Déchéance du terme d’un prêt immobilier au profit d’une SCI familiale, quelle sortie de crise ? 

Laurent Latapie avocat divorce 2024
Laurent Latapie avocat divorce 2024
Laurent Latapie avocat divorce 2024

Est-il possible de remettre en question la validité de la déchéance du terme devant le juge de l’exécution, tant bien même une décision de justice aurait déjà été rendue, et échapper ainsi à une saisie immobilière ? Une SCI familiale peut-elle se servir des décisions protectrices de la CJUE en la matière ? Entre droit du consommateur et droit de l’entreprise en difficulté, quelle sortie de crise ?

 

Article :

 

Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour d’appel d’Aix en Provence le 31 octobre 2024, N°RG 23/08666, qui vient aborder l’hypothèse d’une saisie immobilière à l’encontre d’une société civile immobilière qui a eu « l’outrecuidance » d’envisager remettre en question la validité de la déchéance du terme réalisée par la banque dans des conditions plus que critiquables.

 

En effet, il n’est malheureusement pas rare de voir, premièrement, des banques solliciter des montages immobiliers par le truchement de la création d’une SCI, alors qu’en soi ce n’est pas forcément d’une nécessité absolue.

 

Le financement d’un prêt bancaire par le biais d’une SCI

 

Et, deuxièmement, en cas de difficultés économiques et en cas d’impayés d’une ou plusieurs échéances, de voir la banque finalement se précipiter assez rapidement sur l’idée même d’une déchéance du terme sans vraiment donner une chance à la SCI en difficulté de faire face à ses obligations avec un léger retard mais en lui donnant une légère marge de manœuvre pour faire face à ses difficultés.

 

C’est le cas dans cette affaire,

 

Quels sont les faits ?

 

Un jeune couple avec des enfants en bas âge, souhaite acquérir un bien immobilier.

 

Sur les bons conseils de leur banquier ces derniers organisent le montage de leur achat immobilier à travers la création d’une SCI familiale.

 

Cependant, le couple rencontre des difficultés financières et plusieurs impayés se cumulent,

 

Ces derniers tentent de trouver une solution amiable, et tente d’amorcer des négociations avec leur banquier.

 

Toute leurs tentatives restent lettre morte,

 

Bien plus, la banque se précipite vers une déchéance du terme, rendant la créance intégralement exigible et enclenchant de même concert une saisie immobilière afin d’envisager, finalement assez rapidement, la vente du bien immobilier qui était pourtant l’objet de ce financement, et donc l’objet d’un certain nombre de projets par les associés de la SCI,

 

La banque leur réclamant le paiement d’une somme de 213 578.34 € en principal, intérêts de retard, indemnités pour frais irrépétibles.

 

La saisie immobilière de la résidence des associés de la SCI familiale,

 

Dans la mesure où le commandement de payer valant saisie immobilière demeurait sans effet, par la suite, la banque avait assigné la SCI devant le Juge de l’orientation du Tribunal judiciaire de Grasse,

 

C’est dans ces circonstances qu’un jugement d’orientation a été rendu le 01er juin 2023 dans lequel le Juge de l’exécution de Grasse constatait que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du Code de procédure civile d’exécution étaient remplies, fixait le montant de la créance du créancier suivant à la somme de 209 277.92 €, outre intérêts jusqu’à la distribution du prix de vente, et ordonnait la vente aux enchères publiques du bien immobilier dont s’agit.

 

Il importe à ce seul stade de préciser que le Juge d’orientation en première Instance avait rejeté les contestations de la SCI pour cause d’autorité de la chose jugée d’un jugement qui avait été rendu le 07 septembre 2015, signifié le 15 septembre suivant, lequel relevait d’une mise en demeure du 27 juillet 2021, de régulariser les échéances impayées suivi d’une lettre de déchéance du terme du 28 septembre 2021, qui comportait le détail des sommes dues au titre des échéances impayées, du capital restant dû, des intérêts de retard et des indemnités de déchéance.

 

Une décision de justice, servant de titre exécutoire à la saisie immobilière

 

Le premier Juge retenait que le décompte de la créance intégrée dans le commandement était conforme aux prescriptions de l’article R 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution en mentionnant une somme due en principal de 209 277.92 € selon jugement du 07 septembre 2022, outre une indemnité pour frais irrépétibles, et outre des intérêts de retard au taux contractuel.

 

C’est dans ces circonstances que la SCI a formé appel du jugement précité et a tenté de remettre en question la validité de la déchéance du terme.

 

Une remise en question de la validité de la déchéance du terme

 

C’est dans ces circonstances que, par arrêt avant dire droit, la Cour d’appel avait été malgré tout assez réceptive à l’idée d’une problématique de validité de la déchéance du terme et avait rendu un arrêt avant dire droit le 08 février 2024 en soulevant d’office l’application du régime légal des clauses abusives et en posant la question du caractère abusif de la clause stipulée à l’article 14 des conditions de l’acte de prêt relatives à l’exigibilité anticipée.

 

La Cour prononçait la réouverture des débats et invitait les parties à formuler leurs observations sur le point de droit soulevé d’office et ses éventuelles conséquences sur le caractère liquide exigible de la créance en enjoignant notamment la SCI de produire ses statuts et un KBIS de son immatriculation au RCS.

 

Dès lors, tout laissé à penser qu’il y avait matière à envisager une remise en question de la validité de la déchéance du terme.

 

La validité de la déchéance du terme face aux décisions de la CJUE

 

Ceci d’autant plus que, bon nombre de jurisprudences nationales et Européennes ont abordé cette question.

 

En effet, il résulte d’un arrêt rendu par la grande Chambre de la Cour de justice de l’Union Européenne du 17 mai 2022 que les articles 6-1 et 7-1 de la directive 93/13 devaient être interprétés en ce sens, qu’ils s’opposaient à une législation nationale qui, en raison de les faits de l’autorité de la chose jugée et de la forclusion, ne permet ni au Juge d’examiner d’office le caractère abusif des clauses contractuelles dans le cadre d’une procédure d’exécution hypothécaire, ni au consommateur après l’expiration du délai pour former opposition d’invoquer le caractère abusif de ces clauses dans cette procédure ou dans une procédure déclarative subséquente lorsque lesdites clauses ont déjà fait l’objet dans la procédure d’exécution hypothécaire d’un examen d’office par le Juge de leur caractère éventuellement abusif.

 

Mais que la décision juridictionnelle autorisant l’exécution hypothécaire ne comporte aucun motif, même sommaire, attestant de l’existence de cet examen, ni n’indique que l’appréciation portée par ce Juge à l’étude dudit examen ne pourra plus être mis en cause en l’absence d’opposition formée dans ledit délai. (CJUE 600/19 IBERCAJA BANCO)

 

La Cour d’appel souligne encore qu’un arrêt du même jour, C-693/19 SPV PROJECT 503 SARL, et, C-831/19 BANCO DI DESIO E DELLA BRIANZA, mentionnent que les dispositions précitées doivent être interprétées en ce sens, qu’elle s’oppose à une réglementation nationale qui prévoit que lorsque une injonction de payer prononcée par un Juge sur demande des créanciers n’a pas fait l’objet d’une opposition formée par le débiteur, le Juge de l’exécution ne peut, au motif de l’autorité de la chose jugée dont cette injonction est revêtue et couvre implicitement la validité de ces clauses, excluant tout examen ultérieur de la validité de ces dernières, contrôler l’éventuel caractère abusif des clauses du contrat qui ont servi de fondement à ladite injonction.

 

Ainsi, aucun moyen de droit interne, autorité de la chose jugée, demandes nouvelles, ne peuvent être opposés au consommateur pour refuser d’examiner même pour la première fois en cause d’appel son droit à protection contre les clauses abusives en raison de la nécessaire effectivité du droit de l’union Européenne.

 

Le consommateur protégé par la jurisprudence de la CJUE face à la banque

 

L’article L 132-1 du Code de la consommation dans sa rédaction applicable au contrat de prêt du 03 juillet 2014 dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels au consommateur sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer au détriment du non-professionnel ou du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

 

La SCI Familiale, professionnel ou consommateur ?

 

Le droit positif interne en France considère que constitue une activité professionnelle celle d’une personne morale qui, en vertus de son objet social, procure sous quelques formes que ce soit des revenus s’agissant d’immeuble en propriété ou en jouissance, le volume de l’activité et la circonstance, qu’elle soit limitée à la gestion de son patrimoine étant indifférente.

 

Une autre jurisprudence, le droit Français précise encore que la SCI qui souscrit un prêt afin d’acquérir un immeuble conformément à son objet social agit à des fins professionnelles et ne peut donc invoquer à son bénéfice le caractère abusif de certaines clauses du contrat.

 

Dès lors, la Cour d’appel d’Aix en Provence rappelle en tant que de besoin que dans cette affaire, le jugement réputé contradictoire du 07 septembre 2022 et qui sert de titre exécutoire à la procédure de saisie immobilière, ne porte pas mention d’un examen du caractère abusif ou non de la clause de la déchéance du terme appliquée par le créancier poursuivant.

 

Ainsi, l’autorité de la chose jugée du jugement en question, signifié le 15 septembre 2022, est un moyen de droit interne qui ne peut être opposé à l’emprunteur en l’état de la nécessaire effectivité du droit de l’Union Européenne.

 

L’autorité de la chose jugée, titre exécutoire opposable à une SCI

 

Cependant, il appartient au préalable à la SCI en question d’établir sa qualité de consommateur ou de non professionnel susceptible de bénéficier du régime de protection contre les clauses abusives.

