécaire, ni au consommateur après l’expiration du délai pour former opposition d’invoquer le caractère abusif de ces clauses dans cette procédure ou dans une procédure déclarative subséquente lorsque lesdites clauses ont déjà fait l’objet dans la procédure d’exécution hypothécaire d’un examen d’office par le Juge de leur caractère éventuellement abusif.
Mais que la décision juridictionnelle autorisant l’exécution hypothécaire ne comporte aucun motif, même sommaire, attestant de l’existence de cet examen, ni n’indique que l’appréciation portée par ce Juge à l’étude dudit examen ne pourra plus être mis en cause en l’absence d’opposition formée dans ledit délai. (CJUE 600/19 IBERCAJA BANCO)
La Cour d’appel souligne encore qu’un arrêt du même jour, C-693/19 SPV PROJECT 503 SARL, et, C-831/19 BANCO DI DESIO E DELLA BRIANZA, mentionnent que les dispositions précitées doivent être interprétées en ce sens, qu’elle s’oppose à une réglementation nationale qui prévoit que lorsque une injonction de payer prononcée par un Juge sur demande des créanciers n’a pas fait l’objet d’une opposition formée par le débiteur, le Juge de l’exécution ne peut, au motif de l’autorité de la chose jugée dont cette injonction est revêtue et couvre implicitement la validité de ces clauses, excluant tout examen ultérieur de la validité de ces dernières, contrôler l’éventuel caractère abusif des clauses du contrat qui ont servi de fondement à ladite injonction.
Ainsi, aucun moyen de droit interne, autorité de la chose jugée, demandes nouvelles, ne peuvent être opposés au consommateur pour refuser d’examiner même pour la première fois en cause d’appel son droit à protection contre les clauses abusives en raison de la nécessaire effectivité du droit de l’union Européenne.
Le consommateur protégé par la jurisprudence de la CJUE face à la banque
L’article L 132-1 du Code de la consommation dans sa rédaction applicable au contrat de prêt du 03 juillet 2014 dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels au consommateur sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer au détriment du non-professionnel ou du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
La SCI Familiale, professionnel ou consommateur ?
Le droit positif interne en France considère que constitue une activité professionnelle celle d’une personne morale qui, en vertus de son objet social, procure sous quelques formes que ce soit des revenus s’agissant d’immeuble en propriété ou en jouissance, le volume de l’activité et la circonstance, qu’elle soit limitée à la gestion de son patrimoine étant indifférente.
Une autre jurisprudence, le droit Français précise encore que la SCI qui souscrit un prêt afin d’acquérir un immeuble conformément à son objet social agit à des fins professionnelles et ne peut donc invoquer à son bénéfice le caractère abusif de certaines clauses du contrat.
Dès lors, la Cour d’appel d’Aix en Provence rappelle en tant que de besoin que dans cette affaire, le jugement réputé contradictoire du 07 septembre 2022 et qui sert de titre exécutoire à la procédure de saisie immobilière, ne porte pas mention d’un examen du caractère abusif ou non de la clause de la déchéance du terme appliquée par le créancier poursuivant.
Ainsi, l’autorité de la chose jugée du jugement en question, signifié le 15 septembre 2022, est un moyen de droit interne qui ne peut être opposé à l’emprunteur en l’état de la nécessaire effectivité du droit de l’Union Européenne.
L’autorité de la chose jugée, titre exécutoire opposable à une SCI
Cependant, il appartient au préalable à la SCI en question d’établir sa qualité de consommateur ou de non professionnel susceptible de bénéficier du régime de protection contre les clauses abusives.
Or, la Cour s’attèle à l’analyse des statuts et souligne que l’article 2 des statuts de la SCI stipule que :
« Cette société a pour objet la gestion pour son propre compte de tous immeubles, bâtis ou non bâtis, qu’elle aurait acquis par vente ou de toute autre manière ainsi que l’aménagement, la rénovation, la transformation de tous immeubles à usage d’habitation sans entremise ni intermédiaire pour le compte d’autrui ainsi que toutes les opérations juridiques, administratives, ou financières et de gestion à caractère mobilier ou immobilier concourant à la réalisation de l’objet sans lui faire perdre sa nature civile et la constitution de toutes les suretés réelles ou hypothécaires et notamment l’acquisition d’un appartement de type T3 sur la commune de Cannes, bien ciblé dans le cadre de la procédure de saisie immobilière. »
La Cour d’appel souligne encore que le prêt souscrit le 12 septembre 2022 par la SCI auprès de la banque est donc en rapport direct avec son objet social dès lors qu’il constitue une opération financière dont la finalité est de financer le paiement du prix de l’achat du bien immobilier nommément désigné dans les statuts.
Par conséquent, pour la Cour d’appel le doute n’est plus permis.
La SCI ne peut se prévaloir de la qualité de non-professionnel et invoquer le caractère abusif de la clause de la déchéance du terme appliquée par le créancier poursuivant.
Cette jurisprudence est très intéressante puisqu’on ne peut que reconnaitre l’attrait juridique qu’a la Cour d’appel quant à la pertinence des jurisprudences rendues par la Cour de justice de l’Union Européenne et qui vient justement impacter l’application du droit interne quant à la validité des clauses abusives au regard des dispositions conventionnelles.
Cela est extrêmement satisfaisant.
Cependant, de plus en plus de montages financiers proposés par les établissements bancaires s’accompagnent d’incitations très fortes de le faire par le truchement de SCI que les emprunteurs ont vocation à créer, bien souvent à la demande expresse de l’établissement bancaire qui n’a pas de scrupule de le demander clairement.
Plusieurs enseignements ont vocation à être tirés de cette jurisprudence même si celle-ci n’est malheureusement pas salutaire pour cette SCI.
La sanction d’une déchéance du terme trop rapidement prononcée
Le premier est qu’immanquablement l’apport jurisprudentiel des décisions de la Cour de justice de l’Union Européenne qui vient effectivement sanctionner la banque qui prononce une déchéance du terme sur la base de conditions générales du contrat trop rapide ou trop automatique, ont vocation à être sanctionnées par la jurisprudence au motif pris de ce que ces dernières seraient des clauses abusives.
Cela est rassurant et permet de rééquilibrer le rapport de force entre l’établissement bancaire et emprunteur en difficultés en ce que la banque ne peut, malgré ses promesses initiales d’accompagner son client en toutes circonstances et quelles que soient les difficultés, de se précipiter vers une déchéance du terme à la première difficulté rencontrée.
Cela est effectivement rassurant car la pratique bancaire est effectivement plus que critiquable à cet égard.
Ce qui fait que, désormais, la jurisprudence impose une mise en demeure circonstanciée avec un temps suffisant pour permettre à l’emprunteur en difficultés de se repositionner et de trouver des solutions en partenariat cette fois-ci avec sa banque.
Une mise en demeure préalable obligatoire à la déchéance du terme
Ce qui montre que l’emprunteur a vocation à vérifier les conditions dans lesquelles la déchéance du terme est prononcée et doit effectivement amorcer une vraie discussion et doit amener l’établissement bancaire à amorcer une vraie discussion afin de trouver des vraies solutions de sortie de crise sans se précipiter vers une déchéance du terme et une saisie immobilière parfaitement inacceptable.
La deuxième des leçons est que ces jurisprudences permettent aux consommateurs, quand bien même ces derniers auraient été condamnés même devant le Juge de l’exécution, de revenir sur cette problématique de vérifications de validité des clauses de déchéance du termes comme étant ou n’étant pas abusives,
Cela est immanquablement rassurant car il est vrai qu’en pratique il n’est pas rare de voir des débiteurs assignés qui poursuivent toujours des tentatives de négociations avec la banque et occultés la phase judiciaire, de telle sorte que ces derniers se retrouvent condamnés en paiement et se retrouvent par la suite exposés à une saisie immobilière dévastatrice,
lorsqu’ils ont parfaitement compris qu’ils allaient voir leur bien saisi et vendu aux enchères publiques dans des conditions catastrophiques, lorsqu’ils essaient de se défendre à ce stade, il
Cette solution jurisprudentielle permettant au consommateur d’avoir un deuxième moyen de discussion quant à la validité de la déchéance du terme devant le Juge de l’exécution tant bien même ce dernier aurait été condamné par les Juges du fond.
La remise en question d’une déchéance du terme même après un jugement rendu
Même si je pense qu’il ne faut pas jouer avec le feu et qu’il convient de se défendre en soulevant tous les moyens de fait et de droit à la première assignation venue, il n’en demeure pas moins que ces jurisprudences de la Cour de justice de l’Union Européenne offrent des opportunités de sortie de crise non négligeables.
Quelles solutions pour une SCI familiale qui n’est pas un consommateur ?
Le troisième des points importants de cette jurisprudence est de rappeler malheureusement que la SCI n’est pas un consommateur et la Cour d’appel dans cette jurisprudence a pris soin d’opposer ces jurisprudences de la Cour de justice de l’Union Européenne afin d’amener établissements bancaires et débiteurs saisis de s’expliquer sur la qualification juridique qu’ils donnent à la SCI en question afin de déterminer si celle-ci est un consommateur ou un professionnel.
Dans cette affaire, la SCI et son conseil ont soulevés et mis en avant tout le caractère familial de la SCI en question car les associés n’étaient qu’un simple couple.
Finalement la Cour n’avait pas été sensible à cette argumentation en se rattachant non pas à la réalité matérielle de cette SCI qui était une simple SCI familiale avec un jeune couple et des enfants qui souhaitait se porter acquéreur et qui avait « bêtement » suivi les conseils bien avisés de la banque qui leur avait conseillé de passer par le montage d’une société civile immobilière pour les financer (sic…).
Des statuts de SCI familiale la définissant comme consommateur ?
Le quatrième enseignement revient à l’Homme de Loi ou à l’expert-comptable qui va établir ses statuts car si l’établissement bancaire se fait fort de propositions sur le montage de ces SCI car celle-ci a bien appréhendé l’intérêt de ce montage juridique qui permet d’évincer le débiteur en difficultés de tout recours ou utilisation des dispositions protectrices du Code de la consommation, il n’en demeure pas moins que celui qui va par la suite créer ces statuts à la demande de son client qui souhaite se porter acquéreur d’un bien, c’est finalement tantôt l’Homme de Loi, avocat ou notaire, tantôt l’expert-comptable qui, à bien des égards, également procède à l’établissement de ses statuts.
Je pense qu’il est important de penser que, dans ces cas-là, il n’est pas forcément inopportun de sortir des carcans et des modèles que ces derniers ont pour habitude d’utiliser de manière quasiment systématique et automatique, rien n’empêche le rédacteur d’acte des statuts de reconnaitre au sein de ces statuts la qualité de consommateur de la SCI qui n’aurait que pour simple objet celui de créer un logement familial en dehors de toute vocation dite à caractère professionnel.
Il m’apparait important de souligner que la rédaction de pareils statuts est actuellement encore anecdotique même si mon cabinet, dans certains cas, le propose, elle n’a pour l’instant pas fait encore l’objet de contentieux proprement dit et ne permet pas encore de savoir quelle interprétation pourrait en faire des Juges du fond quant au caractère professionnel ou non professionnel desdits statuts en question et de ladite SCI.
Pour autant, reconnaitre au sein des statuts que l’objet de la société civile immobilière ne consiste qu’à créer un cocon familial dans le cadre d’une société civile immobilière qui n’a qu’un but familial bien parfois à caractère successoral car il est parfois opportun de passer par des transmissions de parts sociales à des fins successorales plus que par des donations entre vif sur des biens immobiliers acquis à titre personnel mais peut amener à une interprétation des statuts qui laisserait à penser que ces derniers n’ont aucun caractère professionnel.
Si dans l’objet social de la société civile immobilière il est clairement précisé que la SCI n’a aucun caractère professionnel, que celle-ci n’est qu’une SCI familiale composée de membres, qui ne sont eux-mêmes pas plus professionnel de l’immobilier ou de la construction, pourrait amener finalement à attraire le droit de la consommation au sein des sociétés civiles immobilières.
Un objet social de SCI à redéfinir au regard du droit de la consommation
Pour ma part, mon cabinet a, à plusieurs reprises, abordé cette approche dans le cadre de la rédaction de statuts de société civile immobilière et reste dans l’attente d’une évolution jurisprudentielle sur cette problématique très spécifique qui découle directement de la réforme de la consommation et qui, pour l’heure, n’a pas encore vu le jour car, hasard faisant, ces derniers clients n’ont pas encore rencontrés de difficulté économique.
Cela mérite en tout cas une vraie réflexion quant à la rédaction de ces statuts car la saine lecture de l’arrêt de la Cour d’appel laisse à penser que, si dans les statuts cette dernière ne se reconnaissait justement pas la qualité de professionnel mais se reconnaissait la qualité de consommateur, cela pourrait amener effectivement à une interprétation différente des jurisprudences de l’Union Européenne par les Juges du fond Français.
Le droit de l’entreprise en difficulté au secours de la SCI familiale ?
In fine, le cinquième des enseignements qui découle de cette jurisprudence consiste à rappeler qu’il ne faut pas oublier que, tant bien même la SCI serait bêtement professionnelle et non pas consommateur, celle-ci a malgré tout un certain nombre de moyens de s’en sortir.