 

Or, la Cour s’attèle à l’analyse des statuts et souligne que l’article 2 des statuts de la SCI stipule que :

 

« Cette société a pour objet la gestion pour son propre compte de tous immeubles, bâtis ou non bâtis, qu’elle aurait acquis par vente ou de toute autre manière ainsi que l’aménagement, la rénovation, la transformation de tous immeubles à usage d’habitation sans entremise ni intermédiaire pour le compte d’autrui ainsi que toutes les opérations juridiques, administratives, ou financières et de gestion à caractère mobilier ou immobilier concourant à la réalisation de l’objet sans lui faire perdre sa nature civile et la constitution de toutes les suretés réelles ou hypothécaires et notamment l’acquisition d’un appartement de type T3 sur la commune de Cannes, bien ciblé dans le cadre de la procédure de saisie immobilière. »

 

La Cour d’appel souligne encore que le prêt souscrit le 12 septembre 2022 par la SCI auprès de la banque est donc en rapport direct avec son objet social dès lors qu’il constitue une opération financière dont la finalité est de financer le paiement du prix de l’achat du bien immobilier nommément désigné dans les statuts.

 

Par conséquent, pour la Cour d’appel le doute n’est plus permis.

 

La SCI ne peut se prévaloir de la qualité de non-professionnel et invoquer le caractère abusif de la clause de la déchéance du terme appliquée par le créancier poursuivant.

 

Cette jurisprudence est très intéressante puisqu’on ne peut que reconnaitre l’attrait juridique qu’a la Cour d’appel quant à la pertinence des jurisprudences rendues par la Cour de justice de l’Union Européenne et qui vient justement impacter l’application du droit interne quant à la validité des clauses abusives au regard des dispositions conventionnelles.

 

Cela est extrêmement satisfaisant.

 

Cependant, de plus en plus de montages financiers proposés par les établissements bancaires s’accompagnent d’incitations très fortes de le faire par le truchement de SCI que les emprunteurs ont vocation à créer, bien souvent à la demande expresse de l’établissement bancaire qui n’a pas de scrupule de le demander clairement.

 

Plusieurs enseignements ont vocation à être tirés de cette jurisprudence même si celle-ci n’est malheureusement pas salutaire pour cette SCI.

 

La sanction d’une déchéance du terme trop rapidement prononcée

 

Le premier est qu’immanquablement l’apport jurisprudentiel des décisions de la Cour de justice de l’Union Européenne qui vient effectivement sanctionner la banque qui prononce une déchéance du terme sur la base de conditions générales du contrat trop rapide ou trop automatique, ont vocation à être sanctionnées par la jurisprudence au motif pris de ce que ces dernières seraient des clauses abusives.

 

Cela est rassurant et permet de rééquilibrer le rapport de force entre l’établissement bancaire et emprunteur en difficultés en ce que la banque ne peut, malgré ses promesses initiales d’accompagner son client en toutes circonstances et quelles que soient les difficultés, de se précipiter vers une déchéance du terme à la première difficulté rencontrée.

 

Cela est effectivement rassurant car la pratique bancaire est effectivement plus que critiquable à cet égard.

 

Ce qui fait que, désormais, la jurisprudence impose une mise en demeure circonstanciée avec un temps suffisant pour permettre à l’emprunteur en difficultés de se repositionner et de trouver des solutions en partenariat cette fois-ci avec sa banque.

 

Une mise en demeure préalable obligatoire à la déchéance du terme

 

Ce qui montre que l’emprunteur a vocation à vérifier les conditions dans lesquelles la déchéance du terme est prononcée et doit effectivement amorcer une vraie discussion et doit amener l’établissement bancaire à amorcer une vraie discussion afin de trouver des vraies solutions de sortie de crise sans se précipiter vers une déchéance du terme et une saisie immobilière parfaitement inacceptable.

 

La deuxième des leçons est que ces jurisprudences permettent aux consommateurs, quand bien même ces derniers auraient été condamnés même devant le Juge de l’exécution, de revenir sur cette problématique de vérifications de validité des clauses de déchéance du termes comme étant ou n’étant pas abusives,

 

Cela est immanquablement rassurant car il est vrai qu’en pratique il n’est pas rare de voir des débiteurs assignés qui poursuivent toujours des tentatives de négociations avec la banque et occultés la phase judiciaire, de telle sorte que ces derniers se retrouvent condamnés en paiement et se retrouvent par la suite exposés à une saisie immobilière dévastatrice,

 

lorsqu’ils ont parfaitement compris qu’ils allaient voir leur bien saisi et vendu aux enchères publiques dans des conditions catastrophiques, lorsqu’ils essaient de se défendre à ce stade, il

 

Cette solution jurisprudentielle permettant au consommateur d’avoir un deuxième moyen de discussion quant à la validité de la déchéance du terme devant le Juge de l’exécution tant bien même ce dernier aurait été condamné par les Juges du fond.

 

La remise en question d’une déchéance du terme même après un jugement rendu

 

Même si je pense qu’il ne faut pas jouer avec le feu et qu’il convient de se défendre en soulevant tous les moyens de fait et de droit à la première assignation venue, il n’en demeure pas moins que ces jurisprudences de la Cour de justice de l’Union Européenne offrent des opportunités de sortie de crise non négligeables.

 

Quelles solutions pour une SCI familiale qui n’est pas un consommateur ?

 

Le troisième des points importants de cette jurisprudence est de rappeler malheureusement que la SCI n’est pas un consommateur et la Cour d’appel dans cette jurisprudence a pris soin d’opposer ces jurisprudences de la Cour de justice de l’Union Européenne afin d’amener établissements bancaires et débiteurs saisis de s’expliquer sur la qualification juridique qu’ils donnent à la SCI en question afin de déterminer si celle-ci est un consommateur ou un professionnel.

Dans cette affaire, la SCI et son conseil ont soulevés et mis en avant tout le caractère familial de la SCI en question car les associés n’étaient qu’un simple couple.

 

Finalement la Cour n’avait pas été sensible à cette argumentation en se rattachant non pas à la réalité matérielle de cette SCI qui était une simple SCI familiale avec un jeune couple et des enfants qui souhaitait se porter acquéreur et qui avait « bêtement » suivi les conseils bien avisés de la banque qui leur avait conseillé de passer par le montage d’une société civile immobilière pour les financer (sic…).

 

Des statuts de SCI familiale la définissant comme consommateur ?

 

Le quatrième enseignement revient à l’Homme de Loi ou à l’expert-comptable qui va établir ses statuts car si l’établissement bancaire se fait fort de propositions sur le montage de ces SCI car celle-ci a bien appréhendé l’intérêt de ce montage juridique qui permet d’évincer le débiteur en difficultés de tout recours ou utilisation des dispositions protectrices du Code de la consommation, il n’en demeure pas moins que celui qui va par la suite créer ces statuts à la demande de son client qui souhaite se porter acquéreur d’un bien, c’est finalement tantôt l’Homme de Loi, avocat ou notaire, tantôt l’expert-comptable qui, à bien des égards, également procède à l’établissement de ses statuts.

 

Je pense qu’il est important de penser que, dans ces cas-là, il n’est pas forcément inopportun de sortir des carcans et des modèles que ces derniers ont pour habitude d’utiliser de manière quasiment systématique et automatique, rien n’empêche le rédacteur d’acte des statuts de reconnaitre au sein de ces statuts la qualité de consommateur de la SCI qui n’aurait que pour simple objet celui de créer un logement familial en dehors de toute vocation dite à caractère professionnel.

 

Il m’apparait important de souligner que la rédaction de pareils statuts est actuellement encore anecdotique même si mon cabinet, dans certains cas, le propose, elle n’a pour l’instant pas fait encore l’objet de contentieux proprement dit et ne permet pas encore de savoir quelle interprétation pourrait en faire des Juges du fond quant au caractère professionnel ou non professionnel desdits statuts en question et de ladite SCI.

 

Pour autant, reconnaitre au sein des statuts que l’objet de la société civile immobilière ne consiste qu’à créer un cocon familial dans le cadre d’une société civile immobilière qui n’a qu’un but familial bien parfois à caractère successoral car il est parfois opportun de passer par des transmissions de parts sociales à des fins successorales plus que par des donations entre vif sur des biens immobiliers acquis à titre personnel mais peut amener à une interprétation des statuts qui laisserait à penser que ces derniers n’ont aucun caractère professionnel.

 

Si dans l’objet social de la société civile immobilière il est clairement précisé que la SCI n’a aucun caractère professionnel, que celle-ci n’est qu’une SCI familiale composée de membres, qui ne sont eux-mêmes pas plus professionnel de l’immobilier ou de la construction, pourrait amener finalement à attraire le droit de la consommation au sein des sociétés civiles immobilières.

 

Un objet social de SCI à redéfinir au regard du droit de la consommation

 

Pour ma part, mon cabinet a, à plusieurs reprises, abordé cette approche dans le cadre de la rédaction de statuts de société civile immobilière et reste dans l’attente d’une évolution jurisprudentielle sur cette problématique très spécifique qui découle directement de la réforme de la consommation et qui, pour l’heure, n’a pas encore vu le jour car, hasard faisant, ces derniers clients n’ont pas encore rencontrés de difficulté économique.

 

Cela mérite en tout cas une vraie réflexion quant à la rédaction de ces statuts car la saine lecture de l’arrêt de la Cour d’appel laisse à penser que, si dans les statuts cette dernière ne se reconnaissait justement pas la qualité de professionnel mais se reconnaissait la qualité de consommateur, cela pourrait amener effectivement à une interprétation différente des jurisprudences de l’Union Européenne par les Juges du fond Français.

 

Le droit de l’entreprise en difficulté au secours de la SCI familiale ?

 

In fine, le cinquième des enseignements qui découle de cette jurisprudence consiste à rappeler qu’il ne faut pas oublier que, tant bien même la SCI serait bêtement professionnelle et non pas consommateur, celle-ci a malgré tout un certain nombre de moyens de s’en sortir.

 

En effet, n’oublions pas que, en sa simple qualité de société civile immobilière, celle-ci a la possibilité, non pas de jouir des avantages des dispositions du Code de la consommation, mais de jouir des dispositions du Code du commerce puisqu’il convient de rappeler que depuis la réforme du 26 juillet 2005, les sociétés civiles immobilières ont le droit de bénéficier, tout comme les sociétés commerciales, des dispositions avantageuses et protectrices du droit de l’entreprise en difficulté et peuvent alors à ce moment-là se placer sous une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire et pouvoir bénéficier ainsi de l’arrêt des poursuites individuelles et de pouvoir présenter un plan qui peut être étalé sur dix ans.

 

Ce qui fait que ce serait à ce moment-là la Chambre des procédures collectives du Tribunal judiciaire territorialement compétent qui donnerait sa confiance sur un plan qu’il établirait jusqu’à dix ans et qui viendrait finalement pallier l’absence de confiance de la banque qui lui a refusé toute forme d’échéancier.

 

À bon entendeur…

 

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat à Fréjus-Saint-Raphaël,

Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,

www.laurent-latapie-avocat.fr

 

 

 

 

Procédure de saisie immobilière en copropriété, comment ça marche ? 

Comment fonctionne une procédure de saisie immobilière ? Plus particulièrement lorsque le bien immobilier en question est au sein d’une copropriété ?

 

Article :

 

La procédure de saisie immobilière en copropriété est un processus juridique complexe visant à recouvrer les créancesimpayées par un copropriétaire. Encadrée par le code des procédures civiles d’éxécution, elle se déroule en plusieurs étapes clés.

 

Tout commence par un commandement de payer délivré par un huissier au débiteur.

 

Si le paiement n’est pas effectué dans le délai imparti, le créancier peut initier la saisie immobilière avec l’aide d’un avocat.

 

Ensuite, le créancier poursuivant assigne le débiteur à comparaître devant le juge de l’exécution, qui fixe la date de l’audience pour examiner la validité de la saisie.

 

Lors de l’audience, le juge peut ordonner la vente forcée de l’immeuble et fixer les conditions de la vente, y compris le prixde mise à prix.

 

La vente se fait par adjudication aux enchères publiques, dirigée par un commissaire-priseur. Le produit de la vente est ensuite distribué entre les créanciers selon un ordre de priorité établi par le juge.

 

Les acteurs principaux de cette procédure incluent le syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires, et le créancier, qui cherche à recouvrer les sommes dues. Le copropriétaire débiteur est celui dont le bien est saisi pour non-paiement des charges.

 

La transparence et l’équité du processus sont assurées à chaque étape.

 

Quelles sont les différentes Étapes de la procédure de saisie immobilière ?

 

  1. Commandement de payer : La procédure commence par un commandement de payer délivré par un huissier au débiteur. Ce document ordonne au copropriétaire de régler ses dettes dans un délai de 30 jours.
  2. Saisie immobilière : Si le paiement n’est pas effectué, le créancier poursuivant peut engager la saisie immobilière. Un avocat est alors nécessaire pour représenter le créancier devant le tribunal.
  3. Assignation à comparaître : Le créancier doit assigner le débiteur à comparaître devant le juge de l’exécution. Cette assignation précise la date de l’audience où le juge examinera la validité de la saisie.
  4. Audience et jugement : Lors de l’audience, le juge peut ordonner la vente forcée de l’immeuble. Le jugement fixe également les conditions de la vente et le prix de mise à prix.
  5. Adjudication : La vente de l’immeuble se fait par adjudication aux enchères publiques. Le commissaire-priseur dirige la vente et l’immeuble est adjugé au plus offrant.
  6. Distribution du prix : Une fois la vente réalisée, le produit de la vente est distribué entre les créanciers selon un ordre de priorité établi par le juge.

 

Par la suite, et sur requête de l’adjudicataire, le juge chargé des saisies immobilières constate la purge des hypothèques pris sur l’immeuble et ordonne la radiation des inscriptions correspondantes au service chargé de la publicité foncière.

 

Quel est le rôle des différents acteurs en droit de la saisie immobilière ?

 

  • Syndic : Représente les intérêts du syndicat de copropriété et peut initier la procédure en cas d’impayés.
  • Créancier : Partie qui demande le recouvrement des sommes dues.
  • Copropriétaire débiteur : Propriétaire de l’immeuble saisi pour non-paiement de ses charges.
  • Avocat : Représente les parties devant le tribunal.
  • Huissier : Délivre les commandements de payer et les actes nécessaires à la procédure.
  • Juge : Statue sur la validité de la procédure et les modalités de vente.

 

Quelles sont les différntees étapes de l’adjudication ?

 

L’adjudication se déroule en plusieurs étapes cruciales :

  1. Publication des annonces : La vente doit être annoncée publiquement, généralement par voie de presse et affichage.
  2. Dépôt des offres : Les personnes intéressées par l’achat de l’immeuble déposent leurs offres sous pli cacheté.
  3. Vente aux enchères : Lors de l’audience, les enchères sont ouvertes et le bien est attribué au plus offrant.
  4. Surenchère : Dans certains cas, une surenchère de 10% du prix peut être déposée dans les 10 jours suivant l’adjudication.
  5. Paiement : L’adjudicataire doit régler le montant de l’enchère dans les délais impartis, généralement sous 60 jours.

 

Quelques conseils pratiques en droit de la saisie immobilière :

 

Pour gérer un dossier de saisie immobilière à Fréjus, il est crucial de consulter un avocat maitrisant le droit immobilier et le recouvrement de créances, que ce soit au stade amiable ou judiciaire.

 

FAQ :

 

1. Qu’est-ce qu’une saisie immobilière en copropriété ? La saisie immobilière en copropriété est une procédure judiciaire permettant à un créancier de recouvrer ses créances impayées en faisant vendre un bien immobilier appartenant à un copropriétaire débiteur.

2. Qui peut initier une procédure de saisie immobilière ? Le créancier, qui peut être le syndicat des copropriétaires ou tout autre créancier ayant une créance impayée, peut initier la procédure.

3. Quel est le rôle du juge dans la saisie immobilière ? Le juge de l’exécution contrôle la validité de la procédure, fixe les conditions de vente de l’immeuble et tranche les litiges éventuels.

4. Que se passe-t-il si le copropriétaire débiteur paie ses dettes avant l’audience ? Si le débiteur paie ses dettes avant l’audience, la procédure de saisie immobilière est arrêtée et l’immeuble n’est pas vendu.

5. Quels sont les délais pour contester une décision de saisie immobilière ? Le copropriétaire débiteur peut faire appel de la décision dans un délai de 15 jours après le jugement d’adjudication.

 

En résumé, la procédure de saisie immobilière en copropriété est une démarche rigoureuse visant à garantir le paiement des créances par la vente forcée d’un bien immobilier.

 

Les différents acteurs et les étapes spécifiques assurent la transparence et l’équité du processus.

 

Fort heureusement le débiteur peut etre utilement conseillé pour trouver la solution la plus adaptée à sa situation, et ce, sans que le créancier ne « rafle » tout le prix d’adjudication.

 

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat à Fréjus-Saint-Raphaël,

Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,

www.laurent-latapie-avocat.fr

 

 

La procédure de distribution du prix en saisie immobilière, comment ça marche ? 

Laurent Latapie avocat divorce 2024
Laurent Latapie avocat divorce 2024
Laurent Latapie avocat divorce 2024

Comment fonctionne une procédure de saisie immobilière ? Plus particulièrement l’étape relative à la procédure de distribution du prix de vente lorsque le bien immobilier a été adjugé ?

Le débiteur et, ou, le créancier peuvent-ils contester ce projet de distribution ?

 

Article :

 

La procédure de distribution du prix de saisie immobilière est essentielle après la vente forcée d’un bien immobilier.

 

Elle permet de régler les créances des créanciers à la suite de la saisie-exécution.

 

Encadrée par le Code civil et le Code des procédures civiles d’éxécution, cette procédure suit des règles spécifiques pour assurer une répartition équitable des fonds obtenus.

 

Après la vente aux enchères, les créanciers doivent soumettre une demande de répartition au juge, qui examine les créances et ordonne la distribution des fonds en fonction des priorités légales.

 

Le respect des délais et des exigences juridiques est crucial pour garantir que la procédure se déroule correctement et que les créances sont satisfaites de manière appropriée.

 

Procédure de distribution du prix de saisie immobilière

 

Il y a lieu de préciser le contecte et les définitions spécifiques au droit de la saisie immobilière,

 

La saisie immobilière est une procédure judiciaire permettant à un créancier de recouvrer une créance en faisant vendre un bien immobilier appartenant à un débiteur.

Lorsqu’un débiteur ne parvient pas à rembourser sa dette, le créancier peut obtenir une saisie-exécution, qui entraîne la vente forcée du bien immobilier aux enchères publiques.

 

Une fois l’immeuble vendu, la procédure de distribution du prix entre en jeu pour répartir les fonds obtenus de manière équitable entre les créanciers.

 

Cette procédure de distribution est régie par des articles spécifiques du Code de procédure civile, ainsi que par d’autres dispositions légales pertinentes.

 

Les créanciers doivent présenter une demande de répartition au juge, incluant les détails de leurs créances et les documents justificatifs.

 

Le juge examine ces demandes et rend une décision qui détermine comment les fonds seront alloués en fonction des priorités des créances et des règles établies.

 

La bonne exécution de cette procédure est cruciale pour assurer que les créanciers soient réglés de manière appropriée, respectant ainsi les droits et les obligations de chaque partie impliquée.

 

Quels sont les acteurs clés en droit de la saisie immobilière ?

 

  • Débiteur : Personne physique ou morale dont l’immeuble est saisi en raison de dettes non réglées.
  • Créancier : Personne physique ou morale qui a obtenu un jugement de saisie immobilière pour recouvrer une créance.
  • Juge : Autorité judiciaire qui supervise l’ensemble de la procédure de saisie et de distribution.
  • Avocat : Professionnel du droit qui représente les parties lors des procédures judiciaires.
  • Poursuivant : Créancier qui initie la procédure de saisie immobilière.