En effet, n’oublions pas que, en sa simple qualité de société civile immobilière, celle-ci a la possibilité, non pas de jouir des avantages des dispositions du Code de la consommation, mais de jouir des dispositions du Code du commerce puisqu’il convient de rappeler que depuis la réforme du 26 juillet 2005, les sociétés civiles immobilières ont le droit de bénéficier, tout comme les sociétés commerciales, des dispositions avantageuses et protectrices du droit de l’entreprise en difficulté et peuvent alors à ce moment-là se placer sous une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire et pouvoir bénéficier ainsi de l’arrêt des poursuites individuelles et de pouvoir présenter un plan qui peut être étalé sur dix ans.
Ce qui fait que ce serait à ce moment-là la Chambre des procédures collectives du Tribunal judiciaire territorialement compétent qui donnerait sa confiance sur un plan qu’il établirait jusqu’à dix ans et qui viendrait finalement pallier l’absence de confiance de la banque qui lui a refusé toute forme d’échéancier.
Comment fonctionne une procédure de saisie immobilière ? Plus particulièrement lorsque le bien immobilier en question est au sein d’une copropriété ?
Article :
La procédure de saisie immobilière en copropriété est un processus juridique complexe visant à recouvrer les créancesimpayées par un copropriétaire. Encadrée par le code des procédures civiles d’éxécution, elle se déroule en plusieurs étapes clés.
Tout commence par un commandement de payer délivré par un huissier au débiteur.
Si le paiement n’est pas effectué dans le délai imparti, le créancier peut initier la saisie immobilière avec l’aide d’un avocat.
Ensuite, le créancier poursuivant assigne le débiteur à comparaître devant le juge de l’exécution, qui fixe la date de l’audience pour examiner la validité de la saisie.
Lors de l’audience, le juge peut ordonner la vente forcée de l’immeuble et fixer les conditions de la vente, y compris le prixde mise à prix.
La vente se fait par adjudication aux enchères publiques, dirigée par un commissaire-priseur. Le produit de la vente est ensuite distribué entre les créanciers selon un ordre de priorité établi par le juge.
Les acteurs principaux de cette procédure incluent le syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires, et le créancier, qui cherche à recouvrer les sommes dues. Le copropriétaire débiteur est celui dont le bien est saisi pour non-paiement des charges.
La transparence et l’équité du processus sont assurées à chaque étape.
Quelles sont les différentes Étapes de la procédure de saisie immobilière ?
Commandement de payer : La procédure commence par un commandement de payer délivré par un huissier au débiteur. Ce document ordonne au copropriétaire de régler ses dettes dans un délai de 30 jours.
Saisie immobilière : Si le paiement n’est pas effectué, le créancier poursuivant peut engager la saisie immobilière. Un avocat est alors nécessaire pour représenter le créancier devant le tribunal.
Assignation à comparaître : Le créancier doit assigner le débiteur à comparaître devant le juge de l’exécution. Cette assignation précise la date de l’audience où le juge examinera la validité de la saisie.
Audience et jugement : Lors de l’audience, le juge peut ordonner la vente forcée de l’immeuble. Le jugement fixe également les conditions de la vente et le prix de mise à prix.
Adjudication : La vente de l’immeuble se fait par adjudication aux enchères publiques. Le commissaire-priseur dirige la vente et l’immeuble est adjugé au plus offrant.
Distribution du prix : Une fois la vente réalisée, le produit de la vente est distribué entre les créanciers selon un ordre de priorité établi par le juge.
Par la suite, et sur requête de l’adjudicataire, le juge chargé des saisies immobilières constate la purge des hypothèques pris sur l’immeuble et ordonne la radiation des inscriptions correspondantes au service chargé de la publicité foncière.
Quel est le rôle des différents acteurs en droit de la saisie immobilière ?
Syndic : Représente les intérêts du syndicat de copropriété et peut initier la procédure en cas d’impayés.
Créancier : Partie qui demande le recouvrement des sommes dues.
Copropriétaire débiteur : Propriétaire de l’immeuble saisi pour non-paiement de ses charges.
Avocat : Représente les parties devant le tribunal.
Huissier : Délivre les commandements de payer et les actes nécessaires à la procédure.
Juge : Statue sur la validité de la procédure et les modalités de vente.
Quelles sont les différntees étapes de l’adjudication ?
L’adjudication se déroule en plusieurs étapes cruciales :
Publication des annonces : La vente doit être annoncée publiquement, généralement par voie de presse et affichage.
Dépôt des offres : Les personnes intéressées par l’achat de l’immeuble déposent leurs offres sous pli cacheté.
Vente aux enchères : Lors de l’audience, les enchères sont ouvertes et le bien est attribué au plus offrant.
Surenchère : Dans certains cas, une surenchère de 10% du prix peut être déposée dans les 10 jours suivant l’adjudication.
Paiement : L’adjudicataire doit régler le montant de l’enchère dans les délais impartis, généralement sous 60 jours.
Quelques conseils pratiques en droit de la saisie immobilière :
Pour gérer un dossier de saisie immobilière à Fréjus, il est crucial de consulter un avocat maitrisant le droit immobilier et le recouvrement de créances, que ce soit au stade amiable ou judiciaire.
FAQ :
1. Qu’est-ce qu’une saisie immobilière en copropriété ? La saisie immobilière en copropriété est une procédure judiciaire permettant à un créancier de recouvrer ses créances impayées en faisant vendre un bien immobilier appartenant à un copropriétaire débiteur.
2. Qui peut initier une procédure de saisie immobilière ? Le créancier, qui peut être le syndicat des copropriétaires ou tout autre créancier ayant une créance impayée, peut initier la procédure.
3. Quel est le rôle du juge dans la saisie immobilière ? Le juge de l’exécution contrôle la validité de la procédure, fixe les conditions de vente de l’immeuble et tranche les litiges éventuels.
4. Que se passe-t-il si le copropriétaire débiteur paie ses dettes avant l’audience ? Si le débiteur paie ses dettes avant l’audience, la procédure de saisie immobilière est arrêtée et l’immeuble n’est pas vendu.
5. Quels sont les délais pour contester une décision de saisie immobilière ? Le copropriétaire débiteur peut faire appel de la décision dans un délai de 15 jours après le jugement d’adjudication.
En résumé, la procédure de saisie immobilière en copropriété est une démarche rigoureuse visant à garantir le paiement des créances par la vente forcée d’un bien immobilier.
Les différents acteurs et les étapes spécifiques assurent la transparence et l’équité du processus.
Fort heureusement le débiteur peut etre utilement conseillé pour trouver la solution la plus adaptée à sa situation, et ce, sans que le créancier ne « rafle » tout le prix d’adjudication.
Comment fonctionne une procédure de saisie immobilière ? Plus particulièrement l’étape relative à la procédure de distribution du prix de vente lorsque le bien immobilier a été adjugé ?
Le débiteur et, ou, le créancier peuvent-ils contester ce projet de distribution ?
Article :
La procédure de distribution du prix de saisie immobilière est essentielle après la vente forcée d’un bien immobilier.
Elle permet de régler les créances des créanciers à la suite de la saisie-exécution.
Encadrée par le Code civil et le Code des procédures civiles d’éxécution, cette procédure suit des règles spécifiques pour assurer une répartition équitable des fonds obtenus.
Après la vente aux enchères, les créanciers doivent soumettre une demande de répartition au juge, qui examine les créances et ordonne la distribution des fonds en fonction des priorités légales.
Le respect des délais et des exigences juridiques est crucial pour garantir que la procédure se déroule correctement et que les créances sont satisfaites de manière appropriée.
Procédure de distribution du prix de saisie immobilière
Il y a lieu de préciser le contecte et les définitions spécifiques au droit de la saisie immobilière,
La saisie immobilière est une procédure judiciaire permettant à un créancier de recouvrer une créance en faisant vendre un bien immobilier appartenant à un débiteur.
Lorsqu’un débiteur ne parvient pas à rembourser sa dette, le créancier peut obtenir une saisie-exécution, qui entraîne la vente forcée du bien immobilier aux enchères publiques.
Une fois l’immeuble vendu, la procédure de distribution du prix entre en jeu pour répartir les fonds obtenus de manière équitable entre les créanciers.
Cette procédure de distribution est régie par des articles spécifiques du Code de procédure civile, ainsi que par d’autres dispositions légales pertinentes.
Les créanciers doivent présenter une demande de répartition au juge, incluant les détails de leurs créances et les documents justificatifs.
Le juge examine ces demandes et rend une décision qui détermine comment les fonds seront alloués en fonction des priorités des créances et des règles établies.
La bonne exécution de cette procédure est cruciale pour assurer que les créanciers soient réglés de manière appropriée, respectant ainsi les droits et les obligations de chaque partie impliquée.
Quels sont les acteurs clés en droit de la saisie immobilière ?
Débiteur : Personne physique ou morale dont l’immeuble est saisi en raison de dettes non réglées.
Créancier : Personne physique ou morale qui a obtenu un jugement de saisie immobilière pour recouvrer une créance.
Juge : Autorité judiciaire qui supervise l’ensemble de la procédure de saisie et de distribution.
Avocat : Professionnel du droit qui représente les parties lors des procédures judiciaires.
Poursuivant : Créancier qui initie la procédure de saisie immobilière.
Quelles sont les différentes étapes en droit de la saisie immobilière ?
Avant d’en arriver à la distribution du prix, plusieurs étapes préliminaires doivent être complétées, notamment :
Commandement de payer : Un acte judiciaire qui informe le débiteur qu’il doit régler sa dette sous peine de saisie de ses biens. Ce commandement est effectué par un huissier de justice.
Saisie : La saisie est mise en place lorsque le débiteur ne s’acquitte pas de sa dette après le commandement. Elle implique l’enregistrement de la saisie au fichier immobilier.
Vente aux enchères : L’immeuble est vendu lors d’une audience publique où les enchérisseurs peuvent proposer des prix pour l’achat de l’immeuble. La vente est régie par des règles précises fixées par le Code de procédure civile.
Comment fonctionne l’étape spécifique de la distribution du prix de la vente ?
Une fois la vente effectuée, la distribution du prix est organisée pour répartir les fonds obtenus entre les créanciers.
Voici les étapes clés de cette procédure :
Publication des informations : Le prix obtenu lors de la vente est publié afin que les créanciers puissent être informés de la disponibilité des fonds.
Demande de répartition : Les créanciers doivent formuler une demande de répartition auprès du juge. Cette demande doit inclure les détails des créances et les documents justificatifs.
Examen des créances : Le juge examine les demandes des créanciers et vérifie la validité des créances. Des audiences peuvent être nécessaires pour trancher les éventuelles contestations entre créanciers.
Décision de répartition : Le juge rend une décision qui établit la manière dont le prix de la vente sera distribué entre les créanciers. Cette décision est basée sur l’ordre de priorité des créances et les règles établies par le Code de procédure civile.
Paiement aux créanciers : Les fonds sont répartis selon la décision du juge. Les paiements sont effectués en fonction des priorités établies et des montants dus à chaque créancier.
« La saisie immobilière est opposable aux tiers à partir de sa publication au fichier immobilier. Les aliénations non publiées ou publiées postérieurement et qui n’ont pas été faites dans les conditions prévues à l’article L. 322-1 sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur, sauf consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations d’une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu’au créancier poursuivant ; la somme ainsi consignée leur est affectée spécialement. Sont pareillement inopposables les inscriptions du chef du saisi qui n’ont pas été prises antérieurement à la publication de la saisie.«
Est-il possible de contester un projet de distribution en droit de la saisie immobilière ?
Il est possible que certains créanciers ou le débiteur contestent la répartition effectuée lors de la procédure de distribution du prix de saisie immobilière.
Si une partie estime que la répartition des fonds n’a pas été effectuée de manière juste ou conforme aux règles, elle peut former un recours pour demander la révision de la décision du juge.
Les recours doivent être introduits dans les délais légaux stipulés par le Code des procédures civiles d’éxécution, afin d’assurer que toute contestation soit examinée de manière opportune et équitable.
Le processus de recours implique souvent la soumission d’une requête détaillant les motifs de la contestation, accompagnée des preuves et documents nécessaires pour soutenir la demande.
Après l’introduction du recours, une nouvelle procédure peut être mise en place pour réexaminer la répartition, ce qui peut inclure des audiences supplémentaires.
Les décisions rendues suite aux recours peuvent modifier la répartition initiale ou confirmer la décision du juge d’exécution.
Il est crucial pour les parties concernées de respecter les délais et les exigences procédurales pour garantir le bon déroulement de la révision et la résolution équitable des litiges.
Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article L211-1 du Code de procédure civile, savoir :
« Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail.«
Quels conseils pratiques, pour les créanciers et les débiteurs ?
Il est crucial pour les créanciers, leurs avocats en procédures civiles, sequestre, adjudication et audience d’orientation de respecter rigoureusement les dispositions pratiques concernant la distribution du prix de saisie immobilière.
Cela inclut le respect des délais de demande et la soumission complète des documents requis au juge.