 

Quelles sont les différentes étapes en droit de la saisie immobilière ?

 

Avant d’en arriver à la distribution du prix, plusieurs étapes préliminaires doivent être complétées, notamment :

 

  • Commandement de payer : Un acte judiciaire qui informe le débiteur qu’il doit régler sa dette sous peine de saisie de ses biens. Ce commandement est effectué par un huissier de justice.
  • Saisie : La saisie est mise en place lorsque le débiteur ne s’acquitte pas de sa dette après le commandement. Elle implique l’enregistrement de la saisie au fichier immobilier.
  • Vente aux enchères : L’immeuble est vendu lors d’une audience publique où les enchérisseurs peuvent proposer des prix pour l’achat de l’immeuble. La vente est régie par des règles précises fixées par le Code de procédure civile.

 

Comment fonctionne l’étape spécifique de la distribution du prix de la vente ?

 

Une fois la vente effectuée, la distribution du prix est organisée pour répartir les fonds obtenus entre les créanciers.

 

Voici les étapes clés de cette procédure :

 

  • Publication des informations : Le prix obtenu lors de la vente est publié afin que les créanciers puissent être informés de la disponibilité des fonds.
  • Demande de répartition : Les créanciers doivent formuler une demande de répartition auprès du juge. Cette demande doit inclure les détails des créances et les documents justificatifs.
  • Examen des créances : Le juge examine les demandes des créanciers et vérifie la validité des créances. Des audiences peuvent être nécessaires pour trancher les éventuelles contestations entre créanciers.
  • Décision de répartition : Le juge rend une décision qui établit la manière dont le prix de la vente sera distribué entre les créanciers. Cette décision est basée sur l’ordre de priorité des créances et les règles établies par le Code de procédure civile.
  • Paiement aux créanciers : Les fonds sont répartis selon la décision du juge. Les paiements sont effectués en fonction des priorités établies et des montants dus à chaque créancier.

https://www.laurent-latapie-avocat.fr/saisie-immobiliere-projet-de-distribution-et-liquidation-judiciaire/

Il y a lieu de rappeler les dispositions spécifiques de l’article L321-5 du Code des procédures civiles d’éxécution, savoir :

 

Article L321-5

Modifié par Ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 – art. 34

« La saisie immobilière est opposable aux tiers à partir de sa publication au fichier immobilier.
Les aliénations non publiées ou publiées postérieurement et qui n’ont pas été faites dans les conditions prévues à l’article L. 322-1 sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur, sauf consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations d’une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu’au créancier poursuivant ; la somme ainsi consignée leur est affectée spécialement.
Sont pareillement inopposables les inscriptions du chef du saisi qui n’ont pas été prises antérieurement à la publication de la saisie.« 

 

Est-il possible de contester un projet de distribution en droit de la saisie immobilière ?

 

Il est possible que certains créanciers ou le débiteur contestent la répartition effectuée lors de la procédure de distribution du prix de saisie immobilière.

 

Si une partie estime que la répartition des fonds n’a pas été effectuée de manière juste ou conforme aux règles, elle peut former un recours pour demander la révision de la décision du juge.

 

Les recours doivent être introduits dans les délais légaux stipulés par le Code des procédures civiles d’éxécution, afin d’assurer que toute contestation soit examinée de manière opportune et équitable.

 

Le processus de recours implique souvent la soumission d’une requête détaillant les motifs de la contestation, accompagnée des preuves et documents nécessaires pour soutenir la demande.

 

Après l’introduction du recours, une nouvelle procédure peut être mise en place pour réexaminer la répartition, ce qui peut inclure des audiences supplémentaires.

 

Les décisions rendues suite aux recours peuvent modifier la répartition initiale ou confirmer la décision du juge d’exécution.

https://www.laurent-latapie-avocat.fr/saisie-immobiliere-et-procedure-collective-a-qui-remettre-le-prix-dadjudication/

Il est crucial pour les parties concernées de respecter les délais et les exigences procédurales pour garantir le bon déroulement de la révision et la résolution équitable des litiges.

 

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article L211-1 du Code de procédure civile, savoir :

 

Article L211-1

Création Ordonnance n°2011-1895 du 19 décembre 2011 – art.

« Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail.« 

 

Quels conseils pratiques, pour les créanciers et les débiteurs ?

 

Il est crucial pour les créanciers, leurs avocats en procédures civiles, sequestre, adjudication et audience d’orientation de respecter rigoureusement les dispositions pratiques concernant la distribution du prix de saisie immobilière.

 

Cela inclut le respect des délais de demande et la soumission complète des documents requis au juge.

 

Toute omission ou retard peut compromettre le bon déroulement de la procédure et entraîner des complications pour la répartition des fonds.

 

En fournissant toutes les informations nécessaires et en respectant les exigences procédurales, les parties assurent une gestion efficace et équitable de la distribution des fonds obtenus lors de la vente de l’immeuble saisi.

 

Pour résumer sur la procédure de distribution du prix de la saisie immobilière

La procédure de distribution du prix de saisie immobilière est une étape complexe mais essentielle dans le processus de recouvrement des créances.

 

En suivant les articles du Code des procédures civiles d’éxécution et les dispositions légales pertinentes, ainsi qu’en respectant les pratiques établies, les parties impliquées peuvent s’assurer que la procédure se déroule de manière juste et équitable.

 

Le respect des dates limites et des règles de publication des informations joue un rôle crucial dans le bon déroulement de cette procédure judiciaire.

 

La procédure de distribution en droit de la saisie immobilière est très spécifique mais joue un rôle déterminant dans le règlement des créances.

 

Cela importe pour le créancier qui souhaite être réglé de sa créance.

 

Cela importe aussi pour le débiteur qui doit désinteresser son ou ses créanciers.

 

Etant rappelé que le règlement du créancier en suite de la procédure de distribution est le point de départ de la reprise des délais de prescription permettant au créancier de re poursuivre le débiteur si la saisie immobilière n’a pas suffit à désinteresser intégralement la créance due ?

https://www.laurent-latapie-avocat.fr/contact/

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat à Fréjus-Saint-Raphaël,

Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,

www.laurent-latapie-avocat.fr

 

 

 

Quelles sont les obligations du professionnel dans le cadre d’une vente de panneaux photovoltaïques ?

Laurent Latapie avocat Interpol 2024
Laurent Latapie avocat Interpol 2024
Laurent Latapie avocat Interpol 2024

Quelles obligations pèsent sur le professionnel dans le cadre d’une vente de panneaux photovoltaïques ? Quelles sont les obligations du professionnel en termes d’exigence de compréhensibilité et des caractéristiques essentielles des panneaux photovoltaïques ? Quelles sont les sanctions en cas de manquement aux obligations précontractuelles liées aux caractéristiques essentielles, au délai de livraison et d’installation, de droit de rétractation ? Quelles sont les conséquences pour le consommateur et pour l’établissement financier qui finance cette pose de panneaux photovoltaïques ?

 

Article :

 

Il convient de s’intéresser à quatre arrêts qui ont été rendu le 20 décembre 2023 par la première Chambre civile respectivement, N°22-14020, N°21-16.491, N°19-23.906 et N°22-18.928 et qui viennent tous aborder la question des problématiques liées à la vente de panneaux photovoltaïques et l’annulation de leur contrat en cas de manquement aux dispositions du Code de la consommation.

 

Il est vrai que nous avons déjà abordé ce sujet.

 https://www.laurent-latapie-avocat.fr/financement-de-panneaux-photovoltaiques-entre-cession-de-creance-fausse-signature-et-repetition-de-lindu/

L’annulation d’une vente de panneaux photovoltaïques

 

Ces jurisprudences sont d’autant plus importantes qu’effectivement, comme le soulignait très justement Madame le professeur université de la Réunion Marie LEVENEUR AZEMAR dans une chronique qu’elle a publiée à la semaine juridique du 19 février 2024, celle-ci soulignait qu’effectivement les panneaux photovoltaïques avaient « le vent en poupe ».

 

Et que ces jurisprudences méritent d’autant plus d’être étudiées que s’il est vrai que le marché de panneaux photovoltaïques est porteur, il convient également de rappeler que les sommes en jeux sont importantes tant le coût d’installation de ces panneaux photovoltaïques est important, auxquels viennent s’ajouter bien souvent deux problématiques particulières.

 

Premièrement, la problématique du financement de ces panneaux photovoltaïques puisque bien souvent les vendeurs de contrat de panneaux photovoltaïques proposent également des contrats de financement qui vont de pair.

 

Et, la deuxième problématique est aussi et souvent liée, que l’on retrouve assez régulièrement en justice, à des problématiques, soit de malfaçons en cas de sinistre ce que l’on voit souvent à travers notamment des problématiques d’infiltration d’eau puisque les panneaux photovoltaïques sont posés sur les toits, et en cas de malfaçons il n’est pas rare d’avoir des problématiques d’infiltrations par la suite, mais également aussi de malfaçons en termes de raccordement au réseau électrique.

 

Ce qui est également intéressant à souligner est que ces quatre jurisprudences viennent également unifier la réponse de la Cour de cassation à des situations pourtant bien différentes puisque les deux premiers contrats ont été établis hors établissement, le suivant a été conclu à la suite d’un démarchage à domicile et le dernier à l’occasion d’une foire.

 

Quels sont les faits ?

 

Dans la première espèce, Monsieur J avait, le 02 mars 2015, conclu hors établissement avec la société G un contrat de fourniture et de pose photo générateur au prix de 18 600.00 € financé par un crédit souscrit le même jour avec son épouse auprès d’une banque.

 

Ces derniers évoquant les irrégularités du bon de commande ont alors assigné le vendeur et la banque en nullité des contrats car il est bien évident que la problématique du contrat de financement est tout aussi importante que le contrat de photovoltaïque en tant que tel.