Toute omission ou retard peut compromettre le bon déroulement de la procédure et entraîner des complications pour la répartition des fonds.
En fournissant toutes les informations nécessaires et en respectant les exigences procédurales, les parties assurent une gestion efficace et équitable de la distribution des fonds obtenus lors de la vente de l’immeuble saisi.
Pour résumer sur la procédure de distribution du prix de la saisie immobilière
La procédure de distribution du prix de saisie immobilière est une étape complexe mais essentielle dans le processus de recouvrement des créances.
En suivant les articles du Code des procédures civiles d’éxécution et les dispositions légales pertinentes, ainsi qu’en respectant les pratiques établies, les parties impliquées peuvent s’assurer que la procédure se déroule de manière juste et équitable.
Le respect des dates limites et des règles de publication des informations joue un rôle crucial dans le bon déroulement de cette procédure judiciaire.
La procédure de distribution en droit de la saisie immobilière est très spécifique mais joue un rôle déterminant dans le règlement des créances.
Cela importe pour le créancier qui souhaite être réglé de sa créance.
Cela importe aussi pour le débiteur qui doit désinteresser son ou ses créanciers.
Etant rappelé que le règlement du créancier en suite de la procédure de distribution est le point de départ de la reprise des délais de prescription permettant au créancier de re poursuivre le débiteur si la saisie immobilière n’a pas suffit à désinteresser intégralement la créance due ?
Quelles obligations pèsent sur le professionnel dans le cadre d’une vente de panneaux photovoltaïques ? Quelles sont les obligations du professionnel en termes d’exigence de compréhensibilité et des caractéristiques essentielles des panneaux photovoltaïques ? Quelles sont les sanctions en cas de manquement aux obligations précontractuelles liées aux caractéristiques essentielles, au délai de livraison et d’installation, de droit de rétractation ? Quelles sont les conséquences pour le consommateur et pour l’établissement financier qui finance cette pose de panneaux photovoltaïques ?
Article :
Il convient de s’intéresser à quatre arrêts qui ont été rendu le 20 décembre 2023 par la première Chambre civile respectivement, N°22-14020, N°21-16.491, N°19-23.906 et N°22-18.928 et qui viennent tous aborder la question des problématiques liées à la vente de panneaux photovoltaïques et l’annulation de leur contrat en cas de manquement aux dispositions du Code de la consommation.
L’annulation d’une vente de panneaux photovoltaïques
Ces jurisprudences sont d’autant plus importantes qu’effectivement, comme le soulignait très justement Madame le professeur université de la Réunion Marie LEVENEUR AZEMAR dans une chronique qu’elle a publiée à la semaine juridique du 19 février 2024, celle-ci soulignait qu’effectivement les panneaux photovoltaïques avaient « le vent en poupe ».
Et que ces jurisprudences méritent d’autant plus d’être étudiées que s’il est vrai que le marché de panneaux photovoltaïques est porteur, il convient également de rappeler que les sommes en jeux sont importantes tant le coût d’installation de ces panneaux photovoltaïques est important, auxquels viennent s’ajouter bien souvent deux problématiques particulières.
Premièrement, la problématique du financement de ces panneaux photovoltaïques puisque bien souvent les vendeurs de contrat de panneaux photovoltaïques proposent également des contrats de financement qui vont de pair.
Et, la deuxième problématique est aussi et souvent liée, que l’on retrouve assez régulièrement en justice, à des problématiques, soit de malfaçons en cas de sinistre ce que l’on voit souvent à travers notamment des problématiques d’infiltration d’eau puisque les panneaux photovoltaïques sont posés sur les toits, et en cas de malfaçons il n’est pas rare d’avoir des problématiques d’infiltrations par la suite, mais également aussi de malfaçons en termes de raccordement au réseau électrique.
Ce qui est également intéressant à souligner est que ces quatre jurisprudences viennent également unifier la réponse de la Cour de cassation à des situations pourtant bien différentes puisque les deux premiers contrats ont été établis hors établissement, le suivant a été conclu à la suite d’un démarchage à domicile et le dernier à l’occasion d’une foire.
Quels sont les faits ?
Dans la première espèce, Monsieur J avait, le 02 mars 2015, conclu hors établissement avec la société G un contrat de fourniture et de pose photo générateur au prix de 18 600.00 € financé par un crédit souscrit le même jour avec son épouse auprès d’une banque.
Ces derniers évoquant les irrégularités du bon de commande ont alors assigné le vendeur et la banque en nullité des contrats car il est bien évident que la problématique du contrat de financement est tout aussi importante que le contrat de photovoltaïque en tant que tel.
Pour la deuxième jurisprudence, le 08 août 2017, Monsieur Y avait conclu hors établissement avec la société M un contrat de fourniture, d’installation et de mise en service de quatre panneaux photovoltaïques avec micro-onduleur et d’un chauffe-eau au prix de 10 800.00 € financé par un crédit souscrit le même jour auprès d’une banque.
Ce dernier invoquant également l’irrégularité du bon de commande, il avait assigné le vendeur et la banque en nullité des contrats de vente et de crédit affecté.
Dans la troisième jurisprudence, le 14 juin 2010, dans le cadre d’un démarchage à domicile Monsieur M avait commandé auprès de la société A des énergies renouvelables, l’installation de panneaux photovoltaïques financés par un prêt du même jour souscrit par ce dernier auprès d’une banque.
Ce dernier invoquant également l’irrégularité du bon de commande, il avait assigné la société A, prise en la personne de son mandataire liquidateur, ainsi que la banque en annulation du bon de commande.
Et, dans la dernière jurisprudence, le 04 juin 2018, à l’occasion d’une foire, les consorts Y ont conclu avec la société F un contrat portant sur l’acquisition, l’installation et la mise en service des panneaux photovoltaïques, cependant, invoquant des carences dans les mentions devant figurées sur le bon de commande, les consorts Y ont assigné le vendeur en annulation du contrat ainsi qu’aux fins d’indemnisation.
Ainsi, la Cour de cassation vient sanctionner à bien des égards les entreprises de panneaux photovoltaïques qui n’ont pas suffisamment respecté les dispositions préventives et protectrices du Code de la consommation.
Que dit le Code de la consommation pour une vente de panneaux photovoltaïques ?
En effet, la Cour de cassation rappelle qu’il résulte des articles L 611-1, L 121-17 et L 121-18-1 du Code de la consommation qu’un contrat de vente ou de fourniture de service conclu hors établissement doit, peine de nullité, indiquer de manière lisible et compréhensible les caractéristiques essentielles du bien ou du service.