 

Pour la deuxième jurisprudence, le 08 août 2017, Monsieur Y avait conclu hors établissement avec la société M un contrat de fourniture, d’installation et de mise en service de quatre panneaux photovoltaïques avec micro-onduleur et d’un chauffe-eau au prix de 10 800.00 € financé par un crédit souscrit le même jour auprès d’une banque.

 

Ce dernier invoquant également l’irrégularité du bon de commande, il avait assigné le vendeur et la banque en nullité des contrats de vente et de crédit affecté.

 

Dans la troisième jurisprudence, le 14 juin 2010, dans le cadre d’un démarchage à domicile Monsieur M avait commandé auprès de la société A des énergies renouvelables, l’installation de panneaux photovoltaïques financés par un prêt du même jour souscrit par ce dernier auprès d’une banque.

 

Ce dernier invoquant également l’irrégularité du bon de commande, il avait assigné la société A, prise en la personne de son mandataire liquidateur, ainsi que la banque en annulation du bon de commande.

 

Et, dans la dernière jurisprudence, le 04 juin 2018, à l’occasion d’une foire, les consorts Y ont conclu avec la société F un contrat portant sur l’acquisition, l’installation et la mise en service des panneaux photovoltaïques, cependant, invoquant des carences dans les mentions devant figurées sur le bon de commande, les consorts Y ont assigné le vendeur en annulation du contrat ainsi qu’aux fins d’indemnisation.

 

Ainsi, la Cour de cassation vient sanctionner à bien des égards les entreprises de panneaux photovoltaïques qui n’ont pas suffisamment respecté les dispositions préventives et protectrices du Code de la consommation.

 

Que dit le Code de la consommation pour une vente de panneaux photovoltaïques ?

 

En effet, la Cour de cassation rappelle qu’il résulte des articles L 611-1, L 121-17 et L 121-18-1 du Code de la consommation qu’un contrat de vente ou de fourniture de service conclu hors établissement doit, peine de nullité, indiquer de manière lisible et compréhensible les caractéristiques essentielles du bien ou du service.

 

Or, si la description de l’installation qui comportait les éléments suivants :

 

  • Un kit photo générateur 2,5 kW,
  • Dix capteurs solaires 250 Wc basse tension,
  • Dix micro-onduleurs M215 emphases,
  • Pose en surimposition,
  • Pose et mise en service de l’installation / Test d’étanchéité,
  • Contrat d’accompagnement,
  • Contrôle de l’installation et assistance.

 

Permettait aux acquéreurs de se faire une idée globale des éléments la composant, elle était cependant insuffisante pour décrire ces caractéristiques techniques aux termes de performance, de rendement et de capacités production.

 

Faisant ainsi ressortir que ces éléments ne satisfaisaient pas l’exigence de compréhensibilité imposée par l’article L 121-17 du Code de la consommation, faute d’informer les acquéreurs sur la production espérée d’électricité et de l’installation.

 

L’exigence de compréhensibilité et caractéristiques techniques

 

La Cour d’appel en a exactement déduit qu’en l’absence d’une telle information portant sur le résultat attendu d’utilisation de cet équipement constituait une caractéristique essentielle, la vente devait être annulée.

 

Quant à la qualité des prestations réalisées, la Cour de cassation précise encore que l’article L 121-18-1 du Code de la consommation dispose que le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement sur papier signé par les parties ou avec l’accord du consommateur sur un autre support durable, confirmant l’engagement expresse des parties, ce contrat comprenant à peine de nullité toutes les informations mentionnées au 1 de l’article L 121-17.

 

Que doit comprendre le contrat de vente de panneaux photovoltaïques ?

 

Il en résulte que les informations relatives aux caractéristiques essentielles du bien ou du service qui sont au nombre de celles qui visent ces dispositions ne peuvent figurer sur les documents annexes qui ne sont pas signés de toutes les parties.

 

La Cour de cassation considérant que l’insuffisance des mentions du contrat ne pouvait être supplée par des documents dont les acquéreurs avaient été destinataire par la suite, il y a lieu de retenir de ce que la haute juridiction considère que l’ensemble des caractéristiques essentielles doivent être clairement mentionnées dans le contrat et notamment sur l’information relative à la production d’électricité de l’installation, sans quoi, il y a matière à obtenir l’annulation du bon de commande.

 

Dans l’une des jurisprudences, la question spécifique du démarchage a été abordée, la Cour de cassation rappelant en tant que de besoin que, au visa de l’article L 121-23-5ème du Code de la consommation, le contrat conclu à l’issu d’un démarchage doit mentionner à peine de nullité les conditions d’exécutions du contrat notamment les modalités et le délai de livraison des biens ou d’exécution de la prestation de service.

 

Quelle obligation du vendeur de panneaux photovoltaïques en cas de démarchage ?

 

Ainsi, la Cour de cassation fait griefs à la Cour d’appel d’avoir rejeté la demande d’annulation du bon de commande en prenant en considération les conditions générales de vente et notamment à l’article 7 sur la réception des travaux alors qu’il appartenait aux Juges du fond de vérifier si oui ou non le bon de commande comportait un délai de livraison.

 

Dans la troisième jurisprudence, la Cour de cassation vient s’épancher sur une problématique particulière concernant également les obligations qui pèsent quant à l’obligation précontractuelle d’informations qui peut entrainer l’annulation du contrat comme étant constitutif d’un vice du consentement.

 

Quelles sont les obligations précontractuelles en cas de vente de panneaux photovoltaïques ?

 

En effet, la Cour de cassation considérait qu’il résultait de la combinaison de l’article L 111-1 du Code de la consommation qui n’assorti pas expressément de la nullité du contrat le manquement aux obligations d’informations précontractuelles qu’il dénonce et de l’article 112-1 du Code civil qu’un tel manquement du professionnel à l’égard du consommateur entraine néanmoins l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du Code civil si le défaut d’information porte sur les éléments essentiels du contrat.

 

La Cour de cassation considère qu’ayant retenu que le vendeur n’avait pas satisfait aux obligations d’informations précontractuelles prévues à l’article L 111-1 du Code de la consommation dès lors que ni les caractéristiques essentielles des produits achetés, ni le délai de livraison et d’installation de ces produits n’était précisément mentionnés sur le bon de commande dont il résultait que le consentement de Monsieur Y sur les éléments essentiels de contrat avait nécessairement été vicié pour procéder d’une erreur, la Cour d’appel avait donc, à bon droit, déduit qu’il y avait matière à prononcer la nullité du contrat pour vice du consentement.

 

Les obligations liées au caractéristiques essentielles, au délai de livraison et d’installation.

 

Qu’enfin, la dernière jurisprudence vient aborder une problématique particulière relative au bon de rétractation dans le cadre d’une vente qui est faite hors établissement.

 

La Cour de cassation rappelant que, selon l’article L 221-9 du Code de la consommation, le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement sur papier signé par les parties ou avec l’accord du consommateur sur un autre support durable, confirmant l’engagement expresse des parties.

 

Ce contrat devant comprendre impérativement toutes les informations prévues à l’article L 221-5 du même Code.

 

À peine de nullité, prévu à l’article L 242-1 du même Code, le contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné au deuxième de l’article L 221-5.

 

Quel droit de rétractation dans le contrat de vente de panneaux photovoltaïques ?

 

La Cour de cassation en déduit que de la faculté offerte au consommateur d’exercer son droit de rétractation au moyen d’un formulaire obligatoirement fourni par le professionnel, il se déduit que l’emploi de ce formulaire ne doit pas avoir pour effet de porter atteinte à l’intégrité du contrat et que le consommateur doit pouvoir conserver.

 

Ayant constaté que le formulaire de rétractation figurerait au verso du bon de commande, comportait d’un côté sur une seule page l’adresse à laquelle il devait être expédié ainsi que les références de la commande, la date et la signature du consommateur et, de l’autre côté, l’emplacement permettant à celui-ci de signer le contrat ainsi que des éléments d’identification du vendeur.

 

La Cour d’appel, selon la haute juridiction, qui ne pouvait écarter l’application de la norme nationale édictant la sanction de la nullité du contrat au motif qu’une telle norme serait contraire à un principe général de proportionnalité et à l’article 24 de la directive 2011/83/UE du Parlement Européen et du conseil du 25 octobre 2011 relative au droit des consommateurs, en a exactement déduit que le contrat de vente devait être annulé.

 

Cette jurisprudence est extrêmement intéressante puisqu’elle vient tourner autour de deux axes importants.

 

Quelles sont les caractéristiques essentielles d’une vente de panneaux photovoltaïques ?

 

Le premier de ces axes est qu’effectivement il appartient au vendeur, dans le cadre de ses obligations d’informations précontractuelles de donner le plus d’informations possibles, d’indiquer que le contrat de vente ou de fourniture de panneaux photovoltaïques doit, à peine de nullité, indiquer de manière lisible et compréhensible les caractéristiques essentielles du bien ou du service.

 

Si la description de l’installation permet aux acquéreurs de se faire une idée globale des éléments composant cette installation de panneaux photovoltaïques, il n’en demeure pas moins que celle-ci peut être considéré comme étant insuffisante pour décrire ces caractéristiques techniques.

 

Quelle sanction en cas de manquement dans une vente de panneaux photovoltaïques ?

 

La Cour de cassation invitant à sanctionner par la nullité les contrats de pose de panneaux photovoltaïques en l’absence d’informations relatives à la production d’électricité de l’installation.

 

Ce qui constitue une caractéristique essentielle du résultat attendu par le consommateur de l’utilisation de cet équipement.

 

La Cour de cassation vient également réaborder la problématique du bordereau de rétractation qui ne peut pas être sur le même document que le contrat.

 

Et, surtout, ces quatre jurisprudences sont salutaires car elles viennent en tirer toutes les conséquences concernant les sanctions qu’elles ont vocation à écouler de la nullité du contrat.

 

Cette nullité s’accompagne immanquablement de restitution, comme le soulignait le professeur Marie LEVENEUR AZEMAR, cela s’entend du remboursement au client des sommes versées, de la récupération de l’installation photovoltaïque aux frais du vendeur.

 

Il y a lieu également d’en conclure à également la nullité du contrat subséquent de financement, de telle sorte qu’il est bien évident que, si le contrat principal est annulé, cela a vocation à également libérer le consommateur du contrat de financement qu’il a pris car, comme cela a été abordé en début de cette étude, malheureusement ces installations sont en général fortes coûteuses.

 

De telle sorte qu’il est important, au niveau procédural, d’appeler en cause également l’établissement de crédit qui a financé ce projet car il est bien évident que la mécanique du sort du contrat de financement, afin de libérer le consommateur qui se retrouve libéré du contrat de panneaux photovoltaïques, doit également être abordée et réfléchie de manière globale.

 

Quelles conséquences de la nullité pour l’établissement qui finance le projet ?

 

Ce qui fait que chaque conseil devant assister un client victime d’une pose de panneaux photovoltaïques décevante devra bien être attentif aux demandes principales qu’il ferait à l’encontre de l’entreprise de panneaux photovoltaïques mais également et surtout des demandes subsidiaires qu’il ferait également au contradictoire de l’établissement financier aux fins d’obtenir la nullité du contrat de financement subséquent.

 

Ces jurisprudences sont intéressantes puisqu’elles rappellent que les caractéristiques essentielles du bien ou du service en terme de pose de panneaux photovoltaïques s’entend évidemment pour le consommateur qui a trouvé un autofinancement des informations importantes sur la production espérée de l’électricité de l’installation en question car si bien sûr le consommateur moyen peut être attentif quant aux descriptions techniques de l’installation afin que celui-ci se fasse une idée globale des éléments la composant, il n’en demeure pas moins que la simple description des caractéristiques ne saurait suffire et que c’est bel et bien l’information relative production d’électricité de l’installation qui est, à mon sens déterminante.

 

Ainsi, à défaut, la sanction, certes, pouvant être considérée sévère mais conforme à l’esprit même du Code de la consommation afin de protéger les consommateurs me parait évidente, c’est la nullité du contrat de pose de panneaux photovoltaïques et surtout, ce n’est pas négligeable, avec la nullité du contrat de financement qui va de pair.

 

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat à Fréjus-Saint-Raphaël,

Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,

www.laurent-latapie-avocat.fr

 

 

Saisie immobilière et procédure collective, à qui remettre le prix d’adjudication ?

avocat saisie immobilière
avocat saisie immobilière
le rôle de l’avocat en saisie immobilière

Une SCI faisant l’objet d’une saisie immobilière, décide, après l’adjudication de son bien immobilier, de se placer en redressement puis en liquidation judiciaire. Fort de l’arrêt des poursuites individuelles, le mandataire judiciaire souhaite récupérer le prix d’adjudication pour procéder à sa distribution. La banque s’y refuse. Quel est le juge compétent ?

 

Article :

 

Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Chambre commerciale de la Cour de cassation ce 06 mars 2024, N°22-22465, et qui vient aborder la problématique de la remise du prix d’adjudication au créancier poursuivant alors que la procédure de saisie immobilière a pris fin et qu’une liquidation judiciaire a été ouverte.

 

La Cour de cassation considérant dans cette jurisprudence que lorsque la procédure de saisie immobilière a pris fin par l’effet de la remise du prix d’adjudication au créancier poursuivant, le Juge de l’exécution n’est plus compétent pour statuer sur l’action en restitution des fonds engagés par le mandataire liquidateur sur le fondement des articles L 622-21 et R 122-19 du Code du commerce, laquelle relève de la seule compétence du Tribunal saisi de la procédure collective.

 

Sort de la restitution des fonds et compétence du juge

 

Ces jeux de compétence demeurent malgré tout importants tant le droit de l’entreprise en difficulté est souvent une porte de sortie honorable dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière et il n’est rare de voir le débiteur saisi se retrancher derrière les dispositions protectrices du droit de l’entreprise en difficulté pour, tantôt limiter la « casse », tantôt sauver le bien immobilier, tantôt encore présenter un plan de sauvegarde ou de redressement afin, certes, de payer la créance bancaire mais de sauver surtout le bien immobilier, bien souvent d’ailleurs la résidence principale et foyer familial du débiteur saisi.

 

Cependant, il est bien évident que cette imbrication entre deux matières très techniques et très différentes peut amener à des problématiques de compétence et de jeux d’imbrication entre, d’un côté le droit de la saisie immobilière et toutes ses particularités, et de l’autre côté le droit de l’entreprise en difficulté qui brille également par des dispositions exorbitantes de droit commun qu’il n’est pas toujours facile à manier.

 

Ceci encore plus lorsque la procédure de saisie immobilière est finalement achevée.

 

Une liquidation judiciaire survenue après l’adjudication du bien saisi

https://www.laurent-latapie-avocat.fr/liquidation-judiciaire-et-conditions-dexercice-de-la-surenchere-en-saisie-immobiliere/

En effet, dans cette affaire et par deux jugements d’adjudication du 08 juillet 2009 rendus sur les poursuites de la banque, créancier inscrit, des biens immobiliers appartenant à la SCI P ont été vendus et les prix de vente ont été consignés.

 

Pour autant, le 09 mars 2010, la SCI P a été placée en redressement judiciaire, puis, le 06 mai 2010, celle-ci a été placée en liquidation judiciaire, Maître R ayant été désigné successivement au mandataire judiciaire puis liquidateur judiciaire de la SCI P, désormais en liquidation judiciaire.

 

Dans ce même laps de temps, et plus particulièrement les 18 et 29 mars 2010, les prix d’adjudication découlant de la procédure de saisie immobilière avaient été remis à la banque, créancier unique au sens de l’article L 331-1 du Code des procédures civiles d’exécution, lequel article précisant :

 

« Seuls sont admis à faire valoir leurs droits sur le prix de la vente le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure, les créanciers énumérés à l’article 2377 et au 3° de l’article 2402 du code civil ainsi que les créanciers titulaires d’une sûreté publiée sur les immeubles par destination saisis avant la publication du titre de vente. »

 

Pour autant, le mandataire judiciaire, dès le 31 mars 2021 alors qu’il n’était encore qu’au stade du redressement judiciaire, faisait valoir que les fonds avaient été remis à la banque au mépris de l’arrêt des voies d’exécutions édictées à l’article L 122-21 du Code du commerce consacrant le sacrosaint principe de l’arrêt des poursuites individuelles.

 

L’arrêt des poursuites individuelles

https://www.laurent-latapie-avocat.fr/saisie-immobiliere-projet-de-distribution-et-liquidation-judiciaire/

C’est dans ces circonstances que le mandataire judiciaire a assigné la banque en restitution des fonds devant le Tribunal ayant ouvert la procédure collective puisqu’il revendiquait notamment une plénitude de juridiction de la Chambre des procédures collectives ayant ouvert la procédure collective.

 

Contre toute attente, la Cour d’appel d’Aix en Provence, dans une décision qui avait été rendue le 08 septembre 2022, semblait privilégier la compétence du Juge de l’exécution, ce que ne partageait absolument pas le mandataire liquidateur qui s’était pourvu en cassation.

 

Une incompétence du juge de l’exécution au profit du tribunal de commerce ?

 

Ce dernier considérait que le Juge de l’exécution était incompétent, en considérant notamment que le Tribunal de la procédure collective dispose d’une compétence exclusive pour statuer sur toute question relative à une procédure collective en cours qui prive le Juge de l’exécution de sa compétence de principe en matière de saisie immobilière.

 

Selon lui, la Cour d’appel s’était fourvoyée en jugeant incompétent le Tribunal de la procédure collective au profit du Juge de l’exécution quand l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du débiteur saisi et la remise du prix d’adjudication séquestré au créancier poursuivant après l’ouverture de la procédure collective avait vocation à revenir aux organes de la procédure collective,

 

De telle sorte cette violation des règles de procédure collective a amené à une saisine du Juge qui ne pouvait être autre que celle du Tribunal ayant ouvert la procédure collective en tant que telle et ce conformément aux dispositions des articles R 662-3 et R 622-19 du Code du commerce, auxquels s’ajoute l’article L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire.

 

Ceci d’autant plus que la procédure de saisie immobilière était terminée puisque l’adjudication avait été faite et le prix de l’adjudication avait été remis à la banque, de telle sorte que le mandataire liquidateur considérait également que la compétence du Juge de l’exécution suppose l’existence d’une procédure en cours de saisie immobilière.

 

Or, la Cour d’appel ne pouvait raisonnablement juger incompétent le tribunal de la procédure collective au profit du Juge de l’exécution alors même que la remise du prix d’adjudication séquestré au créancier poursuivant avait mis fin à la procédure de distribution, qui n’était plus en cours au jour où elle a statué, de telle sorte que le Juge de l’exécution n’était dès lors plus compétent.

 

La Cour de cassation rappelle dans cette jurisprudence, au visa des articles L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire et R 662-3 du Code du commerce, qu’il résulte du premier de ces textes que lorsque la procédure de saisie immobilière a pris fin, le Juge de l’exécution ne peut plus connaitre des contestations et levées à l’occasion de celle-ci, ni statuer sur la demande reconventionnelle née de cette procédure ou s’y rapportant.

 

Il résulte de l’article R 662-3 du Code du commerce que relève de la compétence du Tribunal de la procédure collective l’action du liquidateur judiciaire tendant la restitution du prix d’adjudication prétendument distribué au mépris de la règle de l’arrêt des voies d’exécutions énoncées aux articles L 622-21 et R 622-19 du Code du commerce dès lors que cette action en née de la procédure collective et est soumise à l’influence juridique de celle-ci.