Or, si la description de l’installation qui comportait les éléments suivants :
Un kit photo générateur 2,5 kW,
Dix capteurs solaires 250 Wc basse tension,
Dix micro-onduleurs M215 emphases,
Pose en surimposition,
Pose et mise en service de l’installation / Test d’étanchéité,
Contrat d’accompagnement,
Contrôle de l’installation et assistance.
Permettait aux acquéreurs de se faire une idée globale des éléments la composant, elle était cependant insuffisante pour décrire ces caractéristiques techniques aux termes de performance, de rendement et de capacités production.
Faisant ainsi ressortir que ces éléments ne satisfaisaient pas l’exigence de compréhensibilité imposée par l’article L 121-17 du Code de la consommation, faute d’informer les acquéreurs sur la production espérée d’électricité et de l’installation.
L’exigence de compréhensibilité et caractéristiques techniques
La Cour d’appel en a exactement déduit qu’en l’absence d’une telle information portant sur le résultat attendu d’utilisation de cet équipement constituait une caractéristique essentielle, la vente devait être annulée.
Quant à la qualité des prestations réalisées, la Cour de cassation précise encore que l’article L 121-18-1 du Code de la consommation dispose que le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement sur papier signé par les parties ou avec l’accord du consommateur sur un autre support durable, confirmant l’engagement expresse des parties, ce contrat comprenant à peine de nullité toutes les informations mentionnées au 1 de l’article L 121-17.
Que doit comprendre le contrat de vente de panneaux photovoltaïques ?
Il en résulte que les informations relatives aux caractéristiques essentielles du bien ou du service qui sont au nombre de celles qui visent ces dispositions ne peuvent figurer sur les documents annexes qui ne sont pas signés de toutes les parties.
La Cour de cassation considérant que l’insuffisance des mentions du contrat ne pouvait être supplée par des documents dont les acquéreurs avaient été destinataire par la suite, il y a lieu de retenir de ce que la haute juridiction considère que l’ensemble des caractéristiques essentielles doivent être clairement mentionnées dans le contrat et notamment sur l’information relative à la production d’électricité de l’installation, sans quoi, il y a matière à obtenir l’annulation du bon de commande.
Dans l’une des jurisprudences, la question spécifique du démarchage a été abordée, la Cour de cassation rappelant en tant que de besoin que, au visa de l’article L 121-23-5ème du Code de la consommation, le contrat conclu à l’issu d’un démarchage doit mentionner à peine de nullité les conditions d’exécutions du contrat notamment les modalités et le délai de livraison des biens ou d’exécution de la prestation de service.
Quelle obligation du vendeur de panneaux photovoltaïques en cas de démarchage ?
Ainsi, la Cour de cassation fait griefs à la Cour d’appel d’avoir rejeté la demande d’annulation du bon de commande en prenant en considération les conditions générales de vente et notamment à l’article 7 sur la réception des travaux alors qu’il appartenait aux Juges du fond de vérifier si oui ou non le bon de commande comportait un délai de livraison.
Dans la troisième jurisprudence, la Cour de cassation vient s’épancher sur une problématique particulière concernant également les obligations qui pèsent quant à l’obligation précontractuelle d’informations qui peut entrainer l’annulation du contrat comme étant constitutif d’un vice du consentement.
Quelles sont les obligations précontractuelles en cas de vente de panneaux photovoltaïques ?
En effet, la Cour de cassation considérait qu’il résultait de la combinaison de l’article L 111-1 du Code de la consommation qui n’assorti pas expressément de la nullité du contrat le manquement aux obligations d’informations précontractuelles qu’il dénonce et de l’article 112-1 du Code civil qu’un tel manquement du professionnel à l’égard du consommateur entraine néanmoins l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du Code civil si le défaut d’information porte sur les éléments essentiels du contrat.
La Cour de cassation considère qu’ayant retenu que le vendeur n’avait pas satisfait aux obligations d’informations précontractuelles prévues à l’article L 111-1 du Code de la consommation dès lors que ni les caractéristiques essentielles des produits achetés, ni le délai de livraison et d’installation de ces produits n’était précisément mentionnés sur le bon de commande dont il résultait que le consentement de Monsieur Y sur les éléments essentiels de contrat avait nécessairement été vicié pour procéder d’une erreur, la Cour d’appel avait donc, à bon droit, déduit qu’il y avait matière à prononcer la nullité du contrat pour vice du consentement.
Les obligations liées au caractéristiques essentielles, au délai de livraison et d’installation.
Qu’enfin, la dernière jurisprudence vient aborder une problématique particulière relative au bon de rétractation dans le cadre d’une vente qui est faite hors établissement.
La Cour de cassation rappelant que, selon l’article L 221-9 du Code de la consommation, le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement sur papier signé par les parties ou avec l’accord du consommateur sur un autre support durable, confirmant l’engagement expresse des parties.
Ce contrat devant comprendre impérativement toutes les informations prévues à l’article L 221-5 du même Code.
À peine de nullité, prévu à l’article L 242-1 du même Code, le contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné au deuxième de l’article L 221-5.
Quel droit de rétractation dans le contrat de vente de panneaux photovoltaïques ?
La Cour de cassation en déduit que de la faculté offerte au consommateur d’exercer son droit de rétractation au moyen d’un formulaire obligatoirement fourni par le professionnel, il se déduit que l’emploi de ce formulaire ne doit pas avoir pour effet de porter atteinte à l’intégrité du contrat et que le consommateur doit pouvoir conserver.
Ayant constaté que le formulaire de rétractation figurerait au verso du bon de commande, comportait d’un côté sur une seule page l’adresse à laquelle il devait être expédié ainsi que les références de la commande, la date et la signature du consommateur et, de l’autre côté, l’emplacement permettant à celui-ci de signer le contrat ainsi que des éléments d’identification du vendeur.
La Cour d’appel, selon la haute juridiction, qui ne pouvait écarter l’application de la norme nationale édictant la sanction de la nullité du contrat au motif qu’une telle norme serait contraire à un principe général de proportionnalité et à l’article 24 de la directive 2011/83/UE du Parlement Européen et du conseil du 25 octobre 2011 relative au droit des consommateurs, en a exactement déduit que le contrat de vente devait être annulé.
Cette jurisprudence est extrêmement intéressante puisqu’elle vient tourner autour de deux axes importants.
Quelles sont les caractéristiques essentielles d’une vente de panneaux photovoltaïques ?
Le premier de ces axes est qu’effectivement il appartient au vendeur, dans le cadre de ses obligations d’informations précontractuelles de donner le plus d’informations possibles, d’indiquer que le contrat de vente ou de fourniture de panneaux photovoltaïques doit, à peine de nullité, indiquer de manière lisible et compréhensible les caractéristiques essentielles du bien ou du service.