 

La restitution d’une partie du prix d’adjudication mal distribué

https://www.laurent-latapie-avocat.fr/saisie-immobiliere-annulee-prescription-et-liquidation-judiciaire/

Pour la Cour de cassation, il s’en déduit que lorsque la procédure de saisie immobilière a pris fin par l’effet de la remise du prix d’adjudication au créancier poursuivant, le Juge de l’exécution n’est plus compétent pour statuer sur l’action en restitution des fonds engagée par le liquidateur judiciaire sur le fondement de l’article L 622-21 et R 622-19 du Code du commerce, laquelle relève alors de la seule compétence du Tribunal saisi de la procédure collective.

 

L’arrêt de la Cour d’appel, qui retient que le litige s’insère dans la compétence de ce dernier, voulu exclusive en matière de saisie immobilière par le législateur et que la technicité de ce contentieux est comprise pour définir les critères de l’effet attributif en matière de saisie immobilière, nécessite de cerner à quel moment les fonds sont sortis du patrimoine du débiteur pour rejoindre celui du créancier.

 

Pour autant, comme le dit très justement la Cour de cassation, dans la mesure où elle relève que le prix d’adjudication a bien été remis au créancier poursuivant, la Cour d’appel aurait dû constater que le Juge de l’exécution n’était plus compétent, la procédure de saisie immobilière étant fini, de telle sorte qu’il y avait bel et bien une plénitude de compétence au profit de la Chambre des procédures collectives du Tribunal judiciaire ayant ouvert la procédure collective.

 

La plénitude de compétence du tribunal de la procédure collective

 

Cette jurisprudence est intéressante, certes, dans une approche extrêmement procédurale mais qui permet également de rappeler que, premièrement, le droit de l’entreprise en difficulté présente beaucoup d’avantages notamment pour une société civile immobilière qui a perdu, dans le cadre de la dernière réforme du Code de la consommation, bons nombres d’avantages de moyens de contestation des établissements financiers, mais que, bénéficiant du droit de se mettre sous le coup d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, voir même dans certains cas de liquidation judiciaire, celle-ci peut trouver grands nombres d’avantages au droit de l’entreprise en difficulté qui est immanquablement aux dispositions du droit commun et qui vient malmener le droit de la saisie immobilière en tant que telle.

 

Quel intérêt pour une SCI faisant l’objet d’une saisie immobilière de se placer en procédure collective ?

 

Ce qui ouvre pas mal d’opportunité pour contester la créance bancaire, pour la payer en plusieurs années, et surtout pour envisager de préserver le bien, objet de la saisie immobilière, qui est d’ailleurs bien souvent, dans le cadre de société civile immobilière familiale, la résidence principale du débiteur saisi est bien souvent leur foyer familial.

 

Cependant, il est vrai que l’imbrication des deux droits aux spécificités techniques remarquables que sont le droit de la saisie immobilière et le droit de l’entreprise en difficulté appelle immanquablement à appréhender avec justesse les spécificités procédurales car s’il est bien évident que le droit de l’entreprise en difficulté offre de nombreux avantages, il ne peut sembler que naturel de se diriger vers le Juge compétent, le Juge qui a ouvert la procédure collective, qui est peut-être même plus à même d’entendre le discours du débiteur que le Juge de l’exécution naturellement enclin à faciliter l’application des dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et par la même la saisie du débiteur au profit du créancier saisissant.

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Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat à Fréjus-Saint-Raphaël,

Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,

www.laurent-latapie-avocat.fr

 

 

 

Saisie immobilière, quelles sont les étapes et les procédures ? 

Laurent LATAPIE Avocat entreprises en difficulté 2021
Laurent LATAPIE Avocat entreprises en difficulté 2021

La saisie immobilière est une procédure juridique complexe permettant à un créancier de se faire payer à telle date en faisant vendre un bien immobilier appartenant à un débiteur.

Encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution, cela se déroule en plusieurs étapes impliquant différents acteurs du monde judiciaire.

Dans cet exposé, nous détaillerons les étapes clés et les aspects juridiques des saisies immobilières.

Saisie immobilière : étapes et procédures :

La saisie immobilière est une procédure d’exécutions forcées permettant au créancier de récupérer sa créance en faisant vendre un bien immobilier (immeuble, maison…) appartenant au débiteur.

Cela est régie par des règles strictes définies dans le Code des procédures civiles d’exécution.

Les étapes de la saisie immobilière du lieu de résidence principale ou autres biens

 

1/ Le commandement de payer valant saisie immobilière :

Cela débute par la délivrance d’un commandement de payer valant saisie par un huissier de justice.

Ce document ordonne au débiteur de payer la somme due dans un délai de huit jours. À défaut de paiement, le bien est saisi. Ce commandement est ensuite publié au service de la publicité foncière pour informer les tiers de la saisie.

2/ L’audience d’orientation :

Une fois le commandement de payer délivré, une audience d’orientation est fixée par le juge des exécutions.

Lors de cette audience, le juge examine la situation et décide des modalités de la vente du bien immobilier.

La représentation par avocat est obligatoire,

Il peut ordonner soit une vente amiable, soit une vente forcée aux enchères publiques.

3/ La vente amiable :

La vente amiable est une possibilité accordée au débiteur de vendre son bien à un prix fixé par le juge.

Le débiteur dispose alors d’un délai pour trouver un acheteur.

Si la vente amiable échoue, la vente forcée est enclenchée.

4/ la vente forcée ou la vente aux enchères publiques :

Les ventes forcées se déroulent aux enchères publiques.

Le créancier poursuivant doit déterminer un montant de mise à prix, validé par le juge.

Cette mise à prix correspond généralement à la valeur estimée du bien.

La vente est annoncée publiquement et se déroule au tribunal.

Quel est le rôle du juge de l’éxécution ?

Le juge de l’exécution joue un rôle central dans la saisie.

Il supervise l’ensemble du processus, depuis l’audience d’orientation jusqu’à la vente du bien.

Qu’est ce que le créancier poursuivant ?

Le créancier poursuivant est celui qui initie la saisie.

Il doit être représenté par un cabinet d’avocats et suivre les procédures légales strictes pour garantir que ses actions soient validées par le tribunal.

La place du débiteur ?

Le débiteur est la personne qui possède le bien immobilier saisi.

Il a la possibilité de régler sa dette pour arrêter la procédure ou de coopérer pour la vente amiable de son bien.

Il peut aussi se défendre pour contester la demande du créancier.

Il peut aussi trouver d’autres solutions.

Le rôle de l’avocat ?

L’avocat joue un rôle essentiel en représentant le créancier ou le débiteur.

Il conseille son client sur les démarches à suivre, prépare les documents nécessaires et plaide lors des audiences.

De nombreuses solutions sont possibles pour éviter une vente du bien immobilier, résidence du débiteur,

Qu’est ce que le commandement de payer valant saisie immobilière ?

Ce document doit être signifié au débiteur et publié au service de la publicité foncière. Il marque le début de la saisie.

Celui-ci peut etre contesté par le débiteur.

Rappelons la jurisprudence en ce sens :

Cour de cassation, Chambre civile 2, 5 janvier 2017, 15-25.692, Publié au bulletin

(défaut de publication d’un commandement valant saisie immobilière, en prononce la nullité)

La publication des actes

Les différents actes de la procédure, notamment le commandement de payer et les décisions du juge, doivent être publiés pour informer les tiers et garantir la transparence du processus.

La vente du bien immobilier et sa mise à prix :

 

Le montant de mise à prix est déterminé par le juge de l’exécution lors de l’audience d’orientation.

 

Ce montant doit refléter la valeur réelle du bien et est généralement basé sur une expertise.

 

La publicité de la vente aux enchères publiques

La vente du bien doit être annoncée publiquement, généralement par des affiches et des annonces dans les journaux, pour attirer le maximum d’acheteurs potentiels.

L’adjudication du bien immobilier

Lors de la vente aux enchères, les enchérisseurs proposent leurs offres.

Le bien est adjugé à la personne offrant le prix le plus élevé.

Si aucune offre n’atteint le montant de mise à prix, la vente peut être annulée ou reportée.

Quels sont les délais et les recours ?

Le processus de saisie est soumise à des délais stricts à chaque étape pour assurer son bon déroulement.

Le respect de ces délais est crucial pour la validité de la procédure.

Le débiteur ou toute autre partie intéressée peut contester les décisions du juge de l’exécution en faisant appel.

Les recours doivent être formés dans des délais précis et selon des formes spécifiques.

Que retenir de la procédure de saisie immobilière ?

La saisie est une procédure juridique rigoureuse permettant au créancier de récupérer ses créances en faisant vendre un bien immobilier du débiteur.

Cette procédure implique plusieurs acteurs clés, notamment le juge de l’exécution, le créancier, le débiteur et leurs avocats.

Chacune des étapes de la procédure, depuis le commandement de payer jusqu’à la vente du bien, est strictement encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution pour garantir la transparence et l’équité du processus.

Pour une mise en œuvre réussie, il est crucial que toutes les parties respectent les délais, les formalités et les décisions du juge. 

La saisie immobilière demeure une procédure complexe nécessitant l’assistance de professionnels du droit pour naviguer efficacement à travers ses nombreuses étapes.

Enfin, la collaboration avec un avocat spécialisé en droit immobilier et en saisie immobilière est fortement recommandée pour naviguer dans ce processus complexe et protéger au mieux les intérêts de chaque partie.

En conclusion, les saisies immobilières nécessitent une compréhension approfondie des lois et différentes étapes.

Le respect des règles établies par le Code des procédures civiles d’exécution est crucial pour assurer une résolution équitable et efficace des créances impayées par la vente des biens immobiliers.

Le rôle de l’avocat est déterminant.