Si la description de l’installation permet aux acquéreurs de se faire une idée globale des éléments composant cette installation de panneaux photovoltaïques, il n’en demeure pas moins que celle-ci peut être considéré comme étant insuffisante pour décrire ces caractéristiques techniques.
Quelle sanction en cas de manquement dans une vente de panneaux photovoltaïques ?
La Cour de cassation invitant à sanctionner par la nullité les contrats de pose de panneaux photovoltaïques en l’absence d’informations relatives à la production d’électricité de l’installation.
Ce qui constitue une caractéristique essentielle du résultat attendu par le consommateur de l’utilisation de cet équipement.
La Cour de cassation vient également réaborder la problématique du bordereau de rétractation qui ne peut pas être sur le même document que le contrat.
Et, surtout, ces quatre jurisprudences sont salutaires car elles viennent en tirer toutes les conséquences concernant les sanctions qu’elles ont vocation à écouler de la nullité du contrat.
Cette nullité s’accompagne immanquablement de restitution, comme le soulignait le professeur Marie LEVENEUR AZEMAR, cela s’entend du remboursement au client des sommes versées, de la récupération de l’installation photovoltaïque aux frais du vendeur.
Il y a lieu également d’en conclure à également la nullité du contrat subséquent de financement, de telle sorte qu’il est bien évident que, si le contrat principal est annulé, cela a vocation à également libérer le consommateur du contrat de financement qu’il a pris car, comme cela a été abordé en début de cette étude, malheureusement ces installations sont en général fortes coûteuses.
De telle sorte qu’il est important, au niveau procédural, d’appeler en cause également l’établissement de crédit qui a financé ce projet car il est bien évident que la mécanique du sort du contrat de financement, afin de libérer le consommateur qui se retrouve libéré du contrat de panneaux photovoltaïques, doit également être abordée et réfléchie de manière globale.
Quelles conséquences de la nullité pour l’établissement qui finance le projet ?
Ce qui fait que chaque conseil devant assister un client victime d’une pose de panneaux photovoltaïques décevante devra bien être attentif aux demandes principales qu’il ferait à l’encontre de l’entreprise de panneaux photovoltaïques mais également et surtout des demandes subsidiaires qu’il ferait également au contradictoire de l’établissement financier aux fins d’obtenir la nullité du contrat de financement subséquent.
Ces jurisprudences sont intéressantes puisqu’elles rappellent que les caractéristiques essentielles du bien ou du service en terme de pose de panneaux photovoltaïques s’entend évidemment pour le consommateur qui a trouvé un autofinancement des informations importantes sur la production espérée de l’électricité de l’installation en question car si bien sûr le consommateur moyen peut être attentif quant aux descriptions techniques de l’installation afin que celui-ci se fasse une idée globale des éléments la composant, il n’en demeure pas moins que la simple description des caractéristiques ne saurait suffire et que c’est bel et bien l’information relative production d’électricité de l’installation qui est, à mon sens déterminante.
Ainsi, à défaut, la sanction, certes, pouvant être considérée sévère mais conforme à l’esprit même du Code de la consommation afin de protéger les consommateurs me parait évidente, c’est la nullité du contrat de pose de panneaux photovoltaïques et surtout, ce n’est pas négligeable, avec la nullité du contrat de financement qui va de pair.
Une SCI faisant l’objet d’une saisie immobilière, décide, après l’adjudication de son bien immobilier, de se placer en redressement puis en liquidation judiciaire. Fort de l’arrêt des poursuites individuelles, le mandataire judiciaire souhaite récupérer le prix d’adjudication pour procéder à sa distribution. La banque s’y refuse. Quel est le juge compétent ?
Article :
Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Chambre commerciale de la Cour de cassation ce 06 mars 2024, N°22-22465, et qui vient aborder la problématique de la remise du prix d’adjudication au créancier poursuivant alors que la procédure de saisie immobilière a pris fin et qu’une liquidation judiciaire a été ouverte.
La Cour de cassation considérant dans cette jurisprudence que lorsque la procédure de saisie immobilière a pris fin par l’effet de la remise du prix d’adjudication au créancier poursuivant, le Juge de l’exécution n’est plus compétent pour statuer sur l’action en restitution des fonds engagés par le mandataire liquidateur sur le fondement des articles L 622-21 et R 122-19 du Code du commerce, laquelle relève de la seule compétence du Tribunal saisi de la procédure collective.
Sort de la restitution des fonds et compétence du juge
Ces jeux de compétence demeurent malgré tout importants tant le droit de l’entreprise en difficulté est souvent une porte de sortie honorable dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière et il n’est rare de voir le débiteur saisi se retrancher derrière les dispositions protectrices du droit de l’entreprise en difficulté pour, tantôt limiter la « casse », tantôt sauver le bien immobilier, tantôt encore présenter un plan de sauvegarde ou de redressement afin, certes, de payer la créance bancaire mais de sauver surtout le bien immobilier, bien souvent d’ailleurs la résidence principale et foyer familial du débiteur saisi.
Cependant, il est bien évident que cette imbrication entre deux matières très techniques et très différentes peut amener à des problématiques de compétence et de jeux d’imbrication entre, d’un côté le droit de la saisie immobilière et toutes ses particularités, et de l’autre côté le droit de l’entreprise en difficulté qui brille également par des dispositions exorbitantes de droit commun qu’il n’est pas toujours facile à manier.
Ceci encore plus lorsque la procédure de saisie immobilière est finalement achevée.
Une liquidation judiciaire survenue après l’adjudication du bien saisi
En effet, dans cette affaire et par deux jugements d’adjudication du 08 juillet 2009 rendus sur les poursuites de la banque, créancier inscrit, des biens immobiliers appartenant à la SCI P ont été vendus et les prix de vente ont été consignés.
Pour autant, le 09 mars 2010, la SCI P a été placée en redressement judiciaire, puis, le 06 mai 2010, celle-ci a été placée en liquidation judiciaire, Maître R ayant été désigné successivement au mandataire judiciaire puis liquidateur judiciaire de la SCI P, désormais en liquidation judiciaire.
Dans ce même laps de temps, et plus particulièrement les 18 et 29 mars 2010, les prix d’adjudication découlant de la procédure de saisie immobilière avaient été remis à la banque, créancier unique au sens de l’article L 331-1 du Code des procédures civiles d’exécution, lequel article précisant :
« Seuls sont admis à faire valoir leurs droits sur le prix de la vente le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure, les créanciers énumérés à l’article 2377 et au 3° de l’article 2402 du code civil ainsi que les créanciers titulaires d’une sûreté publiée sur les immeubles par destination saisis avant la publication du titre de vente. »
Pour autant, le mandataire judiciaire, dès le 31 mars 2021 alors qu’il n’était encore qu’au stade du redressement judiciaire, faisait valoir que les fonds avaient été remis à la banque au mépris de l’arrêt des voies d’exécutions édictées à l’article L 122-21 du Code du commerce consacrant le sacrosaint principe de l’arrêt des poursuites individuelles.