L’avocat joue un rôle essentiel dans les saisies immobilières, intervenant à divers moments clés pour représenter et défendre les intérêts de ses clients, qu’ils soient créanciers ou débiteurs.

Pour le débiteur, l’avocat peut tenter de négocier avec le créancier pour éviter la saisie. Si le processus de ventes forcées est inévitable, il peut plaider pour une vente amiable, permettant au débiteur de vendre sa maison dans de meilleures conditions.

Durant la procédure, l’avocat intervient aussi lors de la publication des actes de saisie et de la préparation de la vente aux enchères.

 

Il assiste son client durant l’adjudication, vérifiant que toutes les formalités sont respectées.

 

Si un adjudicataire est trouvé, l’avocat veille à ce que les droits de son client soient protégés et qu’un jugement ou décret valide la vente.

Après l’adjudication, l’avocat peut intervenir en cas de surenchère pour défendre les intérêts de son client.

Il s’assure que le titre de propriété soit correctement transféré à l’adjudicataire et que les créanciers soient payés conformément aux règles légales.

L’avocat est indispensable pour naviguer dans la complexité juridique de la saisie immobilière.

De la rédaction des actes à la représentation en justice, en passant par la gestion des publications et des ventes, son rôle est crucial pour garantir un processus équitable et efficace.

Quelques termes à connaître 

  • Assignation: Acte juridique par lequel une personne (demandeur) convoque une autre (défendeur) devant un tribunal pour qu’il réponde à une demande en justice. C’est le début officiel d’une procédure judiciaire.
  • Créance: Droit qu’a une personne (créancier) d’exiger d’une autre (débiteur) le paiement d’une somme d’argent ou l’exécution d’une prestation. C’est une obligation financière ou contractuelle.
  • Titre exécutoire: Document délivré par une autorité compétente (tribunal, notaire) qui permet de contraindre une personne à exécuter une obligation (paiement, restitution) sous peine de saisie ou d’exécution forcée.
  • Surenchère: Offre supérieure à une première offre, souvent dans le cadre d’enchères ou de ventes aux enchères publiques, visant à acquérir un bien en augmentant le prix initial proposé. 

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat à Fréjus, avocat à Saint-Raphaël,

Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,

www.laurent-latapie-avocat.fr

 

 

 

Comment fonctionne une saisie immobilière lorsqu’elle ne couvre pas la dette ? 

Laurent LATAPIE Avocat 2024 avocat Interpol
Laurent LATAPIE Avocat 2024 avocat Interpol

Comment fonctionne une procédure de saisie immobilière ? Qu’en est-il en cas de vente du bien dont le prix d’adjudication ne couvre pas la créance du créancier dans son intégralité ? le créancier peut-il encore poursuivre le débiteur pour la dette résiduelle ? Quelles solutions pour le débiteur ?

 

Article :

 

Il convient de s’intéresser aux problématiques spécifiques dans l’hypothèse ou une procédure de saisie immobilière est enclenché par un créancier afin de procéder à la réalisation du bien immobilier du débiteur, mais que le prix d’adjudication ou de vente amiable ne couvre pas la dette due par le débiteur saisi.

En effet, lorsqu’un débiteur ne parvient pas à honorer ses engagements financiers, une procédure de saisie immobilière peut être déclenchée par le créancier.

Toutefois, il arrive parfois que la vente du bien immobilier saisi ne couvre pas la totalité de la dette.

Cet article explore en profondeur les différentes étapes de la procédure de saisie immobilière, les rôles des intervenants, et les conséquences pour le débiteur lorsque la vente ne suffit pas à rembourser la créance.

La procédure de saisie immobilière

La procédure de saisie immobilière débute par un commandement valant saisie délivré par un huissier de justice. Ce document informe le débiteur qu’une procédure de saisie est engagée contre lui et qu’il dispose d’un certain délai pour régulariser sa situation.

Rappelons les dispositions de l’article L311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, qui édicte que :


« Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.« 

La procédure de saisie immobilière est constituée de plusieurs étapes importantes, savoir :

  1. Commandement de payer : Le débiteur reçoit un commandement de payer par voie d’huissier. Si le débiteur ne s’acquitte pas de sa dette dans le délai imparti, la procédure de saisie est enclenchée.
  2. Commandement valant saisie : Après l’expiration du délai, l’huissier délivre un commandement valant saisie, mentionnant la date et l’heure de l’audience d’orientation.
  3. Audience d’orientation : Le juge de l’exécution fixe les modalités de la vente du bien. Cette audience permet de décider si la vente sera amiable ou forcée.
  4. Vente du bien immobilier : La vente peut être réalisée aux enchères publiques ou de gré à gré si les parties sont d’accord.

Vente amiable ou vente forcée

  • Vente amiable : Si le juge et les parties s’accordent, le bien peut être vendu de gré à gré. Cette option peut parfois permettre d’obtenir un prix de vente plus élevé, réduisant ainsi l’impact de la dette résiduelle.
  • Vente forcée : À défaut d’accord, le bien est mis en vente forcée aux enchères publiques. Le prix de vente est souvent inférieur à celui du marché, augmentant le risque de non-couverture de la dette.

Quel est le rôle du juge de l’exécution ?

 

Le juge de l’exécution joue un rôle central dans la procédure de saisie immobilière.

Il fixe les modalités de la vente lors de l’audience d’orientation et veille au respect du code des procédures civiles d’exécution.

 

Le juge peut également accorder des délais de paiement supplémentaires au débiteur.

 

Quel est le rôle de l’huissier de justice et du commissaire de justice ?

L’huissier de justice est chargé de délivrer les commandements et de superviser la procédure de saisie.

Depuis la réforme de 2022, les commissaires de justice (fusion des huissiers et des commissaires-priseurs) peuvent également intervenir dans ces procédures.

Quel est le rôle de l’avocat ?

L’assistance d’un avocat est indispensable pour le débiteur et le créancier afin de défendre leurs intérêts respectifs durant la procédure.

Il convient de rappeler que la représentation par avocat est obligatoire de telle sorte que si le débiteur souhaite se défendre il doit impérativement prendre un avocat.

Si la vente immobilière ne couvre pas les dettes, quelles conséquences ?

Il est malheureusement fréquent que le prix de vente d’un bien immobilier saisi soit insuffisant pour couvrir la totalité de la créance.

Dans ce cas, le débiteur reste redevable du solde de la dette, appelé dette résiduelle.

Quels sont les recours du créancier ?

Le créancier dispose de plusieurs options pour recouvrer la dette résiduelle :

  • Poursuite de l’exécution forcée : Le créancier peut engager d’autres mesures d’exécution forcée, comme la saisie sur salaire ou la saisie de comptes bancaires.
  • Négociation amiable : Un accord peut être trouvé pour étaler le paiement de la dette résiduelle.

Le débiteur peut-il se protéger en se mettant en surendettement ?

Si le débiteur est dans une situation de surendettement, il peut saisir la commission de surendettement qui pourra recommander des solutions adaptées, voire effacer une partie de la dette.

En résumé, il convient de rappeler qu’une procédure de saisie immobilière est une procédure complexe et lourde de conséquences pour le débiteur.

Lorsque la vente du bien ne couvre pas la dette, les implications financières peuvent être sévères et durables.

Il est crucial pour les débiteurs de bien comprendre leurs droits et d’envisager toutes les solutions possibles, y compris la négociation amiable et les recours en cas de surendettement.

Les créanciers, quant à eux, doivent s’assurer que toutes les procédures sont scrupuleusement respectées pour maximiser leurs chances de recouvrer les sommes dues.

Par ailleurs, un certain nombre de questions sont régulièrement posées par les clients, à savoir :

1. Qu’est-ce qu’un crédit maison et comment est-il lié à un prêt hypothécaire ?

Un crédit maison est un type de prêt hypothécaire où le propriétaire utilise son bien immobilier comme garantie.

En cas de non-paiement, le créancier peut engager une saisie immobilière pour recouvrer la dette.

2. Quels sont les droits du propriétaire lorsque son bien est hypothéqué ?

Le propriétaire conserve le droit de disposer de son bien, mais il doit respecter les conditions du prêt.

En cas de défaut de paiement, le créancier peut engager une procédure de saisie immobilière.

Il est conseillé de consulter un avocat pour comprendre les implications légales et les options disponibles.

3. Comment se déroule la mise en œuvre d’une saisie immobilière ?

La saisie immobilière commence par un acte de commandement de payer délivré par un huissier, suivi d’une assignation devant le tribunal.

Un juge prend alors des décisions sur la vente du bien pour couvrir la somme due. Un titre exécutoire est nécessaire pour engager cette procédure.

4. Qu’est-ce qu’une assignation en saisies immobilières ?

L’assignation en saisie immobilière est un acte juridique par lequel le créancier invite le débiteur à comparaître devant le tribunal.

Elle détaille la nature des dettes et les raisons de la saisie.

Il est crucial de consulter des avocats spécialisés pour préparer sa défense.

5. Quelle est la somme minimale pour laquelle des saisies immobilières peut être initiée ?

Il n’y a pas de somme minimale légale pour initier une saisie immo.

Toutefois, les coûts associés à la procédure peuvent influencer cette décision.

En général, pour des dettes de plusieurs milliers d’euros, le créancier peut juger pertinent de recourir à cette mesure.

6. Quels sont les recours pour le recouvrement d’une dette hypothéquée ?

En cas de non-paiements, le créancier peut demander le recouvrement des dettes par la saisie du bien hypothéqué.

D’autres options incluent la négociation d’un nouveau plan de paiements ou la vente volontaire du bien par le débiteur pour éviter la saisie forcée.

Ces questions et réponses fournissent un aperçu des aspects essentiels liés aux crédits maison, prêts hypothécaires, et saisies immobilières.

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat à Fréjus, avocat à Saint-Raphaël,

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L’articulation d’un plan de sauvegarde avec la déchéance du terme d’un prêt immobilier

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