C’est dans ces circonstances que le mandataire judiciaire a assigné la banque en restitution des fonds devant le Tribunal ayant ouvert la procédure collective puisqu’il revendiquait notamment une plénitude de juridiction de la Chambre des procédures collectives ayant ouvert la procédure collective.
Contre toute attente, la Cour d’appel d’Aix en Provence, dans une décision qui avait été rendue le 08 septembre 2022, semblait privilégier la compétence du Juge de l’exécution, ce que ne partageait absolument pas le mandataire liquidateur qui s’était pourvu en cassation.
Une incompétence du juge de l’exécution au profit du tribunal de commerce ?
Ce dernier considérait que le Juge de l’exécution était incompétent, en considérant notamment que le Tribunal de la procédure collective dispose d’une compétence exclusive pour statuer sur toute question relative à une procédure collective en cours qui prive le Juge de l’exécution de sa compétence de principe en matière de saisie immobilière.
Selon lui, la Cour d’appel s’était fourvoyée en jugeant incompétent le Tribunal de la procédure collective au profit du Juge de l’exécution quand l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du débiteur saisi et la remise du prix d’adjudication séquestré au créancier poursuivant après l’ouverture de la procédure collective avait vocation à revenir aux organes de la procédure collective,
De telle sorte cette violation des règles de procédure collective a amené à une saisine du Juge qui ne pouvait être autre que celle du Tribunal ayant ouvert la procédure collective en tant que telle et ce conformément aux dispositions des articles R 662-3 et R 622-19 du Code du commerce, auxquels s’ajoute l’article L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire.
Ceci d’autant plus que la procédure de saisie immobilière était terminée puisque l’adjudication avait été faite et le prix de l’adjudication avait été remis à la banque, de telle sorte que le mandataire liquidateur considérait également que la compétence du Juge de l’exécution suppose l’existence d’une procédure en cours de saisie immobilière.
Or, la Cour d’appel ne pouvait raisonnablement juger incompétent le tribunal de la procédure collective au profit du Juge de l’exécution alors même que la remise du prix d’adjudication séquestré au créancier poursuivant avait mis fin à la procédure de distribution, qui n’était plus en cours au jour où elle a statué, de telle sorte que le Juge de l’exécution n’était dès lors plus compétent.
La Cour de cassation rappelle dans cette jurisprudence, au visa des articles L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire et R 662-3 du Code du commerce, qu’il résulte du premier de ces textes que lorsque la procédure de saisie immobilière a pris fin, le Juge de l’exécution ne peut plus connaitre des contestations et levées à l’occasion de celle-ci, ni statuer sur la demande reconventionnelle née de cette procédure ou s’y rapportant.
Il résulte de l’article R 662-3 du Code du commerce que relève de la compétence du Tribunal de la procédure collective l’action du liquidateur judiciaire tendant la restitution du prix d’adjudication prétendument distribué au mépris de la règle de l’arrêt des voies d’exécutions énoncées aux articles L 622-21 et R 622-19 du Code du commerce dès lors que cette action en née de la procédure collective et est soumise à l’influence juridique de celle-ci.
La restitution d’une partie du prix d’adjudication mal distribué
Pour la Cour de cassation, il s’en déduit que lorsque la procédure de saisie immobilière a pris fin par l’effet de la remise du prix d’adjudication au créancier poursuivant, le Juge de l’exécution n’est plus compétent pour statuer sur l’action en restitution des fonds engagée par le liquidateur judiciaire sur le fondement de l’article L 622-21 et R 622-19 du Code du commerce, laquelle relève alors de la seule compétence du Tribunal saisi de la procédure collective.
L’arrêt de la Cour d’appel, qui retient que le litige s’insère dans la compétence de ce dernier, voulu exclusive en matière de saisie immobilière par le législateur et que la technicité de ce contentieux est comprise pour définir les critères de l’effet attributif en matière de saisie immobilière, nécessite de cerner à quel moment les fonds sont sortis du patrimoine du débiteur pour rejoindre celui du créancier.
Pour autant, comme le dit très justement la Cour de cassation, dans la mesure où elle relève que le prix d’adjudication a bien été remis au créancier poursuivant, la Cour d’appel aurait dû constater que le Juge de l’exécution n’était plus compétent, la procédure de saisie immobilière étant fini, de telle sorte qu’il y avait bel et bien une plénitude de compétence au profit de la Chambre des procédures collectives du Tribunal judiciaire ayant ouvert la procédure collective.
La plénitude de compétence du tribunal de la procédure collective
Cette jurisprudence est intéressante, certes, dans une approche extrêmement procédurale mais qui permet également de rappeler que, premièrement, le droit de l’entreprise en difficulté présente beaucoup d’avantages notamment pour une société civile immobilière qui a perdu, dans le cadre de la dernière réforme du Code de la consommation, bons nombres d’avantages de moyens de contestation des établissements financiers, mais que, bénéficiant du droit de se mettre sous le coup d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, voir même dans certains cas de liquidation judiciaire, celle-ci peut trouver grands nombres d’avantages au droit de l’entreprise en difficulté qui est immanquablement aux dispositions du droit commun et qui vient malmener le droit de la saisie immobilière en tant que telle.
Quel intérêt pour une SCI faisant l’objet d’une saisie immobilière de se placer en procédure collective ?
Ce qui ouvre pas mal d’opportunité pour contester la créance bancaire, pour la payer en plusieurs années, et surtout pour envisager de préserver le bien, objet de la saisie immobilière, qui est d’ailleurs bien souvent, dans le cadre de société civile immobilière familiale, la résidence principale du débiteur saisi est bien souvent leur foyer familial.
Cependant, il est vrai que l’imbrication des deux droits aux spécificités techniques remarquables que sont le droit de la saisie immobilière et le droit de l’entreprise en difficulté appelle immanquablement à appréhender avec justesse les spécificités procédurales car s’il est bien évident que le droit de l’entreprise en difficulté offre de nombreux avantages, il ne peut sembler que naturel de se diriger vers le Juge compétent, le Juge qui a ouvert la procédure collective, qui est peut-être même plus à même d’entendre le discours du débiteur que le Juge de l’exécution naturellement enclin à faciliter l’application des dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et par la même la saisie du débiteur au profit du créancier saisissant.
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